Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому (практическому) занятию
По итогам изучения темы «Анализ фактических характеристик зданий» студенты должны выполнить практическую работу. Для проведения работы студенты объединяются в подгруппы по 2-4 человека. В качестве объекта исследования выбирается любой объект недвижимости (объект таможенной инфраструктуры, жилой объект, объект коммерческой недвижимости), это может быть ранее выбранный объект, по которому проводилась предыдущая практическая работа.
Цель работы: произвести экспертизу состояния объекта и оценить совокупный физический износ объекта недвижимости.
Содержание работы - произвести техническую экспертизу или освидетельствование объекта оценки и применить методику диагностики физического износа конкретного объекта недвижимости. В результате выполнения работы необходимо:
1) описать объект по элементам,
2) выявить дефекты состояния,
3) оценить степень физического износа по экспертной шкале.
Группа обсуждает особенности проведения работы, разрабатывает план проведения работ.
В качестве объекта проведения данной работы может быть выбран любой объект недвижимости (производственное помещение, офис, склад, жилое здание, общежитие и пр.)
Освидетельствование объекта для целей оценки стоимости проводится в три этапа:
1. подготовительные работы;
2. техническое обследование;
3. анализ и оформление результатов освидетельствования.
Для зданий обследование целесообразно производить по отдельным составляющим элементам:
· конструкция подземной части;
· конструкции, образующие несущий остов здания;
· элементы междуэтажных сообщений;
· конструкции покрытия;
· заполнения оконных и дверных проемов;
· полы;
· отделка фасадов;
· внутренняя отделка помещения;
· внутренние инженерные системы.
Подготовительные работы предполагают проведение: 1) предварительного осмотра объекта; 2) сбор и анализ документации; 3) анализ рабочих материалов.
Техническое обследование предполагает проведение: 1) обмерных работ, подсчет площадей и объемов; 2) оценку фактического состояния здания; 3) выявление признаков, вызывающих уменьшение стоимости.
На этапе оценки фактического состояния здания следует произвести:
· осмотр участка территории, непосредственно примыкающей к зданию;
· осмотр фасадов здания;
· осмотр входов в здание;
· осмотр подвалов;
· осмотр лестниц;
· осмотр помещений наземных этажей здания;
· осмотр чердачных помещений;
· осмотр кровли.
На этапе обработки результатов следует определить степень накопленного физического и функционального износа на дату экспертизы.
Форма представления работы - подготовка аналитического отчета. По результатам данной работы студенты готовят письменную работы (одну на группу), представляю ее. При этом производится обсуждение результатов.
По результатам проведенной аналитической работы каждая подгруппа студентов должна подготовить отчет: описать состояние объекта, выявить дефекты состояния и по шкале оценить степень физического износа.. Для обеспечения наглядности аналитического материала составляются таблицы, диаграммы
Контроль знаний осуществляется в ходе ответов на учебные вопросы, в ходе дополнений, устного опроса по итогам семинара.
Рекомендуемые источники
1. Экономика недвижимости: учеб. Пособие / Крутик А.Б, Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М.,-СПб: Лань, 2001.-480 с.
2. Оценка недвижимости/под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.- Финансы и статистика, 2005.-493с., глава 5 полностью
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.-4-еизд., переработ.и доп.- М.: Высшее образование, 2007.-655с.глава 1,
Контрольные вопросы для самопроверки
1. Перечислите виды износа, подлежащие оценке;
2. С какой целью может проводиться обследование объекта недвижимости?
3. Каковы формы обследования объектов недвижимости?
4. В чем суть паспортизации объектов?
5. Что понимается под эффективным возрастом объекта недвижимости?