Дисциплина: Кадастровые работы за рубежом. 14.11.2011.
ЛЕКЦИЯ №7
ТЕМА: «СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В АВСТРИИ»
Кадастровые работы в Австрии регулируются законом о топографической съемке местности. То-пографическая съемка впервые была проведена на территории Австрии в 1716 г., и имела налоговое на-значение. В настоящее вре-мя она рассматривается как вид публичного права--. Ведение поземельной книги с подтверждением правового статуса - земельных участков (собственность, обременения, серви-туты и т. д.) находится в компетенции суда.
Первоначально австрийский кадастр назывался «кадастр земельного налога». В настоящее время он называется кадастром границ. Кадастр границ обеспечивает обязательное подтверждение- границ земельного участка, видов использования земли иразмеров площадей.
Закон о землеустройстве (1969) иего дополнения создали правовую воз-можность преобразования «кадастра земельного налога» в «кадастр границ». В отличие от кадастра земельного налога кадастр границ является не только фискальным, но и юридическим документом, так как границы земельных участков приобретают закон-ную силу и могут быть восстановлены в любое время. С точки зрения-ния многоцелевого кадастра он предназначен для регистрации и определения:
— видов землепользования;
— размеров земельных участков и видов использования земель;
— показателей оценки доходности (в сельскохозяйственных районах-),
По состоянию на 2002 г. австрийский кадастр включал 7845 кадастровых общин, имеющих примерно 11 млн земельных участков. Австрийский кадастр состоит из технической и доку-ментальной частей.
В техническую часть включаются:
— кадастровая карта;
— каталог координат опорных точек (точек триангуляции и опорной межевой сети),
— реестр координат поворотных точек границ.
Документальная часть состоит из реестра земельных участков и вспомогательных реестров.
Границы земельных участков устанавливаются по взаимному согласию владельцев соседних участков в ходе пе-реговоров и обозначаются на местности межевыми знаками. По результатам переговоров о границах сотрудник топографической службы (землемер) проводит обмеры и составляет соответствую-щие карты и протоколы. После проверки соответствия плана дан-ным кадастра орган топографической службы принимает реше-ние и тем самым выражает свое согласие на включение земельно-го участка в кадастр границ.
Кадастровая картапредставляет собой карту крупного масшта-ба (1: 1000, 1:2000 и 1:5000), на которой полностью отображена тер-ритория Австрии. На карте изображаются поворотные точки границ земельных уча-стков, номера участков, виды землепользования (земли сельскохозяйственного использования, лес, сады ит.п.). К началу 2003 г. кадастровая карта Австрии на 95% была переведена в элек-тронный вид.
В каталоге координат опорных точек содержится триангу-ляция, разделенная на пять классов. Опорная межевая сеть — это сеть точек, которая возникает в результате дальнейшего уплотне-ния сети триангуляции.
Федеральное ведомство по эталонам и топографической съемке обслуживает около 89 тыс. точек триангуляции и около 243 тыс. точек опорной межевой сети.
Поземельная книга,вкоторой документируются права на не-движимость, с 1848 г. ведется отделениями рай-онных судов.
Заявление о внесении записи в поземельную книгу подается в суд, в ведении которого находится территория с расположенной на ней недвижимостью.
Земельные участки являются минимальными единицами управ-ления земельными ресурсами в Австрии. Земельные участки с равными правовыми отношениями (собственник, обременения и др.) объединены в регистра-ционном номере и обозначаются как недвижимое имущество. Каждый земельный участок имеет собственный номер, который однозначен в пределах кадастровой общины-. Община как административно-территориальное образова-ние может состоять из одной или нескольких кадастровых общин. При этом границы административно-территориальной икадаст-ровой общин могут не совпадать.
Австрийская Поземельная книга является общественным реест-ром, в который заносятся все земельные участки и существую-щие в отношении их вещные права. Для земельных участков, включаемых в кадастровую общину, в районном (окружном) суде ведется своя Поземельная книга. Она состоит из основной книги и архива документов.
