Договор об ипотеке и его существенные условия. (Вопрос 42)
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Предмет ипотеки
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Оценка предмета ипотеки (залога)
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
Существо, размер и срок исполнения обязательства
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения - дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.
Ответственность сторон
Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.
Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.
Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.
Страхование
Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.
2. Особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на земельные участки, предоставленные гражданам в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Особенности государственного кадастрового учета таких земельных участков. (Вопрос 125)
Статья 12 119 –ФЗ.
дополнить статьей 25.8 следующего содержания:
"Статья 25.8. Особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на земельные участки, предоставленные гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
1. При государственной регистрации права безвозмездного пользования земельным участком, возникшего на основании договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", орган по государственной регистрации одновременно без дополнительного заявления вносит в Единый государственный реестр прав регистрационную запись об ограничении оборотоспособности такого земельного участка в соответствии со статьей 11 указанного Федерального закона.
Данная запись сохраняется в Едином государственном реестре прав при государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрации сделок с таким земельным участком.
2. Одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок, образованный из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, без дополнительного заявления в Единый государственный реестр прав вносится регистрационная запись об ограничении оборотоспособности такого образованного земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
3. Регистрационная запись об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" погашается без представления дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 указанного Федерального закона.".
Особенности кадастрового учета. 221-ФЗ
Статья 22 221-ФЗ, предоставляемые документы для кадастрового учета дополнено:
9.1) уведомление о выбранных гражданином виде или видах разрешенного использования земельного участка, предоставленного гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подписанное таким гражданином и органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений)
16) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте в случае постановки на кадастровый учет земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
(п. 16 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ)
1.1. В случае осуществления государственного кадастрового учета на основании схемы размещения земельного участка, предусмотренной пунктом 16 части 1 настоящей статьи, представление документов, предусмотренных пунктом 2 части 1 настоящей статьи, не требуется.
статья 47 часть 7.4.
7.4. Осуществление государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых в целях их предоставления гражданам в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулируется настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Основания отказа в выдаче информации о зарегистрированных правах, порядок выдачи сообщений об отказе в выдаче информации о зарегистрированных правах, уведомлений об отсутствии сведений в ЕГРП. (Вопрос 165)
(п. 26, 34, 35, 36 приказа Минэкономразвития № 180 от 14.05.2010).
Если органом, осуществляющим гос. регистрацию прав, принято решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, данное решение, оформленное в виде сообщения, с указанием причины отказа направляется заявителю в виде электронного или бумажного документа способом, выбранным заявителем для предоставления сведений.
Отказ в предоставлении запрашиваемых сведений в виде электронного документа, который направляется органом, осуществляющим гос. регистрацию прав, заявителю посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов осуществляется по запросам, представленным в электронной форме с использованием веб-сервисов, в случае выбора такого способа предоставления сведений заявителем.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 N 504)
Причины отказа:
1. В запросе отсутствуют сведения необходимые для однозначной идентификации Субъекта
2. В запросе отсутствуют сведения необходимые для однозначной идентификации ОНИ
3. Заявитель не подпадает под категорию лиц, имеющих права на получение этих сведений
4. Отсутствие ссылки на № дела для правоохранительных органов и судов
5. Нарушение порядка предоставления запроса
6. И иные предусмотренные законом…
Основаниями для отказа
(см. текст в предыдущей редакции)
если в запросе был указан объект недвижимого имущества, по которому отсутствует соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, то в сообщении об отказе указывается на то, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют. При этом территориальный орган Службы в сообщении об отказе также указывает, с какого момента соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является данный территориальный орган Службы, приступило к проведению государственной регистрации прав, а также орган (организацию), который в соответствии с пунктом 2 статьи 32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания указанного учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, может располагать информацией о правах на объект недвижимости, являющийся предметом запроса.
(в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
в случаях, когда лицо, не подпадающее под категории лиц, названных в пункте 3 статьи 7 Закона, обратилось с запросом о предоставлении сведений, указанных в пункте 1 статьи 7 Закона, и сведений, определенных в пункте 3 статьи 7 Закона, такому лицу одновременно выдаются выписка и сообщение об отказе. При этом в сообщении об отказе воспроизводится содержание пункта 3 статьи 7 Закона и указывается на то, что это лицо не подпадает под указанные категории лиц, вследствие чего такая информация ему не может быть выдана.
…могут быть в том числе следующими: содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, отсутствует возможность уточнить содержание запроса,
Сообщение об отказе подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов. (см. текст в предыдущей редакции)
Сообщение об отказе должно быть подготовлено и подписано государственным регистратором в течение пяти рабочих дней (пункт 2 статьи 7 Закона) с момента поступления запроса.
(в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199)
(см. текст в предыдущей редакции)
В соответствии с Приказом минэконом развития №180 от 14.05.2010 Если органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, принято решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, данное решение, оформленное в виде сообщения, с указанием причины отказа направляется заявителю в виде электронного или бумажного документа способом, выбранным заявителем для предоставления сведений.
По запросу, представленному государственным внебюджетным фондом, его территориальным органом, органом, предоставляющим государственную или муниципальную услугу, либо подведомственной государственному органу или органу местного самоуправления организацией, участвующей в предоставлении государственных или муниципальных услуг, предусмотренных частью 1 статьи 1 Закона о предоставлении услуг, многофункциональным центром в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в электронной форме с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, отказ в предоставлении запрашиваемых сведений представляется в электронной форме с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2011 N 504, в ред. Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2013 N 743)
Сообщенная в названном уведомлении информация об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений является актуальной на дату поступления запроса в орган гос.регистрации.
Билет №16
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам в собственность бесплатно. (Вопрос 62)
171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Ст. 39.18. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
2. В извещении указываются:
1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;
3) адрес и способ подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;
4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;
5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;
6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;
7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;
8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;
9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.
3. В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению, размещенному на официальном сайте и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
4. Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
5. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", и направляет указанное решение заявителю.
6. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.
7. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Статья 39.19. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно
1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подпунктах 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса, осуществляется однократно. Если гражданин имеет право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно по нескольким основаниям, указанным в подпунктах 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса, этот гражданин вправе получить бесплатно в собственность земельный участок по одному из указанных оснований.
2. Если иное не предусмотрено федеральными законами, порядок постановки граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подпунктах 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса, порядок снятия граждан с данного учета, порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность бесплатно, основания для отказа в данном предоставлении, предельные размеры земельных участков, предоставляемых этим гражданам, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации