ВОПЛОЩЕНИЕ В РЕАЛЬНОСТЬ: СОЗДАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА. 4 страница
Приобретая участок, первым делом нужно было узнать, действительно ли он настолько идеален, как им казалось. И поэтому Дэйв углубился в выяснение всех вопросов, обычно возникающих при проверке пригодности недвижимости: достаточно ли имеющихся на участке запасов воды и емкости септической системы для предполагаемой максимальной нагрузки; выдержит ли почва дополнительные септические системы; опасно ли расположение участка с точки зрения распространения пожаров и наводнений; как перспективное развитие местности в целом может отразиться на их собственных планах использования участка; каков объём восстановительных и ремонтных работ потребуется зданиям.
Ответы на большинство из этих вопросов удовлетворили группу, но, тем не менее, было обнаружено, что почти всем крышам необходим ремонт, а большая часть канализационной системы и некоторые фундаменты нуждаются в замене. Группа подсчитала, что на ремонт, расширение домиков и постройку новых гостевых помещений им потребуется около 150 тысяч долларов. Учитывая весь объём работ, который требовала недвижимость, они решили предложить за нее 850 тысяч - ровно на 150 тысяч меньше указанной продавцами цены, которая превышала миллион долларов даже после вычета скидки в 200 тысяч продолжателям проекта по созданию банка семян.
ЕСЛИ ПОНАЧАЛУ ПРЕСЛЕДУЮТ НЕУДАЧИ…
На протяжении многих месяцев на собрания с обсуждением планов по приобретению земли для общины регулярно приходило человек двенадцать, однако когда подошло время твёрдо определиться, оставаться в общине или нет, оказалось, что только семеро членов группы готовы на покупку.
Они пытались найти ещё троих соучредителей, рассчитывая, что если десять членов группы соберут по 20 тысяч, наберётся сумма в 200 тысяч долларов. Из неё 50 тысяч уйдёт на первый взнос (остальные 800 тысяч в рассрочку), а 150 тысяч останутся в фонд развития общины на освоение и застройку. Однако требуемых троих человек, готовых вложить по 20 тысяч, они не нашли.
Тогда было решено, что семь человек соберут 100 тысяч, заплатят 50 тысяч предоплаты, попросят об оплате в рассрочку остальной суммы, а на застройку используют оставшиеся 50 тысяч - это просто означало бы, что планируемые ремонтные работы затянутся на более длительное время. Этот вариант они и предложили продавцу в мае 1994 года.
Они подробно описали, как деятельность будущего Оксидентальского Центра Экологии и Искусств будет соотноситься с тем видением будущего участка, которое в него вложили основатели Фаралонесского института, и указали, что готовы продолжать проект по сохранению негибридный сортов семян.
Прилагавшийся бизнес-план схематично отражал их планы по сбору средств на платежи при покупке в рассрочку. Они предложили покупку на выгодных им самим условиях – с кредитной ставкой 6,7 процентов годовых (в то время как банки предлагали 8 процентов) и довольно низкие (только проценты) платежи в течение первых пяти лет - в обмен на заключение договора с продавцами о том, что группа берётся проделать полностью весь ремонт и работы по улучшению состояния зданий и инфраструктуры, тем самым увеличив ценность имущества, в течение первого года владения им. На всякий случай они подкрепили своё предложение описанием конкретных ремонтных работ для каждого здания, графиком их проведения и ещё одним бизнес-планом, отражающим пути изыскания и распределение средств на эти цели.
«Это момент, который весьма важно иметь в виду молодым общинным, - советует Дэйв. – Многие продавцы неохотно смотрят в сторону групп, предлагающих малый первоначальный платеж, но при этом обещающих, что смогут в будущем найти деньги на все последующие платежи и кредиты. Такие группы могут не рассчитать свои силы и оказаться потом настолько финансово повязанными, что будут не в состоянии выполнить обязательства перед продавцом, и последнему придётся забирать землю обратно. Если при этом за имуществом должным образом не следили, владелец может получить его назад в таком виде, что оно будет иметь меньшую стоимость, чем на момент продажи, ибо здания постепенно ветшают и разваливаются. Однако если потенциальный покупатель продемонстрирует, что он будет следить за имуществом и даже сумеет его облагородить, если он сможет документально подтвердить наличие средств на это, а также опишет способы проведения ремонтных работ, владелец не только обрадуется такому покупателю, но даже согласится снизить размер первоначального взноса, процентов или ежемесячного платежа. Если же вдруг такая группа окажется неплатежеспособной, - продолжает Дэйв, - и первоначальный владелец имущества получит его обратно, эта недвижимость будет стоить значительно больше, чем на момент продажи, сверх обычного роста рыночных цен на землю».
Фонд принял предложенные условия. Поскольку к тому моменту они были чересчур измотаны решением финансовых вопросов чтобы заниматься оформлением более сложной юридической структуры для покупки земли, участники группы создали простое товарищество, назвав его «Круг Сеятелей» (Sowing Circle)
Позже они узнали, что фонд получил более двух сотен других предложений о покупке участка, и в некоторых предлагались гораздо большие суммы. Тем не менее, было выбрано именно их предложение, как они сами предполагали, потому, что их видение и цели в отношении использования земли наиболее соответствовали целям самих основателей фонда, а также потому, что они предоставили наиболее чёткую финансовую модель, как они будут рассчитываться за покупку и на что пойдут собранные ими средства.