Австрийская Поземельная книга основывается на «системе ре-альных листов», т. е. на открытии специального листа на каждый учитываемый земельный участок. Один или несколько земельных участков в пределах одной кадастровой общины, имеющие одина-ковые отношения собственности или обременения, объединяют-ся в один регистрационный объект поземельной книги.
На каждый регистрационный объект поземельной книги откры-вается свой регистрационный элемент, кото-рый получает регистрационный номер. Регистрационные элемен-ты поземельной книги одной кадастровой общины образуют основную книгу. Основная книга является центральной частью по-земельной книги, так как в ней отражено правовое положение зе-мельных участков.
Заверенные копии документов, являющихся основой регистра-ции прав в основной книге, сохраняются в общедоступном архиве. Согласно новейшей судебной практике Австрии достоверность сведений, хранящихся в архиве, не гарантируется государством.
Вспомогательными реестрами поземельной книги являются ре-естр земельных участков, реестр адресов и реестр лиц. Данные реестры не входят в состав поземельной книги, и поэтому на них не распространяется гарантия государства. Они лишь поз-воляют найти регистрационный элемент поземельной книги, если известен номер земельного участка, адрес или имя собственника.
Основными принципами ведения поземельной книги являются следующие:
Принцип занесения (интабуляции).Согласно австрийскому за-конодательству приобретение, передача, ограничение и отмена регистрируемых в поземельной книге прав обеспечиваются зане-сением соответствующей записи в поземельную книгу. Из этого принципа следует, что изменения в правах на недвижимость про-исходят только тогда, когда в поземельной книге осуществлена со-ответствующая запись. При этом фактическое правовое положе-ние земельного участка всегда совпадает с отраженным в позе-мельной книге.
Основанием для приобретения прав путем внесения записи в поземельную книгу является действующее правооснование, на-пример договор купли-продажи недвижимости. Принцип занесе-ния не является единственным способом приобретения права собственности Оно может приобретаться также в следующих случаях:
— в результате перехода имущества по наследству на основе пе-редачи наследства наследникам по постановлению суда;
— после приобретения имущества с публичного торга в порядке исполнения судебного решения;
— в результате экспроприации.
Публичные сервитуты могут быть учреждены на основании соглашения сторон без зане-сения в поземельную книгу.
Принцип доверия (материальный принцип публичности). Не каждая запись в поземельной книге может изменять действительное положение прав на недвижимое имущество, и не каждое из-менение прав находит обязательное отражение в поземельной книге. Этот принцип защищает доверие третьего лица, приобре-тающего недвижимость на основе платной правовой сделки. При этом сделка должна быть осуществлена на основе правовых све-дений, вытекающих из поземельной книги. -
Закон защищает инте-ресы только того лица, которое действует добросовестно. Добросовестным является то лицо, которое не нарушает правовых поло-жений даже по неосторожности. Добросовестность должна нали-чествовать и при заключении правовой сделки, а также в момент подачи в суд заявления о внесении записи в поземельную книгу.
Защита доверяя действует только после вступления в законную силу записей в поземельной книге и только тогда, когда лицо, чьи права ущемлены ошибочным занесением, не добивается исклю-чения записи из поземельной книги в срок, установленный для подачи жалобы или внесения отметки о подаче иска, или если дан-ное лицо не предъявляет такого иска в течение 60 дней.
Принцип категоричности (специальности). Этот принцип озна-чает, что изменения прав, зарегистрированных в поземельной книге, могут касаться всегда только зарегистрированного в позе-мельной книге объекта. Зарегистрированные права и обязатель-ства должны быть определены по виду, содержанию и объему.
