ВИДЫ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ДЛЯ СОВМЕСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЕЙ118.
Я надеюсь, что сумела достаточно ясно объяснить, почему необходимо создать юридическое лицо для совместного владения землей ДО ее поиска и покупки. Для того чтобы выбрать наиболее подходящую вам организационно-правовую форму юридического лица, нужно оценить каждую форму из списка возможных с позиции нескольких ключевых вопросов, ответы на которые повлияют на функционирование и благосостояние общины. Вам потребуется рассмотреть вопросы о том, кто будет юридически считаться собственником (владельцем) земли, кто будет иметь права на возведенные там постройки и прочее приращенное имущество, кто и как будет финансировать этот процесс, какова будет ответственность участников, налогообложение, и насколько привлекательной может быть такая форма для потенциальных новых участников. Не всякая организационно-правовая форма является идеальной в каждой из этих сфер, поэтому вам придется проанализировать возможные варианты и найти наилучшее для вас сочетание преимуществ и недостатков в каждой из областей.
Разумеется, лучше всего для принятия окончательного решения обратиться к юристу, которому вы доверяете. Целью данной книги не является дать вам юридическую консультацию, но, скорее, описать, как некоторые общины решали для себя этот вопрос.
АНКЕТА ДЛЯ ВЫБОРА ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЙ ФОРМЫ.
Вот список вопросов для выбора подходящей вам формы юридического лица (составленный на основе анкеты, предложенной Дэйвом Хенсоном, основателем Круга Сеятелей (Sowing Circle)):
1. Кто и на каком праве в вашей общине будет владеть землей? Кто будет считаться официальным собственником (правообладателем)? Насколько рассматриваемая форма позволяет это осуществить?
2. Позволяет ли данная форма (и соответствующие ей права на землю) выбирать тех, кто станут новыми участниками общины? Или новым участником может стать любой, кто готов заплатить соответствующую сумму?
3. Предлагает ли данная форма ограничение имущественной ответственности?119 Для группы в целом? Для каждого отдельного участника?
------------------------------------------
118 Глава 15 в настоящем издании приводится с небольшими сокращениями. Основная часть приводимой здесь информации в равной степени актуальна как для США, так и для России. Это, прежде всего, касается общих принципов выбора организационно-правовой формы. Что же касается конкретных форм – обществ с ограниченной ответственностью, корпораций и т.д. – то, несмотря на заметные порой отличия американского права от российского, приведенный в главе их анализ позволяет гораздо лучше понять сами по себе принципы выбора оптимальной для общины организационно-правовой формы, моменты, на которые имеет смысл обращать внимание. Большая часть американских организационно-правовых форм юридических лиц имеет более или менее близкие аналоги в российском законодательстве. Отдельные детали, касающиеся специфических для США организационно-правовых форм, при переводе опущены. Места таких пропусков обозначены знаком «…». – прим. перев.
119 Суть ограничения ответственности заключается в том, что имущество общины как целого обособляется от имущества отдельных ее членов, и ответственность общины как целого по ее долгам не может превышать размер имеющегося у нее собственного имущества. Это необходимо для того, чтобы община в целом не могла быть разорена из-за личных долгов отдельных ее членов, равно как и отдельные члены не могли быть разорены из-за долгов общины как целого. Конечно, если долги общины превысят ее активы и встанет вопрос о ее банкротстве и ликвидации, участники общины, заинтересованные в ее существовании, могут спасти ее, оплатив ее долги за счет своих личных средств. Но обязанности делать это закон на них не возлагает. Если общинники решат, что средств спасти общину у них нет, община как юридическое лицо будет ликвидирована, но, во всяком случае, люди сохранят свое собственное имущество. – прим. перев.
4. Позволяет ли данная форма участникам общины делать вклады в общее имущество и получать их стоимость обратно – полностью или частично – в случае выхода из общины?
5. Как повлияет данная форма на готовность банков и других потенциальных кредиторов выдавать ипотечные кредиты или кредиты на строительство? Общине в целом? Отдельным участникам?
6. Позволяет ли данная форма устанавливать общине свою собственную процедуру принятия общих решений и круг ее участников? (см. ниже).
7. Позволяет ли данная форма устанавливать соответствие между финансовым вкладом каждого участника и его имущественными правами? Между его вкладом и степенью участия в принятии общих решений?
8. Каким образом ваша община будет собирать имущественные вложения от участников (вступительные взносы, арендная плата за земельные участки, периодические платежи)? Каковы будут расходы общины (проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество, страховка имущества, содержание инфраструктуры, капитальные вложения)? Каким образом данная форма позволяет организовать эти доходы и расходы, а также их налогообложение?
9. Будут ли члены вашей общины получать долю от ее доходов? Если да, то каков будет источник этих доходов – общий бизнес, заработки общинников на работе за пределами общины, еще что-то? Какая часть расходов отдельных членов будет покрываться за счет средств общины? Каким образом при той или иной организационно-правовой форме будет осуществляться налогообложение вашего распределяемого дохода?
10. Насколько легко данная форма может быть учреждена и насколько обременительно ее поддержание и управление? Насколько она уязвима для изменений в законодательстве и для контроля со стороны Налоговой службы или других государственных органов? Каковы регистрационные и ежегодные сборы для данной формы юридического лица?
11. Насколько сложна процедура внесения изменений в учредительные документы юридического лица данного вида и процедура приема и выхода участников (учредителей, вкладчиков)?
12. Будет ли данная форма ограничивать права вашей общины в области политической и общественной деятельности?
Хотя эти вопросы могут показаться чисто техническими, ответы на них, так или иначе, отражают базовые ценности вашей группы. Поэтому самые главные вопросы, лежащие в основе всех вышеперечисленных, таковы: Отражает ли данная организационно-правовая форма образ, миссию и ценности вашей общины? Поддерживает ли она вашу структуру управления, финансирования и имущественных прав?
Давайте исследуем некоторые из этих вопросов подробнее.
КАК ОРГАНИЗОВАТЬ И ОФОРМИТЬ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ.
Способов организации отношений по поводу владения, пользования и распоряжения землей, а также финансирования строительства домов в общинах, вероятно, существует столько же, сколько существует общин. И правильнее всего продумать эти вопросы сейчас, перед покупкой земли, потому что ваш способ организации и внутреннего финансирования напрямую взаимосвязан с организационно-правовой формой юридического лица, которую вы выберете, и в рамках различных форм эти вопросы решаются по-разному. Вот несколько примеров, как это может быть сделано:
При покупке чистой (незастроенной) земли:
- Как Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit), вы можете купить большой участок земли и предоставлять своим членам индивидуальные участки в аренду за ежеквартальные или ежегодные взносы. Или, как Этхэвен (Earthaven), вы можете заключать с каждым членом договор долгосрочной аренды на 99 лет (с единовременным вступительным платежом), права по которому могут передаваться другому лицу почти как при купле-продаже.