Хорошая репутация Дэйва и некоторых других членов группы как активистов движения в защиту окружающей среды также сделала своё дело. Однако в последний момент случилось несколько серьёзных неприятностей. На почве всех этих событий в группе распались две семейные пары, и в результате двое членов ушли, оставив лишь пятерых собирать деньги на все-про-все. К счастью, за несколько недель до подписания договора к ним присоединяется ещё одна пара, и членов группы снова становится семеро.
Но это ещё было не самое худшее. До подписания договора о покупке имущества оставалось несколько дней, все члены общины уже оставили свою работу и оповестили своих квартировладельцев о том, что съезжают, и в тот самый момент, когда они уже расслабились, отмечая свой удачный старт в сельском домике одного из друзей, раздался телефонный звонок.
"Сделка отменяется", - заявил директор фонда, - "если вы не уплатите первоначальный взнос в размере 150 тысяч. Мы не можем согласиться на 50 тысяч и у нас нет возможности дать вам дополнительное время, чтобы собрать деньги. Нам нужна эта сумма при подписании договора, то есть ровно через пять дней". Группа была ошарашена. Позже они узнали, что нью-йоркские адвокаты фонда пришли в ужас, обнаружив, что имущество в миллион долларов уходит за какие-то 50 тысяч живых денег, они и надавили на директора фонда, чтобы он любой ценой остановил продажу. Группа же поняла так, что продавец передумал и, чтобы избежать продажи, выдвинул заведомо невыполнимое условие.
Сидя на чемоданах, уже без работы и почти сдав ключи от квартир, друзья решили, что им ничего не остаётся делать, как попытаться найти дополнительные сто тысяч. Они распечатали большие складные проспекты с цветными фотографиями участка и описанием своих целей и условий договора. Несколько членов группы полетели домой к родителям, чтобы при помощи проспектов наглядно рассказать о своих намерениях и убедить родителей одолжить им необходимые 20 тысяч. Тем временем, Дэйв и некоторые другие участники проекта обратились к близким друзьям и родственникам чтобы занять нужную сумму. За несколько дней на руках у каждого было по 20 тысяч, и всего 140 тысяч на семерых. Кроме того, удалось договориться о двух дружеских займах с залогом второй очереди на 40 тысяч и третьей очереди – на 25 тысяч - оба под 5 процентов годовых с условием выплаты одних лишь процентов в течение первых пяти лет.
Эти 65 000 долларов займов вместе с собранными 140 тысячами взносов давали 150 000 долларов авансового платежа и 55 000 долларов на ремонт, реконструкцию и строительство зданий. Когда одна участница проекта не смогла принести обещанные 20 тысяч долларов, группа одолжила ей 5 тысяч из фонда развития. Через пять дней после звонка директора фонда основатели готовы были предоставить ему гарантированный банковский чек на 150 тысяч долларов. Имущество бывшего Фаралонесского института перешло в их руки.
В течение первых восьми месяцев после переезда в августе 1994-го шестеро друзей работали днями и ночами чтобы отремонтировать все крыши, обновить коммуникации, восстановить домики, построить две спальные юрты и новую душевую с баней. Седьмой человек незадолго до этого нашёл местную работу и во время периода ремонтных работ обеспечивал всех средствами на еду и остальные нужды. К марту 1995 года всё было готово для открытия Оксидентальского Центра Экологии и Искусств (Поначалу работа центра велась от имени некоммерческого фонда Тайдс (Tides non-profit foundation), а через два года группа планировала создать собственную некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3).. Было разработано несколько учебных программ, проведена рекламная акция, и уже летом 1995 Центр провел первый семинар.
Как мы увидим дальше, и трудности, и преимущества при покупке застроенного участка совсем иные, чем при освоении с нуля чистого поля. Обычно от основателей общин, подобных Кругу Сеятелей и Лост Вэлли, требуется гораздо больше ухищрений, чтобы обнаружить подходящий под их цели участок и оплатить его, по сравнению с покупающими незастроенную землю, но зато всего лишь после восьми месяцев напряжённого труда и та, и другая общины располагали удобным жильём для своих членов и могли уже приглашать гостей на первые семинары по устойчивому развитию. Конечно, спартанские условия не помешали Дансинг Рэббиту и Этхэвен тоже разрабатывать программы практического обучения и предлагать свои семинары сразу после приобретения земли, однако пройдёт ещё много времени, пока у них появятся удобства, такие как в Лост Вэлли и Круге Сеятелей.
Опыт последних двух общин также демонстрирует то, с чем сталкиваются группы, ищущие варианты с уже готовой недвижимостью. Инициативные группы обеих общин нашли землю, которая ранее использовалась почти в таких же некоммерческих целях, что и у них. Как на одном, так и на другом участке два-три года никто не жил, и в обоих случаях, особенно у Лост Вэлли, имущество требовало серьёзного ремонта. Обе группы приобрели землю, предложив цену гораздо меньшую той, которую установил продавец. Получить согласие общине Круг Сеятелей помог тот факт, что их намерения по использованию участка совпадали с желаниями бывших владельцев, а предоставленная ими документация о сборе средств на финансирование была очень подробной. Общине Лост Вэлли неоценимо помогла возможность одного из основателей предоставить два займа по сто тысяч на покупку и освоение участка.
В Главе 10 мы пошагово рассмотрим процесс поиска и нахождения подходящего участка для формирующейся общины.
ГЛАВА 10.