СОСЕДИ, ЗОНИРОВАНИЕ И МЕСТНЫЕ ВЛАСТИ. 4 страница
-----------------------------------
97 Автокемпер (camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.
чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.
Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс (Meadowdance) в штате Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать этот вариант.
Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант, поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.
Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.
Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.
«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»
Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:
1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.
2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии, условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.
Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?99 Если держит до конца срока кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки, который покажется вам наиболее привлекательным.
3. Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма, которую вы запросите, будет зависеть от:
- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;
- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;
- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;
- размера первоначального взноса за покупаемый участок;
- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство;
- размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).
Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия выплаты. Пример:
___________________________________________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА.
СУММА КРЕДИТА: 200000 долларов.
25 мая 2004.
Джон Смит.
1563 Норт-Вест Скиппер Лэйн,
Натансвилл, штат Мэн.
ЗАЕМЩИКИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ПОРУЧИТЕЛИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ЦЕЛЬ КРЕДИТА: Покупка земли для жилищного строительства.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА: Земельный участок по адресу: 3563 Эйншент Форест Вэй, Олд Таун, штат Мэн.
СРОК КРЕДИТА: 30 лет.
СТАВКА ПРОЦЕНТА: 9% годовых.
СПОСОБ ВЫПЛАТЫ: ежемесячные платежи в сумме 1609 долларов 00 центов.
------------------------------------------------
98 Мы опустили при переводе некоторые подробности об устройстве банковской системы США и об изменениях, произошедших в ней в период финансового кризиса конца 1990-х. – прим. перев.
99 В банковской практике существует такое явление как «вторичный рынок кредитов»: банки (как правило, более слабые) переуступают право требования по выданным ими кредитам (в особенности потенциально проблемным) другим, как правило, более сильным банкам. В кредитном договоре обычно содержится оговорка, позволяющая банку осуществить такую передачу (в т.ч. за счет заемщика). – прим. перев.
Стоимость закладываемого земельного участка, согласно прилагаемому акту оценки, должна быть, как минимум, равна покупной цене, а в идеале превышать ее. Таким образом, соотношение запрашиваемой суммы кредита к оцененной стоимости земли должно быть лучше (т.е. выгоднее для банка), чем данный банк обычно требует. Этот момент может иметь существенное значение для того, чтобы вопрос о выдаче кредита был решен в вашу пользу.
4. Составьте документ, описывающий в деталях, как вы планируете использовать полученные заемные средства. Если вы запрашиваете сумму кредита, превышающую покупную цену за участок, для того, чтобы осуществить ремонт или иные улучшения недвижимости, опишите конкретные работы, которые вы намерены осуществить на участке с указанием сроков их проведения и размеров соответствующих затрат – так, как это сделал Круг Сеятелей. Можно также указать организацию-подрядчика, которую вы намерены привлечь для этих целей.
5. Соберите резюме, справки о доходах и справки о кредитоспособности для каждого человека, который будет участвовать в подписании кредитного договора. Резюме должны быть краткими и точными и содержать описание происхождения и основных прошлых достижений (образование, должности, реализованные бизнес-проекты) каждого из вас. Не следует включать сюда концептуальные документы вашей общины или описание ее целей и миссии: это может оттолкнуть банкиров, быть для них нудным или подозрительным. Сообщите им только то, что они сами желают знать о вас, сосредоточившись на ваших сильных сторонах и способности вернуть деньги - и ничего лишнего.
Для справок о доходах используйте формы, применяемые данным банком.
Выясните, услугами каких агентств кредитной информации100 пользуется выбранный вами банк, и получите от них справки о вашей кредитной истории и кредитоспособности. Для чего это делать, если банк все равно сам позаботится о получении этой информации? Для того чтобы знать, что о вас скажет агентство, заранее и для того, чтобы то, что оно скажет, не было для вас неожиданностью. Чтобы вы могли заранее позаботиться о корректировке каких-либо неточностей или устаревшей информации, ибо исследования показывают, что примерно 20% сведений агентств кредитной информации о людях является недостоверными.
6. Встретьтесь с исполнительным директором банка. Еще один совет, который дает Боб Уоцке, - оденьтесь так, как одеваются банковские служащие, и, придя в банк, скажите, что вы желаете переговорить с исполнительным директором банка (или, если в банке отсутствует такая должность, - с директором (президентом) банка). Если исполнительный директор занят, подождите или договоритесь, когда можно прийти в следующий раз. Если секретарь попытается перенаправить вас к одному из нижестоящих должностных лиц банка, вежливо откажитесь и скажите, что вы настаиваете на встрече именно с исполнительным директором, поскольку речь идет о бизнес-займе.
Почему так важно встретиться именно с исполнительным директором? Потому что это человек, который здесь главный, и если ему понравится ваша группа, вы получите желаемое, даже если не соответствуете каким-либо из формальных требований (помните об осторожности в использовании таких слов, как «община» или «экопоселение»). Исполнительный директор обычно может позвонить в отдел кредитов или в совет
----------------------------------------
100 Агентство (бюро) кредитной информации (credit reporting agency, credit agency) – частная организация, собирающая информацию о текущей кредитоспособности и кредитной истории физических и юридических лиц и предоставляющая платные справки потенциальным кредиторам или продавцам в кредит. – прим. перев.
директоров и решить дело в вашу пользу. Кроме того, исполнительный директор, как правило, не ограничен стандартными предельными суммами и условиями кредитования, принятыми в данном банке и может сделать для вас больше, чем любой из нижестоящих служащих. И, наконец, если исполнительный директор не захочет предоставлять вам заем, то вы не получили бы его и при обращении в отдел кредитов, поскольку в этом случае ваше дело все равно было бы отправлено на утверждение исполнительному директору.
Когда вы встретитесь с исполнительным директором банка, предоставьте ему (или ей):
• Заявление о предоставлении кредита;
• Акт оценки участка (здания), который вы желаете приобрести, а также другие документы, подтверждающие рыночную стоимость покупки;
• Документы о работах по ремонту или реконструкции покупаемой недвижимости, которые вы намереваетесь произвести;
• Учредительные документы вашего юридического лица;
• Разрешения, выданные местными органами власти на изменение разрешенного использования земли или на ее раздел (межевание).
• Краткое резюме, справки о доходах, активах и кредитоспособности на каждого из членов вашей группы, кто будет подписывать кредитный договор.
7. Работайте одновременно с несколькими банками. Некоторые банки не любят такого подхода, ощущая, что вы торгуетесь с ними, и, по сути, так оно и есть. Тем не менее, в этом случае вы встаете не позицию силы. Банки, скорее всего, узнают, что вы ведете переговоры с их конкурентами, поскольку каждый из них будет заказывать справку о вашей кредитной истории в общей базе данных, и в этой справке будут данные и о других банках, интересовавшихся вашей кредитоспособностью. Вы можете избежать этого, если обратитесь во все банки в один и тот же день и сразу предоставите им всю необходимую документацию.
Если вы находите вышеописанный образ действий чересчур агрессивным и напористым, Боб Уоцке рекомендует принять во внимание следующее. Банк, который выдаст вам кредит, скорее всего, потребует, чтобы все члены вашей группы, а также, возможно, члены ваших семей и даже ваши коллеги и начальники по работе подписали кредитный договор в качестве поручителей. Это означает, что если вы по какой-то причине не сможете продолжать регулярно выплачивать взносы по кредиту, и банк не сможет покрыть ваш долг путем продажи вашей недвижимости, он сможет предъявить требование к любому из вышеперечисленным поручителей о выплате остатка суммы за счет личных средств. И если вы настолько рискуете, покупая вашу землю и обращаясь в банк за кредитом, то уж наверно вы имеете моральное право приложить все усилия к тому, чтобы условия этого кредита максимально отвечали вашим специфическим условиям и интересам. «Будьте настолько настойчивы, насколько вы чувствуете ваши требования справедливыми, но без властности или хамства», - советует Боб.
ФИНАНСИРОВАНИЕ В МОДЕЛИ КОХАУЗИНГА.
В отличие от большинства других альтернативных поселений, живые жилищные сообщества (домовладельческие общины) продают земельные участки в своих общинах на открытом рынке и строят всю инфраструктуру зараз. Некоторые из живых жилищных сообществ самостоятельно осуществляли строительные работы либо часть людей из всей группы выступала в качестве компании-застройщика.
Однако все большее число инициативных групп по созданию живых жилищных сообществ вступают в сотрудничество с профессиональными застройщиками недвижимости (девелоперами), и такого рода сотрудничество часто оказывается успешным как в плане более легкого пути изыскания финансирования, так и в плане освоения земли. В обмен на определенный процент от вашего бюджета (как правило, довольно скромный по сравнению с теми доходами, к которым привыкли коммерческие застройщики) такой профессиональный девелопер может предложить общине свой многолетний опыт, предпринимательское чутье, хорошее знание местного рынка недвижимости, помощь в финансировании на начальном этапе, а также уже сложившиеся связи с местными чиновниками из отдела территориального планирования, кредитными учреждениями, архитекторами, инженерами, строительными подрядчиками и поставщиками.
Члены группы при этом активно участвуют в планировке участка и дизайне помещений, а равно и в рекламе и продвижении проекта.
Если ваша группа планирует раздел вашей земли на индивидуальные наделы и закрепление их в собственности отдельных членов (независимо от того, будете ли вы продавать эти наделы на открытом рынке или же только внутри вашей группы), вы можете использовать некоторые из приведенных здесь методов живых жилищных сообществ, в том числе и партнерство с профессиональным застройщиком, знакомым с моделью кохаузинга. (См. Источники).
Вот краткий обзор одной из разновидностей этой модели, основанный на опыте работы Вандерланд Хилл Девелопмент Компани (Wonderland Hill Development Company) в Боулдере, штат Колорадо. Группы, сотрудничающие с этой компанией, используют три источника финансирования: средства, собранные ими самими и компанией-застройщиком, кредит на строительство и индивидуальные ипотечные кредиты.
1. Средства, собранные группой и компанией-застройщиком. Перед тем, как начинаются работы по воплощению проекта, группа должна собрать как минимум 10% (а иногда существенно больше) от его полной стоимости путем вступительных взносов участников, иногда дополняемых краткосрочными займами у более обеспеченных членов группы и другими частными займами (при этом вновь вступающие члены вносят свои взносы независимо от того, на какой стадии реализации проекта они пришли). Компания-застройщик на начальном этапе обычно также вкладывает какие-то средства в общий фонд, несет расходы по управлению проектом и накладные расходы – все это возвращается ей позже. Эти первоначальные средства используются для того, что Вандерланд Хилл Компани называет фазой определения осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.
В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли (обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта, а также платят продавцу за исключительное право покупки.
В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того, чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.
2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы, на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.
Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.
3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги, предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-застройщиком. Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело кредита и проценты.
Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами, работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. «Единственный резон для сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и обеспечить своим поручительством кредит на строительство».
КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?
На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества, сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14).
По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями, будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут существенно повлиять на наши представления о том, как формируются альтернативные поселения.
КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?
Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды, услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом опыте, что они используют деньги эффективно и ответственно. Если же ваша группа еще только встает на ноги, у вас есть вдохновляющие идеи и планы по улучшению среды обитания, служению людям или духовной трансформации, но пока еще нет истории ваших общих достижений как группы, то крайне маловероятно, что вы сумеете получить гранты и весомые пожертвования для ускорения вашего старта.
Начинать вам, скорее всего, придется своими силами. Но зато вы можете всеми силами приступать к изысканию грантов и сбору пожертвований после того, как вы купите землю для создания общины, создадите некоммерческую корпорацию по статье 501(с)3 для получения не облагаемых налогами пожертвований, продемонстрируете в течение нескольких лет ваше благотворное влияние на окружающую среду и людей, и достигнете хотя бы нескольких из заявленных общеполезных целей. Ищите грантов и пожертвований под конкретный проект с конкретным бюджетом, определенными сроками исполнения и измеримыми результатами. Если вы, к примеру, начинающее экопоселение, и вы намереваетесь обучать людей альтернативным методам строительства и использованию автономного электричества, вы можете поискать гранты в фонд строительства здания для вашего обучающего центра или в фонд волонтерской программы – так, чтобы вы смогли привлекать для строительства этого обучающего центра потенциальных студентов и волонтеров и вам было на что содержать их. Если вы получаете гранты или пожертвования, используйте деньги на те цели, которые были заявлены, и аккуратно ведите отчетные записи о расходах. Посылайте отчеты с фотографиями о том, как вы потратили деньги, и со словами благодарности вашим жертвователям. Если им понравится то, как вы распорядились полученными средствами, они могут поддерживать вас и в дальнейшем.