- Вы можете предоставлять участки членам общины без всякой аренды, на основе вклада каждого в первоначальную покупку земли. К примеру, 10 семей вложили по 30.000 долларов в покупку 50 акров земли за 300.000, и вы поделили общий участок на индивидуальные наделы по 5 акров каждой семье. Или, если вы брали заем или кредит в банке на покупку недвижимости, вы можете так же поделить участок и назначить каждому равную долю в выплачивании кредита и процентов по нему.
В обоих из приведенных сценариев, возможны варианты, когда:
- каждый из членов общины строит себе дом за счет собственных средств, после чего получает право собственности на дом, но не на землю под ним.
- община берет на себя расходы на строительство домов на участках, и они остаются в собственности общины и в аренде у ее членов до тех пор, пока те не возместят общине затраты на строительство плюс процент, после чего становятся собственниками домов, но не земли под ними.
Во всех перечисленных случаях, если участник общины выходит из нее, он может продать весь дом или выкупленную им долю вновь вступающему члену.
- Как предполагает поступить Мидоуданс, община может оплатить расходы и построить дома для своих участников, которые, в свою очередь, трудятся в общем бизнесе общины, получая при этом небольшую стипендию на личные нужды. Участники при этом не получают право собственности на построенные дома – ими владеет община.
- Каждый вступающий участник может давать общине заем, который тратится на коллективную постройку домов, становящихся собственностью общины. После этого в течение нескольких лет этот заем с процентами зачитывается в счет арендной платы за занимаемый участником дом. Когда же заем погашен, владелец дома начинает платить общине арендную плату.
- Вы можете разделить вашу землю на отдельные участки и продать их членам общины, так, что они становятся их собственниками. Если, к примеру, 10 семей купили 50 акров земли, вы можете разделить ее на 10 участков по 5 акров каждый или же на 10 индивидуальных участков по 3 акра, а остальные 20 акров сделать общей собственностью.
- В тех же обстоятельствах вы можете создать домовладельческую общину, где каждый член будет иметь право собственности на свой дом и прилегающий участок, а остальная земля и общая инфраструктура находятся в собственности общины как юридического лица.
При покупке застроенной земли:
- Как в Круге Сеятелей (Sowing Circle), вы можете все жить в уже имеющемся общем здании (зданиях), выплачивая общине ежемесячные взносы.
- Как в Лост Вэлли (Lost Valley), вы можете снимать в общине уже построенное жилье за деньги, заработанные за пределами общины или путем участия в общем бизнесе.
- Как в Щедром Рассвете (Abundant Dawn), вы можете снять уже построенное и принадлежащее общине жилье или построить свое, получив на него право собственности (но не на землю под ним).
- Как в Мидоуданс (Meadowdance) (в настоящее время), вы можете все вместе жить в доме, принадлежащем общине и трудиться на общем бизнесе.
- Как в Марипоза Гроув (Mariposa Grove), вы можете создать жилищный кооператив, который владеет всей недвижимостью, и где каждый участник имеет вклад (долю) в общем имуществе и право пользования конкретной единицей жилья (домом или частью дома).
- Вы можете придумать свой способ, скомбинировав элементы перечисленных.
То, как вы организуете владение, пользование и распоряжение вашей недвижимостью и права участников в отношении нее, влияет на то, насколько привлекательной ваша община может быть для потенциальных новых членов, на способы финансирования строительства, на степень возможного контроля за процессом приема/выхода членов общины.
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ДЛЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ.
То, как вы организуете владение землей и права участников в отношении нее, повлияет на решение вопроса о том, смогут ли (и, если да, то как) члены общины получить всю или часть своей имущественной доли при выходе из общины или в случае ее ликвидации. Если вы выберете схему, при которой достаточно просто получить компенсацию за, скажем, уплаченные взносы или расходы на строительство, вам будет гораздо легче привлечь новых участников. Сделать же это проще при одних организационно-правовых формах и сложнее при других.
ВОЗМОЖНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА
Ваш выбор организационно-правовой формы и прав на землю также будет влиять на то, насколько доступным будет для ваших членов строительство жилья, если им придется его строить. К примеру, если участники общины имеют отдельно оформленные права и правоустанавливающие документы на свои участки, они смогут получить в банке целевой кредит на строительство или ипотечный кредит. Если же земля принадлежит общине как юридическому лицу, то участникам придется строиться либо из своего кармана, либо брать займы у частных лиц, используя в качестве залога иное имущество.
КОНТРОЛЬ ЗА ПРОЦЕССОМ ПРИЕМА И ВЫХОДА ЧЛЕНОВ,
ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБИРАТЬ СОСЕДЕЙ.
Избранная организационно-правовая форма также неизбежно повлияет на степень контроля, которую будет иметь ваша община в вопросе выбора ваших будущих соседей. Если каждый член общины имеет отдельное право на свой участок земли и, соответственно, новый человек становится членом общины путем купли-продажи такого участка, то по закону вы должны будете продать участок любому заинтересованному покупателю, который согласен принять ваши условия. И тогда получается, что вы имеете весьма малую степень влияния на то, кто станет вашим будущим соседом и членом общины. Даже если человек, покидающий ваше поселение, не намерен выставлять свой участок на свободную продажу, а желает продать его лишь тому, кто вступит в вашу общину с соблюдением всей процедуры приема новых членов, правительство может расценить такой поступок как неправомерный. Существует Федеральный Акт против дискриминации на рынке жилья (Federal Fair Housing Act), призванный защищать покупателей от дискриминации. Он запрещает продавцам отказывать в продаже жилья покупателям, принимающим заявленные условия продажи, по мотивам расы, пола, возраста, религии или происхождения. Если вы откажетесь продать ваш дом в экопоселении принимающему ваши условия продавцу на том основании, что он не является членом общины, признает ли суд, что вы нарушаете этот закон? Несколько юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, сказали мне, что санкции за нарушение этого закона и даже за покушение на его нарушение, настолько суровы, что они бы не советовали проверять это на практике.
С другой стороны, как обнаружили многие активисты кохаузинга, среди покупателей недвижимости, расположенной на территории общин, как правило, действует самоотбор. Относительно редко обычные граждане интересуются покупкой домов в живых жилищных сообществах; обычно вновь вступающие участники, покупающие дома выходящих из общины членов, как раз заинтересованы в такой, альтернативной форме жилищной самоорганизации, и поэтому успешно вливаются в коллектив. Однако так бывает не всегда, и если механизм самоотбора не сработал – тут уже община не в силах что-то изменить.