Принцип предшественника.Данный принцип заключается в том, что занесения в поземельной книге допустимы только в отно-шении тога лица, которое на момент подачи заявления зарегист-рировано в поземельной книге в качестве собственника недвижи-мости или обладателя прав, в отношении которых предполагается осуществить запись, или того, кто одновременно с подачей заяв-ления на внесение записи осуществляет занесение или предвари-тельную запись.
Принцип открытости (формальный принцип публичности).На его основании любое лицо имеет право ознакомиться со сведени-ями,имеющимися в поземельной книге и получить информацию о правах по конкретной недвижимости без указания причины своего интереса. Ознакомление с поземельной книгой возможно в любом суде, ведущем поземельную книгу, в нотариальных кон-торах, учреждениях по землеустройству, а также в адвокатских конторах. Публичность доступа к данным ограничена только от-носительно реестра лиц; выписки и информация предоставляют-ся только лицам, занесенным в реестр, относительно записей, ка-сающихся их, а также лицам, обосновывающим законность свое-го интереса.
Принцип диспозитивности. Исходя из этого принципа, записи в поземельной книге осуществляются исключительно по заявле-нию сторон или государственных органов Суд, ведущий позе-мельную книгу, не вправе присудить заявительной стороне боль-шее или иное право, чем она запросила.
Принцип приоритетности. Данный принцип означает, что оче-редность записи зависит от даты поступления заявления в суд, ве-дущий поземельную книгу. Очередность играет особую роль при регистрации ипотечных долгов, так как порядок удовлетворения требований кредиторов зависит от времени поступления заявле-ний.
Судебная практика категорически исключает возможность изме-нения заявления. В случае отсутствия необходимого документа или подписи заявление должно быть отклонено Предпочтение при этом отдается поданному позднее, но безупречному заявлению.
Принцип ограниченной законности.Согласно этому принципу суд, ведущий поземельную книгу, обязан подвергать тщательной проверке допустимость и действительность вносимой в поземель-ную книгу записи.
Несмотря на то, что в Австрии различают поземельную книгу и кадастр, с момента внедрения (1980 — 1992) их базы данных взаимосвязаны. База данных доку-ментирует для земельных участков по всей территории Австрии правовые требования на землю, права, ограничения, обязательст-ва, а также вид использования земли, и содержит геометрическое описание земельных участков и зданий.
С 1992 г. записи в поземельной книге хранятся централизованно в электронной базе данных. Занесение информации в базу дан-ных считается записью, имеющей правовой характер. Она заме-няет основную книгу, которая до этого заполнялась вручную и с течением времени из-за внесения дополнительных записей и их погашения стала плохо читаемой. Новая основная электронная книга, действующая на основе автоматизированной системы об-работки данных, разделена на две части;
— поземельную книгу, содержащую актуальные записи;
— реестр погашенных записей.
Система предполагает возможность ознакомления с двумя рее-страми. Существует также возможность раздельного запроса дан-ных по отношению к частям собственности и их обременениям.
Ознакомление с архивом документов осуществляется в мест-ном суде, ведущем поземельную книгу. Как топографические службы, так исуды вправе запрашивать необходимые сведения друг у друга.
В базе данных земельных участков содержится информация о фонде земельных участков Австрии. Правовые данные о земель-ных участках вводятся и учитываются судами, ведущими позе-мельные книги, данные, необходимые для финансовых операций — финансовыми отделами, а данные кадастра — учреждениями по землеустройству. Частные землеустроители также имеют пра-во собирать сведения для земельной информационной системы (GDB), однако, они контролируются учреждениями по землеуст-ройству и только после этого вводятся в базу данных. Правовые сведения могут предоставляться частными нотариусами, однако окончательный контроль и ввод этих данных вменяются в обязан-ность судам, ведущим поземельную книгу.
База данных земельных участков содержит также информацию о государственных опорных точках и примерно о 27 млн граничных точках (по состоянию на 2002 г.)-. С помощью сохраненных в базе координат опреде-ляется положение граничных точек земельных участков-. Та-ким образом, в случае необходимости, возможно восстановление граничных точек. Информация из базы данных ко-ординат может вызываться в режиме удаленной обработки через интернет и «загружаться» с компьютера в виде определенных до-кументов.
