СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ, ИХ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
Право предоставления имущества в аренду принадлежат его собственнику.
В качестве арендодателя могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно Кодексу о земле (ст. 44) арендодателями земельных участков являются:
* сельские (поселковые),
* городские (городов областного подчинения и города Минска),
* районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции,
* граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.
Есть некоторые особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. В ст. 47 Кодекса о земле установлено, что граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком. Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, не могут превышать размеров, установленых для их собственников.
Законные представители несовершеннолетних наследников земельных участков, выделенных для вышеназванных нужд, могут выступать в качестве арендодателей и до приобретения наследниками полной дееспособности передавать участки земли в аренду. Такая передача допускается под контролем местных исполнительных и распорядительных органов.
— иностранные юридические и физические лица;
— иностранные государства, международные организации (ст. 43 Кодекса о земле).
Гражданин, группа граждан, крестьянское или другое хозяйство, заключив договор аренды, самостоятельно осуществляют предпринимательскую или иную деятельность и связаны с арендодателем только договором. При заключении договора аренды от имени юридического лица представительствует орган управления, уполномоченный на то уставными документами.
Специфическим субъектом арендного договора является крестьянское (фермерское) хозяйство. Внутренние отношения между лицами, входящими в такое хозяйство, регулируются Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Во внешних отношениях оно с момента регистрации выступает как самостоятельный товаропроизводитель.
Порядок предоставления земель в аренду одинаков. Желающие арендовать земельный участок обращаются с заявлением в соответствующий исполнительный или распорядительный орган, к гражданину или юридическому лицу - собственнику земельного участка. Как правило, с просьбами об аренде обращаются граждане, постоянно проживающие в данной местности. Но в случаях, если это приезжие, необходимо представить дополнительные документы (о прежней трудовой деятельности, составе семьи, трудоспособности ее членов и др.). Передача земли в аренду осуществляется в порядке отвода.
Основным документом, регулирующим отношенияарендатора и арендодателя, является договор аренды.
В ст. 7 Закона об аренде установлен принцип добровольности и равноправия сторон при заключении договора аренды. Сторонам предоставляются равные юридические возможности при формировании условий договора. В договоре арендатор как пользователь самостоятельно определяет направление своей деятельности, распоряжается произведенной им продукцией, полученными доходами. Согласно ч.2 ст. 577 ГК, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным (ст. 578 ГК Республики Беларусь). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предметом договора аренды является земельный участок.
Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен.
В отношении земельной недвижимости как предмета договора аренды устанавливается ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования, производится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).
При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре отмечается качественная оценка плодородия земель, а при необходимости - и экологической обстановки (средний бал оценки сельскохозяйственных угодий, содержание гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.).
Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования ею. Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также в ст. 8 Закона об аренде.
Арендодатель обязан:
1. своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;
2. предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для использования участка;
3. осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;
4. отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;
5. предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые имеются;
6. возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;
7. осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст. 138 Кодекса о земле).
Арендодатель имеет право:
1. требовать уплаты арендных платежей;
2. досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче;
3. при систематическом невнесении арендной платы;
4. получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;
5. изменять по согласованию о арендатором размер арендной платы;
6. оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;
7. консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и другим.
Права арендатора:
1. требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных участков;
2. потребовать от арендодателя устранения недостатков;
3. потребовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;
4. использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;
5. использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты;
6. возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;
7. быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции;
8. с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды. Пунктом 2 ст. 586 ГК предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
За арендатором сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст. 588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.
Арендатор обязан:
1. обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;
2. соблюдать условия договора;
3. своевременно вносить арендную плату;
4. применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
5. при снижении плодородия земли за свой счет производить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;
6. осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;
7. при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;
8. возместить арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;
9. не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).
В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные договором), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного участка, условия досрочного расторжения договора).
Договор аренды или субаренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующем исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого земельного участка.