Как видите, вопрос о том, принадлежит ли земля общине в целом как юридическому лицу или же отдельным участникам – это палка о двух концах, на одном из которых лежит такое преимущество, как более доступное финансирование жилищного строительства, а на другом – возможность выбирать себе соседей. Таким образом, вам следует хорошо подумать над тем, что вы выберете – с тем, чтобы максимально удовлетворить именно ваши ключевые интересы.
ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ГИБКОСТЬ.
Организационно-правовая форма, которую вы выберете, также повлияет на ваши внутренние соглашения по вопросам финансовых, управленческих и иных взаимных прав и обязанностей. К примеру, если участники делают разные финансовые вклады в общее имущество, будут ли они также иметь разные права и обязательства в таких вопросах, как уплата налогов и налоговые льготы, взносы на содержание и ремонт общей инфраструктуры, ответственность по долгам общины, возможность пользования общей землей и выбора места для строительства своего жилья, участие в управлении и принятии общих решений?
То, какую организационно-правовую форму вы выберете, неизбежно повлияет на степень вашей свободы в определении этих моментов по своему усмотрению. К примеру, такая форма, как общество с ограниченной ответственностью (ООО)120 позволяет организовывать эти вопросы любым способом по вашему усмотрению – так, как вы напишите в ваших учредительных документах при регистрации компании.
Что же касается различных видов корпораций, то, как правило, в законодательстве штатов содержатся более строгие нормы на этот счет, хотя в некоторых случаях вы можете заключать внутренние соглашения, решающие те или иные вопросы иначе, чем предлагают диспозитивные нормы законодательства вашего штата.
ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.
То, как вы организуете внутренние финансы вашей общины, повлияет на формы дохода, которые вы будете получать. А это, в свою очередь, окажет влияние на то, какие налоги вам придется платить, и этот вопрос также напрямую связан с организационно-
--------------------------------------------
120 Limited Liability Company, LLC.
правовой формой, которую вы выберете. Поскольку община, как правило, не является коммерческим предприятием, возникает вопрос, какие «доходы» общины могут стать объектами налогообложения?
1. Взимаемые с членов взносы на содержание, обслуживание и ремонт общественной земли и инфраструктуры; собственные доходы общинников (подоходный налог, социальное страхование); земля и постройки (земельный налог и налог на имущество).
2. Взносы, взимаемые с членов на выплату ипотечных и иных кредитов и процентов по ним.
3. Взносы, собираемые с членов на долгосрочные цели (скажем, на капитальные улучшения) или будущие проекты и хранящиеся на балансе общины более года.
4. Арендная плата, которую получает община за предоставление в пользование своей земли и строений – как членам общины, так и третьим лицам (эти два вида арендной платы могут облагаться по-разному).
5. Доход от продажи продукции, такой как строительный лес, дрова, продукты сельского хозяйства, или от предоставления в пользование своих ресурсов (вода, полезные ископаемые, лесные угодья).
6. Проценты на займы, выдаваемые общиной ее членам, в том числе в случаях рассрочки платежей за пользование принадлежащими общине землей или недвижимостью.
В связи с этим было бы разумно заранее попытаться прикинуть, каковы будут вероятные источники дохода вашей общины, и каковы ожидаемые объемы этих доходов – с тем, чтобы можно было более конкретно учитывать фактор налогообложения при выборе организационно-правовой формы вашего юридического лица.
Данная глава предлагает вам краткое описание обществ с ограниченной ответственностью, ассоциаций домовладельцев, ассоциаций кондоминиумов, жилищных кооперативов и простых некоммерческих корпораций (без льготного налогового статуса)121, их преимуществ и недостатков, а также примеры общин, использовавших эти формы для своих целей.
«…»
Информация, содержащаяся в данной главе – это всего лишь общий обзор, и она не заменит вам дальнейшего, более глубокого исследования с обращением к соответствующим источникам (см. Источники), расспросами основателей действующих общин и обращением к юристам.
Итак, начнем с общего определения корпорации.
НЕКОТОРЫЕ БАЗОВЫЕ ТЕРМИНЫ:
Ограниченная ответственность: юридическая защита, предлагаемая корпорацией (коммерческой или некоммерческой), состоящая в том, что взыскания по долгам организации в большинстве случаев не могут быть обращены на личные средства ее вкладчиков (акционеров), учредителей, должностных лиц и работников.
Двойное налогообложение: в коммерческой корпорации любой подлежащий налогообложению доход, который выплачивается вкладчикам (акционерам) в виде дивидендов, облагается налогами дважды – на уровне корпорации (как прибыль
---------------------------------------------------
121 Limited Liability Companies, homeowners’ associations, condominium associations, housing cooperatives and non-exempt non-profit corporations.
корпорации) в размере 15 и более процентов, и на уровне отдельных граждан – как их личный доход.
Сквозное налогообложение: метод налогообложения, применяемый в отношении товариществ, обществ с ограниченной ответственностью и отдельных видов корпораций (subchapter C corporations), при котором юридическое лицо не платит налогов напрямую. Все подлежащие налогообложению доходы (и все подлежащие вычету из облагаемой суммы расходы) распределяется между вкладчиками (акционерами) и учредителями компании, которые и выплачивают соответствующие налоги с этого дохода в общем порядке налогообложения доходов граждан (физических лиц). Смысл и предназначение сквозного налогообложения заключается в том, чтобы избежать двойного налогообложения в большинстве коммерческих организаций. Сквозное налогообложение является льготным налоговым режимом в случаях, когда юридическое лицо выплачивает своим вкладчикам (акционерам) дивиденды, которые подвергаются двойному налогообложению, а также в случаях, когда ставка подоходного налога для граждан является ниже, чем ставка налога на прибыль корпораций.
КОРПОРАЦИИ И НЕКОММЕРЧЕСКИЕ КОРПОРАЦИИ: ОБЩИЙ ОБЗОР122.
Корпорации. Корпорация – это юридическая структура, которая, подобно гражданину, может иметь имущество, заключать договоры, покупать и продавать товары, оказывать и получать услуги, брать кредиты и платить налоги. Она считается лицом, отличным от граждан, которые ею владеют или управляют, и поэтому судебное преследование за неправомерные действия корпорации – преступления123, убытки или причиненный вред – осуществляется в отношении корпорации как целого, но не в отношении ее учредителей, акционеров (вкладчиков), директоров, должностных лиц или наемных работников. Они имеют «ограниченную ответственность» и не отвечают собственным имуществом за долги корпорации. (Однако не следует понимать это так, что они не несут никакой ответственности: если суд установит, что корпорация была учреждена для того, чтобы уклониться от налогов или избежать ответственности за нарушение закона, взыскание по иску может быть обращено на личные средства учредителей, а сами они – привлечены к уголовной или административной ответственности).