С 1987 г. в землеустроительные подразделения федерального ведомства по эталонам и топографической съемке ведут работы по компьютеризации листов кадастровой карты с аналогичным интерфейсом. Результат этих работ по компьютеризации — циф-ровая кадастровая карта (DKM), которая может быть вызвана че-рез Интернет (аналогично данным GDB) . Наряду с кадастром ипоземельной книгой, она представляет собой часть еди-ной информационной системы земельных участков Австрии. С помощью DKM, которая в настоящий момент закончена более чем на 95%, будет лучше обеспечиваться обновление карты.
В австрийском кадастре показана стоимость земельных участков сельскохозяйственного и лесного назначения (как коэф-фициент биологической продуктивности почвы). Ответствен-ность за определение стоимости несет служба по таксации зе-мель, находящаяся в подчинении австрийского федерального ми-нистерства финансов. Объединение карт оценки земли с кадаст-ром позволяет рассчитывать для земельных участков так называ-емые «критерии оценка доходности», которые служат основой для расчета суммы налога.
Дисциплина: Кадастровые работы за рубежом. 14.11.2011.
ЛЕКЦИЯ №6
ТЕМА: «КАДАСТРОВАЯ СИСТЕМА ИСПАНИИ»
О кадастре вИспании, в его современном понимании, можно вести речь с 1906 г., когда в этой стране был принят закон о када-стре и начала складываться кадастровая система, зада-чи которой состояли в сборе и обработке сведений о земле для це-лей налогообложения.
Исторически испанский кадастр базировался на принципахтак называемого наполеоновского кадастра,основные черты которого прослеживаются в кадастровых системах почти всех европейских стран. Главной определяющей его особенностью является наличие двух составляющих, словесного описания икарты с указанием местоположения и границ всех земельных участков.
В отличие от: Франции, Нидерландов, Швейца-ри и др.стран, в Испании развитие кадастра задержалось и фактически началось в середине XIX в., в связи проведением реформ. Создание кадастровой системы происходило не на пустом месте, поскольку еще с ХIII в. в Испании суще-ствовал фискальный кадастр, налог на землю в то время был самым важным. Несомненным достижением явилось проведение в XVIII в. инвентаризации сельских и городских терр-рриторий, несмотря на то, что при этом использовались подробные текстовые описания, а не карты, поскольку картография еще не была достаточно развита.
Экономическая ситуация, сложившаяся в Испании в середине ХIХ в., привела к развитию ипотечного кредитования, явившегося-ся важнейшей предпосылкой принятия в 1861 г., первого испан-ского Закона об ипотеках, который положил начало созданию ре-естра недвижимости. Однако несовершенство юридической, тех-нической и административной базы того времени не могло сде-лать функционирование кадастровой и регистрационной систем эффективным.
До первой мировой войны кадастр в Испании использовался, в основном, как главный налоговый инструмент. Вскоре кадастр приобретает более выраженный информационный характер, и его данные все чаще используются различными административными органами. Особенно интенсивно развитие кадастра шло в 80-90 годы XX в.
Основной задачей кадастра в Испании является обеспечение налоговой политики, поэтому он находится в ведении Министерства экономики и имущества. Уче-том недвижимости в Испании занимается Государственный сек-ретариат по имуществу, которому подчиняется Главное управле-ние кадастра, созданное в 1978 г.
Управление кадастра имеет центральные и территориальные организации.
Центральными организациями являются:
— высший совет по недвижимости;
— высшие комиссии по координации недвижимости в городах и сельской местности;
— высшая комиссия по информатизации кадастра.
Центральные организации возглавляет генеральная дирекция.
