Приобретение прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Процедура предусмотрена ст. 34 ЗК РФ, распространяется только на граждан и только для целей, не связанных со строительством объектов. Хотя на практике юридические лица также получают земельные участки для целей, не связанных со строительством в порядке статьи 34 ЗК РФ (см. абзац 4 части 1 ст. 34 ЗК РФ).
Предоставление осуществляется на принципах публичности, прозрачности/гласности, открытости, справедливости процедур. Для реализации этих принципов законодатель предусмотрел обязанности органов государственной власти и МСУ:
1. Эти органы обязаны принять акт, регулирующий порядок предоставления земельных участков (например, Закон КО «О предоставлении и изъятии земельных участках на территории КО» от 26.06.2002 года.
2. Органы государственной власти обязаны определить органы, управомоченные на управление и распоряжение.
3. Закон обязывает предоставлять информацию о предоставляемых участках, которая должна быть доступна и открыта.
Статьи 35 ЗК РФ и статьи 271, 273 ГК РФ.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Особые правила перевода прав на землю:
1. При отчуждении гражданином юридическому лицу здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, в силу ст. 21 ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения на землю не переходит. Право подлежит в обязательном порядке переоформлению в соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».
2. При продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования, данное право также подлежит переоформлению на право собственности или аренды за исключением субъектов, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Переоформление заключается в подаче заявления в уполномоченные органы государственной власти или органы МСУ; принятие решения о предоставлении участка; государственная регистрация права.
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 27.02.2001 года № 61 разъяснил: отсутствие у покупателя строения, здания, сооружения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка. Право на использование земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Также Президиум ВАС указал, что правила п. 1 ст. 35 ЗК РФ означают лишь возможность приобрести права на землю в соответствии с общим правилом ЗК РФ.
В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержится норма, устанавливающая единую судьбу земельного участка и находящегося на нем здания, строения, сооружения. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка – например, этаж многоэтажного здания – в этом случае осуществляется раздельное отчуждение;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Пленум ВАС РФ в Постановлении № 11 от 24.03.2005 года разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.