Корпорации создаются в основном не на федеральном уровне, а на уровне штатов, и поэтому их организация и функционирование регулируется в основном законодательством штатов. Корпорация создается путем составления специального пакета документов (articles of incorporation, bylaws etc) и уплаты регистрационных взносов. Корпорация может быть создана для любой законной цели и, как правило, формирует свое имущество путем размещения (продажи) акций (долей в уставном капитале) другим лицам (акционерам, вкладчикам), которые за эти акции вносят в ее уставный капитал определенные суммы денег или иное имущество (к примеру, недвижимость, права пользования вещами, услуги и пр). (вклады).
Акционеры (вкладчики) в ответ получают от корпорации часть ее прибылей в виде дивидендов, а также имеют право получить соответствующую долю от ее имущества при ее ликвидации.
-------------------------------------------------
122 В российском праве не существует такого обобщающего понятия, как корпорация, которое относилось бы в равной степени как к коммерческим, так и к некоммерческим организациям. В нашем праве приблизительным аналогом коммерческих корпораций являются акционерные общества, аналогом некоммерческих корпораций – некоммерческие организации. См., напр., Гражданский кодекс РФ, ст. 48-123. – прим. перев.
123 В отличие от американского, в российском законодательстве уголовная ответственность юридических лиц не предусмотрена: за преступления (например, экологические), совершенные юридическим лицом, уголовную ответственность несут должностные лица юридического лица, принявшие решение о неправомерном действии (бездействии). – прим. перев.
«…»
Некоммерческие корпорации. Это особый вид корпораций, создаваемых не столько для получения прибыли, сколько для предоставления нематериальных благ обществу в целом или определенной группе граждан. Доходы от деятельности некоммерческой корпорации не подлежат распределению между ее учредителями, членами, директорами или служащими, однако корпорация может назначать заработную плату (вполне существенных размеров) своим сотрудникам, работающим над ее проектами, и часто так и делается.
Корпорация создается как некоммерческая с самого начала, и может заниматься лишь такой деятельностью, которая разрешена законодательством о некоммерческих организациях. Некоммерческая, как и любая другая корпорация, может заключать сделки, нанимать работников, платить налоги и брать кредиты. Корпорация несет ответственность перед кредиторами принадлежащим ей имуществом, но ее учредители, директора и сотрудники защищены ограниченной ответственностью.
Некоммерческая корпорация не размещает акций, не выплачивает дивидендов и не имеет вкладчиков или акционеров (за особыми исключениями, к которым относится в частности жилищные кооперативы).
Как и обычная корпорация, некоммерческая корпорация создается на уровне штата путем предоставления для регистрации соответствующего пакета документов – круг этих документов несколько отличается от учредительных документов коммерческой корпорации. Льготы по подоходному налогу для некоммерческих корпораций предусмотрены на федеральном уровне.
Различаются некоммерческие корпорации с общим и со льготным налоговым режимом124.
«…»
Сейчас давайте рассмотрим пять основных организационно-правовых форм юридических лиц, используемых при организации общин и экопоселений.
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ.
Основатели общины Круг Сеятелей для реализации своих целей учредили два юридических лица. Они владеют своей недвижимостью посредством общества с ограниченной ответственностью (ООО), которое, как и корпорация, предоставляет ограниченную ответственность. Управление же Оксидентальским Центром Экологии и
-----------------------------------------------------
124 tax-exempt non-profit corporations and non-exempt non-profit corporations. Подробности об отличиях этих видов корпораций при переводе опущены, т.к. это уже специфические детали американской налоговой системы, не имеющие значения для российского организатора экопоселений. Здесь важно понять само по себе принципиальное различие коммерческих и некоммерческих организаций, которое обусловливает различие в их налогообложении. В российском законодательстве действует тот же самый принцип, но конкретные формы коммерческих и некоммерческих организаций, а также виды налоговых льгот и специальных налоговых режимов – свои. – прим. перев.
Искусств осуществляется посредством некоммерческой корпорации со льготным налоговым статусом, которая арендует у ООО здание для своей деятельности125.
ПРЕИМУЩЕСВА ООО.
Общество с ограниченной ответственностью предлагает ограничение ответственности, как и корпорация, и, в то же время, сквозное налогообложение, как товарищество126. Процедура его создания – гораздо проще, чем у корпорации. Как и в корпорациях и товариществах, граждане вкладывают в уставный капитал ООО свое имущество и за это получают процент от его прибыли.
«…»
В общине Круг Сеятелей ООО владеет землей; члены общины живут в небольших домиках.
Каждый участник выплачивает ежемесячный взнос на общественные расходы, включая выплату ипотечного кредита, на который были куплены земля и здание Центра. Поскольку землей владеет община как юридическое лицо, возможен контроль за процессом приема и выхода членов.
Разумеется, ООО могло бы после возвращения основного кредита разделить землю на отдельные участки и передать их в собственность своим членам для того, чтобы они могли получить кредиты на индивидуальное строительство. Но в этом случае община бы больше не смогла влиять на то, кто становится ее членом, т.к. участки могли бы быть свободно проданы.
Каждый член Круга Сеятелей, выплачивая ежемесячные взносы, увеличивает номинальную сумму своей доли в уставном капитале ООО. Большую часть этой доли он вправе получить обратно в случае выхода из общины, но только тогда, когда на его место придет новый участник и выкупит ее. Впрочем, ничто не мешает общине, юридически организованной как ООО, возвращать выходящему из нее участнику его долю в полном размере и немедленно, равно как и его расходы на строительство собственного жилья: участники ООО могут по своему усмотрению установить любой порядок решения таких вопросов – лишь бы он был записан в их официально зарегистрированном уставе.
---------------------------------------------------
125 Эта схема интересна как пример того, что оптимальный юридический режим, необходимый для существования и деятельности общины (в том числе налоговый), может быть достигнут посредством комбинации двух или трех юридических лиц. В данном случае причина такой комбинации заключается в следующем: Благодаря созданию некоммерческой корпорации, занимающейся образовательной деятельностью, община получает освобождение от налогов всего, что служит обеспечению этой деятельности (в том числе денежных сумм на поддержание и ремонт зданий и пр).. Однако, поскольку закон требует, чтобы 51% совета директоров такой некоммерческой корпорации не имели имущественного интереса от ее деятельности (а таким имущественным интересом может быть и проживание на земле, принадлежащей корпорации), получается, что передать в собственность этой организации землю общины нельзя. Поэтому основатели общины передали всю недвижимость в собственность ООО, а некоммерческая корпорация - Образовательный Центр платит ООО арендную плату, которая распределяется как прибыль между членами общины.