В состав территориальных органов входят:
— территориальные (или автономные) советы по недвижимости;
— территориальные технические администрации по управлению недвижимостью.
Территориальные органы имеют в своем составе 65 - кадастровых управления, осуществляющих полностью работу по кадастру в - провинциях .
Территориальные кадастровые управления имеют тесную связь с управлениями по сбору налогов, но организационно эти учреждения независимы друг от друга..
Жесткая централизованная модель позволяет проводить единую кадастровую политику по всей стране, достаточно быст-ро вносить изменения в кадастр, координировать работу других министерств, занимающихся сбором информации о земле.Это — Министерство сельского хозяйства (данные о фактической и прогнозируемой урожайности ит.д.), Министерство обороны (картографическая информация, данные о строительстве и т.д.), Министерство транспорта, Министерство природных ресурсов идр.
Основными задачами Главного управления кадастра являются:
— учет недвижимости, создание и ведение реестров недвижи-мости;
— создание кадастровых карт;
— поддержание кадастра и его своевременное обновление;
— проведение работ по единой системе оценки земель на терри-тории всей страны;
— определение ставки налога на недвижимость;
— выдача технических справок, связанных с освобождением от налога, предоставлением льгот или отказом в них;
— организация, проведение и координация курсов, семинаров и конференций по темам, связанным с кадастром;
— предоставление информации банка кадастровых данных ор-ганам администрации и гражданам.
Деятельность кадастра - осуществляется на основании Конституции Испа-нии 1978 г.; Гражданского кодекса; Закона о земле 1992 г. и1998 г., Закона о местных финансовых органах 1988 г., дополняемых ко-ролевскими декретами 1992 г. и 1997 г., нормативными актами, по-ложениями и т, д.
В Испании под кадастром понимается совокупность данных о недвижимости в городах и сельской местности с указанием пло-щади, границ, выращиваемых культур или иного использования земли, оценки стоимости, других физических, экономических и юридических сведений.
Кадастр содержит информацию, характеризующую недвижи-мость по следующим признакам:
— сведения о собственнике, включающие данные о пе-редаче недвижимости совершаемых собственником: прода-жи, дарения, наследования, изъятия ит.д.
— данные о каждом отдельном земельном участке, в том числе его физические и экономические характеристики, включая оценку земель ицелевое использование;
— данные по налогообложению недвижимости, включая цену,
ставку налога, размер и изменение налога.
Кадастровая информация находит применение в таких областях, как:
— планирование и управление городскими и сельскими территориями;
— строительство и развитие инфраструктуры;
— развитие служб социальной помощи;
— решение земельных споров;
— организация деятельности коммерческих структур,
— охрана природы и экология;
— проведение аукционов земельных участков.
Административные органы и организации имеют доступ ккадастровой информации без каких-либо ограничений. Частным физическим и юридическим лицам также доступна кадастровая информация,если она касается самого собственника недвижимости или если ее запрашивают лица, доказавшие права на данную недвижимость. В других случаях частным лицам сведения о недвижимости третьих лиц, как правило, не выдаются. Подобные данные можно получить лишь по специальному разрешению соответствующих организаций.
Кадастр содержит сведения об изменениях физического, экономического и юридического характера. При этом изменениями
физического характера считаются:
— новое строительства;
— пристройка, реконструкция, частичный или полный слом или
снос существующих строений;
— в области сельской недвижимости; изменения структуры посевных площадей или форм использования земель.
Кизменениям экономического характера относятся перемены в
использовании или назначении объекта недвижимости, если они
не сопровождаются изменениями физического характера. Юридическими считаются такие изменения, как:
— передача права собственности или возникновение любого другого права;
— выделение части объекта недвижимости, его разделение или объединение нескольких объектов.
Об изменениях собственники недвижимости или обладатели других вещных прав обязаны сообщить кадастровым органам. Для этого им необходимо подать заявление по установленной форме и в установленный срок. В соответствии с действующим законодательством, это обычно два месяца со дня совершения действия, повлекшего за собой кадастровые изменения.
