Применение доходного подхода
Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.
Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.
Метод капитализации доходовоснован на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.
Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:
Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации
При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
1. рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;
2. часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;
3. арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;
4. доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой при доходном подходе является определение ставки капитализации. На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.
Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:
- безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка России по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надежности;
- региональный риск, учитывающий уровень экономической активности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы;
- риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.
Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.
Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы.Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации земельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:
A=A6●Kd●Kp●S,
где Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;
Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S — площадь земельного участка.
Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.
Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.
Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:
стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;
остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.