Такая схема позволяет оптимально сочетать интересы членов общины, участвующих в работе Образовательного Центра, и не участвующих в ней. Поскольку в строительство (покупку) здания Образовательного Центра вложилась вся община, справедливо, если арендная плата распределяется между ними поровну. Но, в то же время, Образовательный Центр (в число участников которого могут входить не все общинники) автономно планирует и ведет свою деятельность и решает вопрос об оптимальном использовании своих доходов, оставшихся сверх арендной платы самостоятельно. – прим. перев.
126 partnership.
Основатели Круга Сеятелей включили в Устав ООО свои наиболее важные соглашения – образ, миссия и цели; порядок управления; имущественные и финансовые вопросы, доходы и расходы, права, обязанности и ответственность; продажа своей доли и выход из общины; процедура в случае ликвидации ООО и раздела его имущества.
Как правило, расходы на оформление (регистрацию) ООО несколько больше, чем на учреждение товарищества, и включают в себя регистрационный сбор в казну штата.
Как уже отмечалось, ООО – гораздо более гибкая структура, чем другие виды юридических лиц. К примеру, в ООО процент от прибыли, получаемой вкладчиком, не обязательно должен быть пропорционален внесенной им сумме денег, а может быть определен любым способом по решению группы.
Так, если шесть членов вложили по 20000 долларов, а семь – по 5000, все 13 членов могут получить равную долю в уставном капитале общества, равное право голоса при принятии решений, равную долю в прибыли и убытках общества и равную долю на имущество ООО в случае его ликвидации. Или 13 членов могут получить имущественные права в соответствии с их финансовым вкладом, но равные права при принятии общих решений. В ООО также могут быть предусмотрены несколько разновидностей права голоса для членов разных категорий. К примеру, в общине могут быть «члены-инвесторы», которые вкладывают свои средства в развитие общины, но не живут в ней, и «члены-поселенцы», которые постоянно живут в общине.
В этом случае «члены-инвесторы» могут быть наделены правом участвовать лишь в принятии решений, непосредственно влияющих на изменение стоимости земли, но не в принятии решений по текущим вопросам жизни общины, тогда как решения по текущим вопросам жизни общины будут вправе принимать лишь «члены-поселенцы». Если участники решат распределить права непропорционально своим вкладам в капитал ООО или ввести несколько категорий членства, то об этом должно быть ясно указано их Уставе.
Как и при регистрации корпорации, учредители ООО должны подать в соответствующий орган штата определенный пакет документов (при этом учредительные документы ООО должны соответствовать принятым в штате обязательным требованиям) и уплатить регистрационный взнос. В отличие от корпорации, на ООО законом не возлагается обязанность проводить определенное число собраний в год, вести их письменные протоколы и принимать письменные решения. ООО непосредственно не платит налогов со своих доходов, передавая эту обязанность своим членам (сквозное налогообложение); впрочем, ООО может и выбрать корпоративную схему налогообложения, т.к. в некоторых ситуациях это может оказаться выгоднее127.
НЕДОСТАТКИ ООО.
Сквозное налогообложение является выгодным для участников ООО только в том случае, если ставка подоходного налога для них не превышает размер ставки налога на прибыль корпораций (15%). Для членов ООО со «средними доходами» ставка подоходного налога будет составлять 27.5-30%, что вдвое выше ставки корпоративного налога. Кроме того, налоговая служба может рассматривать как «доход» любые сбережения ООО, остающиеся на конец финансового года, и на членов ООО может быть возложена обязанность уплатить налог за эти сбережения.
--------------------------------------------
127 По Российскому законодательству характеристики обществ с ограниченной ответственностью могут иметь отличия. – прим. перев.
ПОЧЕМУ БЫ НЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ТОВАРИЩЕСТВО?
Как и ООО, товарищество предполагает сквозную форму налогообложения и, в отличие от ООО, община, организованная как товарищество, может накапливать сбережения на конец финансового года, которые не будут рассматриваться как «доход» его участников. Однако товарищество не дает ограниченной ответственности, и, кроме того, любой член товарищества может действовать от имени товарищества в целом, в том числе подписывать договоры и брать в долг деньги. Такие договоры и долги связывают товарищество в целом, даже если все остальные члены не давали согласия на их заключение. Таким образом, все товарищи являются солидарными должниками и кредиторами, что означает, что каждый из них отвечает за все долги товарищества (в т.ч. по договорам, заключенным другими товарищами) своим собственным имуществом. И любой кредитор может потребовать через суд взыскания долга как со всех товарищей поровну, так и (что гораздо проще) с любого из них, скажем, самого богатого. Это может обернуться тем, что общине в целом придется нести ответственность по любым долгам любого из ее членов, в том числе личного характера, не связанным с деятельностью общины.
«…»
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ128 И
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СООБЩЕСТВА.
Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей едвижимостью. Они включают в себя:
1. Ассоциации домовладельцев (homeowners associations), или, по определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой недвижимостью, - обычно владеют (являются собственником) и управляют общими территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения принадлежат непосредственно жильцам).
2. Ассоциации кондоминиумов129 (condominium associations) – не владеют недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей собственностью жильцов).
3. Жилищные кооперативы (Housing cooperatives, co-ops) – владеют (являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады (паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые помещения у него.
--------------------------
128 англ. community associations. Association – общественное объединение, общественная организация. Community (в данном случае) – группа людей, проживающих в одной местности. Community association – это особая разновидность общественных объединений. Согласно американскому законодательству (в отличие от британского), это что-то вроде «организация территориального общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной местности (neighbourhood).
129 кондоминиум (лат. con-dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим. перев.
Правовое регулирование общественных организаций территориального самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в другом штате может быть названо плановой общиной (planned community).
Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.
По закону, организации территориального самоуправления должны иметь совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении130. Когда альтернативные поселения используют форму организации территориального самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев, ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или местности и от условий банковского финансирования той или иной формы – насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов131.
АССОЦИАЦИИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ.
В глубине солнечного Колорадо, в нескольких милях к востоку от Боулдера, там, где Скалистые горы встречаются с Великими Равнинами, находится домовладельческая община Найлэнд Кохаузинг (Nyland Cohousing). Со своими 42 разноцветными двухэтажными домами, Найлэнд является крупнейшим живым жилищным сообществом в Соединенных Штатах. В общине имеется просторный деревянный общий дом, деревообрабатывающая мастерская, большой органический сад и много акров общественной земли. Как и в большинстве домовладельческих общин, члены общины имеют право собственности на свои индивидуальные жилые помещения и землю, находящуюся под ними. Общими же территориями поселения 135 жителей Найлэнд Кохаузинг управляют посредством ассоциации домовладельцев.
Хотя законы, регулирующие организацию и деятельность ассоциаций домовладельцев, различаются от штата к штату, в целом они сходятся в том, что: (1) ассоциация владеет (имеет в собственности) общими территориями – такими, как внутренние дороги и тропинки, парки, здания социально-культурного назначения и т.п., и (2) все собственники индивидуальных участков должны быть членами ассоциации и платить регулярные отчисления на содержание и управление общими территориями и инфраструктурой.
-----------------------------------------------------
130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно-эксплуатационных организаций от живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. – прим. перев.
131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный кредит. – прим. перев.
Альтернативные поселения могут также использовать форму домовладельческих ассоциаций по следующим соображениям: (1) это общеизвестная категория юридических лиц, используемая для совместного управления общим имуществом и получения банковского финансирования для индивидуального жилищного строительства; (2) по законодательству некоторых штатов и районов, группа застройщиков, намеревающаяся иметь индивидуальные жилые дома и общие территории, должна организовываться именно как ассоциация домовладельцев или ассоциация кондоминиума перед тем, как их план застройки будет утвержден администрацией города или района.
Некоторые из домовладельческих общин, к примеру, Сонора Кохаузинг (Sonora Cohousing) в Таксоне, штат Аризона, установили такой порядок, что жители общины автоматически становятся членами совета директоров ассоциации домовладельцев и сообща решают все общественные вопросы, не только касающиеся содержания недвижимости, на своих регулярных общих собраниях. В других, таких, как Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.
Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает, намерена ли она платить налоги как ассоциация домовладельцев и получить определенные налоговые преимущества, или же платить налоги на общих основаниях, как простая некоммерческая корпорация. «…»
В отличие от некоммерческой корпорации со льготным налогообложением по статье 501(с)3, если ассоциация домовладельцев ликвидируется и продает свое имущество, закон не требует, чтобы вырученная от продажи сумма была передана другой некоммерческой организации с теми же целями; деньги могут быть распределены между участниками ассоциации, как в любой коммерческой организации).
Преимущества в финансировании – иногда. Банки и другие кредитные учреждения знакомы с ассоциациями домовладельцев и обычно охотно финансируют их, если они организованы по типичной схеме, т.е. когда индивидуальные участки принадлежат отдельным членам, а общие территории – ассоциации в целом. В связи с этим форма ассоциации домовладельцев выгодна для жителей живых жилищных сообществ, которые обычно строят свои дома в кредит и получают компенсацию за вложенные средства в случае выхода из общины. Однако этого преимущества не будет, если ассоциация организована по типу Этхэвен, где вся земля принадлежит юридическому лицу. Так как никто из членов Этхэвен не является собственником своего индивидуального участка, никто из них не может предоставлять свой участок в залог для обеспечения возврата кредита, и поэтому строительство осуществляется за счет личных средств или частных займов. (Это не является недостатком домовладельческой ассоциации как таковой, но именно нетипичным способом организации ее в Этхэвен).
Возможность выбора соседей. Если, однако, община, подобно Этхэвен использует ассоциацию домовладельцев для владения всей недвижимостью (а не только общими территориями) и не продает, а сдает в аренду индивидуальные участки, она получает возможность выбирать своих членов. (Опять-таки это не преимущество ассоциации домовладельцев как таковой, а преимущество именно того, что вся земля принадлежит общине). В домовладельческих же общинах (кохаузинг) индивидуальные участки обычно продаются на открытом рынке (это одно из требований для получения банковского финансирования), так что община в целом не имеет действенного контроля над процессом приема и выхода членов. Однако, как уже было сказано выше, это может компенсироваться механизмом самоотбора.
«…»
Имущественные вклады членов. Участник общины, организованной как ассоциация домовладельцев, может покинуть ее, просто продав свой участок, и, таким образом, возместив свои расходы. Если община организована по образцу Этхэвен, то выходящий участник возмещает свои расходы путем продажи своего права долгосрочной аренды обратно общине (которая потом перепродает его вновь вступающим членам) и продажи своего дома и других неотделимых улучшений участка тому, кто займет его место.
Организационная гибкость и контроль. Технически ассоциации домовладельцев (как и ассоциации кондоминиумов) не имеют большой гибкости во внутренних соглашениях по поводу принятия решений и по поводу того, в какой степени участие в принятии решений увязано с имущественным вкладом участника. Как и все некоммерческие корпорации, ассоциации домовладельцев и кондоминиумов обязаны принимать устав, описывающий схему управления и принятия решений, используя при этом шаблонные формулировки, которые подразумевают, что одна единица жилья (дом или квартира) имеют на собрании один голос. Тем не менее, юрист Кэролин Голдшмидт помогла нескольким домовладельческим общинам в штате Аризона преодолеть это ограничение путем добавления в устав параграфа, согласно которому совет директоров ассоциации вправе принять руководящие правила (policy manual), регулирующие процесс принятия решений и другие внутренние вопросы. В результате именно такие руководящие правила, а не устав, становятся гибким, легко изменяемым документом, при помощи которого община может, если угодно, установить для принятия решений процедуру консенсуса или другие важные моменты.
Налоговые преимущества и недостатки. В ассоциации домовладельцев весь доход, собранный в течение года на цели приобретения недвижимости, строительства, управления и поддержания физической инфраструктуры, налогами не облагается. Однако может получиться и так, что в действительности община не получит этой льготы из-за того, что понятия дохода и издержки у альтернативных поселений часто не соответствуют понятиям Налоговой Службы, созданным для обычных застройщиков, которые в основном и используют форму домовладельческой ассоциации. Для того, чтобы получить предусмотренные законом налоговые льготы (не платить налогов на общих основаниях, как корпорация), община должна удовлетворять «правилу 60%» - ее общий годовой доход должен, по крайней мере, на 60 процентов состоять из целевых членских взносов и отчислений на содержание и управление физической инфраструктуры. И, вдобавок к этому, должно соблюдаться «правило 90%» - по меньшей мере, 90 процентов всех годовых расходов общины должны приходиться на приобретение, строительство, содержание и управление и другие траты на физическую инфраструктуру. Однако альтернативные поселения создаются далеко не только для физической инфраструктуры. Община, в отличие от обычного пригородного жилищного массива, может иметь разнообразные источники дохода, к примеру, от проведения общих трапез, от воспитательных и образовательных программ, от аренды недвижимости, от продажи леса или стройматериалов, от процентов на выданные членам займы, от грантов и пожертвований на образовательную и иную общеполезную деятельность или на капитальные улучшения.