Докумен-ты, заверенные юридически или составленные на основании до-говоренности сторон, представляются в местные кадастровые или местные административные органы. Поступившие сведения про-веряются юристами и техни-ками-архитекторами в кадастровых управлениях, обрабатывают-ся соответствующим образом и передаются в генеральную дирек-цию кадастра. Невыполнение установленного требова-ния, расценивается как нарушение порядка уплаты налогов и ве-дет к применению различных санкций.
Сельский кадастр в Испании действует на 49 млнга при общей площади страны 50 млн га и ведется по двум основным направле-ниям:
— инвентаризация земель для целей регистрации;
— использование кадастра для налоговых (фискальных) целей.
При инвентаризации земель сбор кадастровой информации ве-дется по каждому муниципалитету, территория которого подраз-деляется на кадастровые полигоны.
Полигон включает в себя ка-дастровые участки, которые могут подразделяться на субучастки в зависимости от выращиваемой культуры и продуктивности.
Со-бираемая при этом информация может быть представлена в гра-фической форме — в виде описания недвижимости и списков владельцев-арендаторов.
Описание недвижимости для сельского кадастра содержит ин-формацию о недвижимости в целом и информацию о сооружени-ях (местонахождение, площадь), а также признаки, принимаемые по внимание при оценке: доходность, тип строений, использова-ние и предназначение, зона или участок улицы и т. п.
По каждому полигону составляется список земель, в котором указываются:
а) возделываемые участки, характеризуемые такими показателями, как: культура, продуктивность (качество земель), наличие систем орошения;
б) пастбища,
в) необрабатываемые земли;
г) лес;
д) кустарники;
е) пустыри ипр.
О проведении работ по инвентаризации обязательно информируются жители муниципалитета, которые должны ознакомиться с
промежуточными результатами работ. Собранные данные заносятся в полевую анкету следующего содержания:
— номер снимка, на котором изображен участок;
— площадь участка;
— имя владельца;
— название населенного пункта;
— налоговые (фискальные) привилегии.
Данные о привилегиях особенно важны, так как хозяйства, до-
ход которых ниже некоторых установленных норм, освобождаются от налога. Имеются и другие привилегии, связанные с получением различных выплат и дотаций от Европейского Союза. Итог работы по инвентаризации — это создание графических и семантических баз данных, составляющих банк кадастровых данных сельских территорий.
ЛЕКЦИЯ №5-2
ТЕМА: «СОВРЕМЕННЫЙ КАДАСТР И ЕГО ВЗАИМОСВЯЗЬ С СИСТЕМОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ»
Процессы интеграции в области управления земельными ресурсами привели мир к пониманию роли земли как источника экономического благополучия стран и народов. В связи с чем большое значение стало придаваться кадастровым систе-мам, во взаимосвязи с системами регистрации прав на недвижи-мость, которые вместе с землеустроительными меропри-ятиями являются основой организации рационального использования иохраны земли в различных странах.
Исторически так сложилось, что появление кадастра было связано с необходимостью определения доходности земель в целях полного и справедливого налогообложения. Поэтому кадастр был всегда связан с инвентаризацией, учетом иоценкой земель.
Регистрация прав на землю представляла собой систему «зе-мельных записей», носящих обязательно публичный, правовой, юридический характер. Эти записи позволяли узаконить права земельной собственности, охранять их, облегчить переход зе-мельных участков от одних лиц к другим, обеспечить установление сервитутов - обременений, ограниче-ний в использовании земельных участков и т. п.
Вне зависимости от того, кем выполнялись в государствах зе-мельно-кадастровые и регистрационные действия, они всегда бы-ли взаимосвязаны и дополняли друг друга. При этом если данные кадастра давали ответы на вопросы: «Где и сколько земли нахо-дится», то регистрационные сведения позволяли оценить; «Кто икак (на каких основаниях, с каким правом) владеет землей».