Община Круг Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) получила на очень щедрых условиях два частных займа – в 40000 и 25000 долларов – в силу того, что ее основатели были хорошо известны кредиторам-спонсорам и были их коллегами по экологическому движению. Наверно, ничто так не располагает к пожертвованиям и дружеским займам, как прошлая совместная с вами общественно-полезная деятельность и та добрая репутация, которую вы заработали за время ее осуществления.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ВАШИХ ЗАЙМОВ.
Если условия ваших займов или кредитов обещают вам в перспективе нелегкую жизнь, однако сейчас получение их вам видится единственным способом приобрести землю, вам имеет смысл подумать о том, как вы могли бы в дальнейшем рефинансировать ваши долговые обязательства (помните: любой ценой нужно избегать кредитов с неустойками за досрочную выплату! ). Вы не сможете долго протянуть ни с высокими ежемесячными платежами, ни с условиями, когда поначалу вы платите только проценты, а потом размеры взносов резко взлетают до небес, ни с кредиторами, которые готовы запустить процесс изъятия и продажи вашей земли при первой же просрочке платежа. Этхэвен, Лост Вэлли и Круг Сеятелей – все успешно рефинансировали свои займы, и теперь их члены дышат намного свободнее.
Я уже писала выше, как основатели Этхэвен рефинансировали свой долг через год после покупки земли, создав свой внутренний банк - Фонд земельных паёв. И это было очень правильное решение.
Основатели переоценили количество новых членов, которые вступят в поселение в течение следующих нескольких лет, и в итоге, когда приток вступительных взносов иссяк, Этхэвен оказалось не в силах одновременно выплачивать долги кредиторам и продолжать строительство на участке. Поэтому поселение целых три года платило своим заимодавцам только проценты и направляло оставшиеся средства на создание необходимых дорог и построек. Поселенцы никогда не смогли бы позволить себе подобное с теми условиями, на которых был получен первоначальный заем.
Как мы помним из 1 Главы, община Лост Вэлли в течение первых двух лет не выплачивала ничего по двум 100-тысячным займам от основателя Кеннета Махаффи, а в следующие 4 года выплачивала ему по 30000 долларов ежегодно – 20000 в качестве процентов и 10000 на погашение основного долга. Таким образом, к 1995 году всего было выплачено 120 тысяч, но сумма долга уменьшилась лишь на 40 тысяч долларов. К этому моменту Кеннет уже не жил в общине и вообще все больше утрачивал интерес к проекту, так что, в конце концов, он пожелал, если это возможно, получить остаток долга на руки и уйти. И тогда, в 1995 году община взяла 125-тысячный заем от Фонда револьверных кредитов101 Каскадия (Cascadia Revolving Loan Fund) и еще один частный заем на 150 тысяч от друзей, которые состояли в совете директоров некоммерческой корпорации Лост Вэлли. Эти 275 тысяч долларов были использованы на то, чтобы частично погасить 160-тысячный долг перед Кеннетом, а также на дополнительные улучшения на участке. В 1998 году община провела второе рефинансирование, заняв 161000 долларов у друзей и единомышленников, и окончательно расплатилась с Кеннетом и с фондом Каскадия. На настоящий момент Лост Вэлли по-прежнему платит ежегодные платежи по этому займу, но теперь кредиторами являются люди, которые всеми силами поддерживают проект и вряд ли станут требовать продажи земли, если в общине вдруг наступят трудные времена. По мере расширения своей деятельности община взяла также еще несколько займов на строительство и улучшение участка. По состоянию на 2002 год, общий долг Лост Вэлли перед примерно 15 различными кредиторами составляет 360 тысяч долларов, а совокупный ежемесячный платеж по займам и процентам – около 3500 долларов.