И здесь мы получаем первое неудобство: все эти источники дохода будут облагаться по ставке 30%. И второе: если эти источники в сумме составляют более 40 процентов годового дохода общины, это приведет к нарушению «правила 60%», в результате чего община уже будет платить налоги не по льготному режиму как ассоциация домовладельцев, а как обычная корпорация.
Аналогичным образом, если более 10 процентов годовых расходов общины будет приходиться на траты, не связанные с содержанием и управлением физической инфраструктуры, к примеру, на закупку продуктов для детского сада, это будет нарушением «правила 90%», и, опять-таки, община лишается налоговых льгот и должна будет платить налоги как обычная корпорация.
Если община тратит все членские взносы и отчисления, собранные за год, на поддержание физической инфраструктуры и текущие расходы, то общий налоговый режим (как для обычной корпорации) не является проблемой, т.к. в этом случае доходы равны расходам, и прибыли, подлежащей налогообложению, нет. Но если община осуществляет капитальные вложения, которые не могут быть списаны за год, но будут амортизироваться в течение нескольких лет, или если она собирается сохранить или накопить определенные суммы на будущие капитальные расходы, и эти суммы не могут быть сведены с расходами в текущем году, то, по понятиям налогового законодательства, община будет иметь прибыль, а значит должна будет платить корпоративный налог.
Стюарт Кингсбери, дипломированный общественный бухгалтер и юрист по налоговому законодательству, и Пэм Экрем Фогель, бухгалтер, обсуждают различные варианты решения этой проблемы в журнале «Кохаузинг» (Cohousing) (Зима 1995). Община, созданная как ассоциация домовладельцев, может учредить еще одну дополнительную коммерческую или некоммерческую корпорацию, через которую будет осуществляться вся деятельность, не связанная с физической инфраструктурой – продовольственная программа, воспитательные и образовательные программы и т.д. (Если эта дополнительная корпорация будет коммерческой, ей, возможно, не придется платить налогов, потому что она будет заканчивать год с нулевым балансом, т.е. ее годовые доходы будут полностью равны расходам).
Если дополнительная корпорация будет арендовать у ассоциации домовладельцев какие-либо территории или помещения, то арендная плата будет для ассоциации налогооблагаемым доходом и не должна превышать 40 процентов ее совокупного дохода. Для соблюдения требований Налоговой Службы необходимо также, чтобы эта вторая корпорация имела отдельный совет директоров (т.е. в него должны входить не те же люди, что в совет директоров ассоциации), действовала независимо от ассоциации и не могла считаться ее агентом.
Впрочем, отмечают Кингсбери и Фогель, каких-либо специальных указаний Налоговой Службы по поводу возможности создания дополнительной корпорации для реализации целей общины, организованной как ассоциация домовладельцев, нет. «Поэтому будьте осмотрительны, - предупреждают они, - и предварительно проконсультируйтесь у компетентного юриста или налогового консультанта».
Еще один предложенный ими вариант заключается в том, что два юридических лица создаются поочередно. Вначале учреждается ассоциация домовладельцев, которая будет собирать и расходовать средства исключительно на приобретение недвижимости, строительство, содержание и управление.
Программы, связанные с обеспечением продовольствием, воспитанием детей, займами членам общины и прочими вещами, не касающимися физической инфраструктуры, откладываются до тех пор, пока не будет завершено основное строительство. Когда же оно будет закончено, ассоциацию домовладельцев можно ликвидировать и учредить вместо нее ООО или простую некоммерческую корпорацию (ежегодные расходы которой строго равны доходам), при помощи которой можно вести любые общественные проекты без нежелательных налоговых последствий. При выборе этого варианта авторы также советуют предварительно проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.
АССОЦИАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ.
Живое жилищное сообщество Долина Пионеров (Pioneer Valley Cohousing) в западном Массачусетсе состоит из 23 акров полей и лесов, двух садов - фруктового и овощного, жилых домов, расположенных концентрическими окружностями и раскрашенных в красный, синий, кремовый, желтый и коричневый цвета, большого общего дома, мастерской, а также офисного здания, где работают некоторые из членов общины. 94 члена Долины Пионеров управляют своей недвижимостью посредством ассоциации кондоминиума.
Как уже упоминалось выше, в ассоциации кондоминиума жильцы обычно имеют право собственности на свои индивидуальные дома и участки, а также долю в праве общей собственности на общие территории, включая все общественные здания. Ассоциация кондоминиума осуществляет содержание и управление недвижимостью (обычно как общей, так и индивидуальной), но сама ничем не владеет. Доли жильцов в праве общей собственности обычно не равны – они пропорциональны площади принадлежащих им индивидуальных участков/домов/квартир.
Ассоциации кондоминиумов более распространены на востоке США, и регулирующие их организацию и деятельность законы различаются от штата к штату (хотя многие штаты присоединились к федеральному Единому Акту о Кондоминиумах). По законодательству штата Массачусетс, жильцы в кондоминиумах имеют право собственности не только на внутреннее пространство своих домов/квартир, но и на внутренние поверхности стен, потолков и пола. Законодательство других штатов предусматривает возможность создания так называемых «уличных кондоминиумов», в которых жильцы владеют не только жилым помещением, но и прилегающим к нему земельным участком. Примером такого кондоминиума может быть община Шэрингвуд Кохаузинг (Sharingwood Cohousing) в штате Вашингтон, где жители имеют в собственности свои земельные участки и жилые дома, а также долю в праве общей собственности на общие территории. «…»
Домовладельческие общины выбирают такую форму, как ассоциация кондоминиума, по тем же причинам, что и ассоциации домовладельцев: 1) это позволяют получить банковское финансирование на жилищное строительство; 2) некоторые местные нормы землепользования и застройки требуют создания ассоциаций домовладельцев или кондоминиума для утверждения плана застройки.
В зависимости от требований законодательства штата и от предпочтений группы, ассоциация кондоминиума может быть создана путем учреждения некоммерческой корпорации или некорпоративной ассоциации132, и, как и в случае с ассоциацией домовладельцев, получает право на льготное налогообложение по статье 528 Налогового кодекса. (Большинство юристов рекомендуют создавать некоммерческую корпорацию, а не некорпоративную ассоциацию, т.к. последняя не предоставляет ограничения ответственности).
-----------------------------------
132 некорпоративная (неинкорпорированная) ассоциация (unincorporated association) – объединение, не имеющее прав юридического лица. – прим. перев.
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ АССОЦИАЦИИ КОНДОМИНИУМА.