В 20 веке законодательство большинства экономически развитых государств установило принцип «единства судьбы зе-мельных участков ипрочно связанных с ними объектов недвижи-мости», согласно которому строения, здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Исходя из этого система земельного кадастра постепенно, стала- системой кадастра недвижимости. Сегодня, зару-бежные ученые представляют принципиальную схему построения кадастровой и регистрационной системы сле-дующим образом (рис. 5.1.).
Рис. 5.1. Принципиальная схема построения информационной системы о земле и ином недвижимом имуществе.
Кадастровые и регистрационные системы имеют прямую и об-ратную связь с землеустройством.
Землеустройство отвечает на вопро-сы: «Что было и что стало с земельными участками (объектами землеустройства, недвижимостью)». Именно в процессе земле-устройства образуются новые землевладения иземлепользова-ния, устанавливаются их границы и площади, перераспределяют-ся земли, происходит перепланировка участков, физическое июридическое оформление исогласование размещения границ с установкой на местности межевых знаков.
Данные землеустройства служат основой для учета, оценки и регистрации новых земельных участков, землевладельцев и зем-лепользователей, их прав на землю
Современное понятие кадастра складывалось не сразу. В начале ХХ в. в Европе под кадастром пони-малась классификация земель и их оценка, проведенная -на основе топографической съемки по участкам зарегистрированным в реестре. Таким обра-зом, «кадастр» считался особым типом «земельных записей», до-полненных картами, содержащих не только данные о площади и виде использования земель для каждого участка, но и информа-цию о стоимости земли и собственнике.
В 1985 г. группа экспертов ООН по кадастровому картографированию и земельно-информа-ционным системам предложила следующее определение кадаст-ра. «Кадастр — это определенным образом систематизированный государственный учет данных об объектах недвижимости какой-то страны или района, основанием которого служит съем-ка границ этих объектов. Для обозначения каждой из таких еди-ниц недвижимости используется некий особый знак (идентифи-катор). План объекта недвижимости и идентификатор участка обычно показываются на крупномасштабных картах».
По существу кадастр — это систематическое описание земель-ных единиц какой-либо территории. Описание дается с помощью карт, показывающих местоположение и границы каждого участ-ка, и регистрационных данных.
Среди кадастровых данных наиболее важными являются идентификационный (кадастровый) номер и площадь земельной единицы. Регистрационная информация, содер-жит дату регистрации единицы недвижимости со ссылкой на кон-кретную папку (файл).
Традиционный кадастр предо-ставляет как правило информацию о собственниках, категориях земель, стоимости земель, налогах на землю. Отдельные базы данных создаются для зданий и сооружений, планов застройки и т. д. Та-кой кадастр называют многоцелевым.
Правовые или юридические» земельные записи обычно не слу-жат целям налогообложения или идентификации земельных уча-стков, а предназначены для определения прав и установления обре-менений прав на землю. Как правило, такие «юридические» записи не называют кадастром. Немцы не называют свою земельную книгу «Grundbuch» кадастром, французы не применяют название «кадастр» по отношению к записям, хранящимся в правовом реестре «Bureau des Hypotheques», а в англоязычных странах слово «кадастр» до не-давнего времени вообще не использовалось. Обычно для - правовых или юридических «земельных записей» использу-ется термин «земельно-правовой реестр», под которым понимает-ся государственный реестр документов и прав на недвижимое имущество в зависимости от существующей в той или иной стра-не правовой системы.
В одном случае в реестре регистрируются непосредственно са-ми документы. Документ при этом представляет собой запись о конкретной сделке и служит доказательством соглаше-ния, но сам по себе не является подтверждением законного права договаривающихся сторон. При аль-тернативной системе, основанной на регистрации прав на недви-жимость, процесс прослеживания последовательности сделок не нужен. Регистрация права на недвижимость сама является доказательством права собственности, которое обычно гарантируется и обеспечивается государством.