Как и в случае с ассоциациями домовладельцев, банки знакомы с ассоциациями кондоминиумов и обычно охотно их финансируют. Жители общины-кондоминиума могут получить кредиты на индивидуальное строительство, а также легко могут получить обратно свои вложения в случае выхода из общины, просто продав свой дом или участок. Однако, поскольку индивидуальные дома и участки продаются на открытом рынке, община как целое не имеет контроля над тем, кто становится ее членом. Хотя, как уже говорилось раньше, в домовладельческих общинах часто действует самоотбор.
Долина Пионеров выбрала форму ассоциации кондоминиума именно по причине того, что при этой форме более выгодные условия банковского финансирования, чем в случае создания жилищного кооператива – единственной близкой по условиям альтернативы, возможной по законам штата Массачусетс.
Создавать ассоциации домовладельцев законодательство этого штата не позволяет. Жители Долины Пионеров выбрали из своего числа совет директоров ассоциации для выполнения определенных задач. Но при этом большинство решений по вопросам жизни общины принимается на общих собраниях членов.
Поскольку на ассоциации кондоминиумов обычно возлагается задача содержания и обслуживания всей недвижимости (а не только общих территорий и инфраструктуры), членские взносы в таких ассоциациях, как правило, выше, чем в ассоциациях домовладельцев.
ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ: ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ОТДЕЛЕНЫ
ОТ ПРАВА ПРОЖИВАНИЯ.
Члены жилищного кооператива являются вкладчиками (пайщиками) в корпорации, которая имеет право собственности на недвижимость. Их вклады (паи) дают им значительную часть правомочий собственника в отношении части этой недвижимости - конкретного дома или квартиры, а согласие собственника (т.е. кооператива в целом) дает право жить в них. Жилищные кооперативы создаются в форме некоммерческих корпораций или, в некоторых штатах, в форме кооперативных корпораций – специальной организационно-правовой формы, созданной для кооперативов. Иногда организационно-правовой формой жилищного кооператива может быть траст (trust), и тогда жильцы не имеют вкладов в корпорации, но являются бенефициариями в доверительном управлении. Налогообложение кооперативов осуществляется в соответствии со статусом учрежденной корпорации.
Если отдельные единицы жилья (квартиры или дома) в составе принадлежащей кооперативу недвижимости различаются по размерам, или одни из них имеют преимущества перед другими, в кооперативе могут быть предусмотрены либо несколько видов вкладов (паев) для разных видов жилья (и эти паи имеют разную номинальную денежную стоимость), либо более ценным единицам жилья может соответствовать большее количество паев, чем менее ценным, - в зависимости от законодательства штата.
Как правило, жилищные кооперативы используются для управления многоквартирными жилыми домами, однако управление земельными участками при помощи этой схемы также возможно. К примеру, жилищный кооператив Миккосуки (Miccosukee), основанный в 1973 г., является альтернативным поселением, расположенным на 279 акрах земли недалеко от Таллахасси, штат Флорида. Основатели Миккосуки выделили 100 участков размером до нескольких акров для индивидуальной застройки и совместно управляют остальными общими территориями, в том числе 90 акрами заповедных водных угодий. Сто семей и отдельных граждан - вкладчиков кооператива вступили в общину и построили свои дома на этих индивидуальных участках. Поскольку члены кооператива не имеют права собственности на свои участки, а получение ипотечных кредитов на имя жилищного кооператива проблематично, участники общины строили свои дома постепенно, по мере появления необходимых средств.
Вклад (пай) в кооперативе может переходить от одного человека к другому через продажу или наследование, но право проживания в соответствующей единице жилья должно быть для каждого нового члена подтверждено решением всей группы или совета директоров кооператива. И поэтому возможны случаи, когда кто-либо купил или унаследовал пай в кооперативе, но не получил право проживания в соответствующей недвижимости (это обычно означает, что такой пайщик должен продать или передать свой пай другому человеку, который получит одобрение кооператива на проживание).
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ.
Как и в ассоциациях домовладельцев и кондоминиумов, члены жилищных кооперативов в принципе могут получить банковское финансирование строительства, а также получить обратно стоимость своего вклада при выходе. Однако немногие банки выдают кредиты кооперативам, и эти кредиты обычно более дороги, чем для других форм совместного владения недвижимостью. (Так, домовладельческая община Долина Пионеров поначалу предполагала организоваться как кооператив, но стоимость жилищного строительства в этом случае возрастала так, что каждая единица жилья становилась дороже на 2000 долларов, чем если бы они организовали ассоциацию кондоминиума).
Поскольку право проживания в кооперативе должно быть подтверждено общим собранием или советом директоров, теоретически община, организованная таким способом, может выбирать, кто будет ее участником, хотя некоторые юристы не советуют пользоваться отказом в праве проживания. Хотя в прошлом подобное нередко случалось, в настоящее время в некоторых регионах это может быть расценено как нарушение местного антидискриминационного законодательства, несмотря на то, что Федеральный Акт против дискриминации на рынке жилья на жилищные кооперативы не распространяется.
В кооперативе имущественные права и право участия в принятии общих решений не всегда соответствуют имущественным вкладам участников (хотя в разных штатах этот момент может решаться по-разному), и право участия в принятии решений обычно выражается как один голос на одну единицу жилья, независимо от разницы в их стоимости.
«…»
ТРИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫХ ФОРМЫ ДОМОВЛАДЕЛЬЧЕСКИХ ОБЩИН.
Начиная с конца 1980-х, и до конца 1990-х гг., в первые годы движения кохаузинг в Северной Америке, многие живые жилищные сообщества использовали две основные организационно-правовые формы: малую корпорацию (subchapter S corporation) или ООО (когда ООО стали более широко распространены) для стадии поиска земли и застройки и, позже, ассоциацию домовладельцев или кондоминиума для совместного управления недвижимостью. Некоторые юристы, например, Кэролин Голдшмидт, работавшая со многими домовладельческими общинами в Аризоне, рекомендуют использовать три юридических лица в следующем порядке:
Простая некоммерческая корпорация - в самом начале для первичной легитимации инициативной группы. Кэролин советует учреждать простую некоммерческую корпорацию, регистрируя ее в соответствующем органе штата, но не ходатайствуя о специальном налоговом статусе у Федеральной Налоговой Службы. Простая некоммерческая корпорация имеет наименование и счет в банке и может использоваться для сбора членских взносов и оплаты текущих расходов, расходов на поиск земли, юридические консультации, экспертизу и других издержек, связанных с поиском земли. Кроме того, она помогает показать контрагентам и потенциальным новым членам, что группа серьезно настроена на разработку и реализацию многомиллионного проекта.