В настоящее время существует несколько разных систем регис-трации недвижимости, в каждой из них по-своему решается во-прос о взаимосвязи с кадастром. Эти различия связаны с истори-ческими и экономическими особенностями развития каждой из стран и отражены в организационных структурах кадастра и сис-тем земельной регистрации.
Так, в странах Северной Европы посредством автоматизации осуществлена тесная интеграция двух систем. Здесь кадастр постепенно эволюционировал и из простого налогового учета, слабо привязанного к картам, превратился в комплексную систему с высокой степенью надежности.
Во Франции кадастр не является всеобъемлющим и не поддерживается в такой мере, как в – странах Северной Европы, он обладает меньшей юридичес-кой силой идо сихпор является преимущественно фискальным кадастром, не имеющим тесной связи с реестром прав.
В Германии, Австрии, Швейцарии и Нидерландах связь между кадастром и реестром прав на землю присутствует давно. В этих странах юридические единицы, регистрируемые в реестре прав-, полностью соответствуют кадастровым единицам. Благодаря использованию уникальных кадастровых номеров, здесь стало возможным ввести систему регистрации прав собственности, обеспечивающую высокую степень безопасности и надежности.
Совершенно иным путем шло развитие систем регистрации прав на землю в англосаксонских странах. Это не в последнюю очередь было связано с тем, что до недавнего времени в англо-язычном мире кадастр был почти неизвестен. В Великобрита-нии главной целью создания и ведения земельного реестра было, во-первых, содействие развитию частной соб-ственности на землю и недвижимость, а во-вторых, — стремле-ние облегчить и упростить систему отношений на рынке недвижимости. Занесение документов в реестр недви-жимости служило лишь целям соблюдения очередности, так как фактическое приобретение прав происходит в Англии при заключении до-говора и передаче подписанных документов. После чего лицо, приобретающее права, может подать заявление о внесении при-обретенных прав в реестр, который, однако, имеет чисто дек-ларативный характер.
С течением времени на все большей терри-тории Англии регистрация стала обязательной, икак только соб-ственность регистрировалась, государство становилось гарантом права собственности, занесенного в реестр.
Английское право ипрактика жизни оказали большое влияние на страны Британского доминиона. Тем не менее в некоторых из них появились свои системы. В частности, в Австралии нашла применение так называемая система Торренса.
Система Торренса, в более или менее «классическом» виде, дей-ствует на части территории Австралии, и в этой стране в последнее время стремительно развивается кадастровое картографиро-вание. В Новой Зеландии, Канаде, Великобритании иСША наря-ду с данной системой, распространена система регистрации документов о правах собственности (Register of Deeds), со-здается система компьютерной картографии.
Таким образом, кадастр представляет собой особую информа-ционную систему, которая содержит систематизированный свод сведений о земельных участках и связанными с ними объектов нед-движимости.В основу земельного кадастра отдельных стран по-ложен либо земельный участок, т. е. часть поверхности земли, на которую распространяются права собственности или пользова-ния; либо подлежащая налогообложению земельная территория, которая на практике может отличаться по размеру от земельного участка, на который распространяются соответствующие права; либо территории с определенным режимом землепользования. По мере исторического развития толкование термина «кадастр» становилось все более емким, отражающим суть явления, однако в разных странах трактовалось по-разному, что часто приводило к путанице.
«Кадастр — это, как правило, информационная система, бази-рующаяся на новейших данных о земельных участках и содер-жащая сведения об имущественных правах на недвижимость(на-пример, права, ограничения и обязательства). Обычно он содер-жит геометрическое описание земельных участков, сопряженное с описанием других данных, касающихся сущности прав, владе-ния этими правами или управления ими; и в большинстве случаев — данные о стоимости участка и связанных с ним улучшениях. Его создание может преследовать фискальные цели (например, оценка и справедливое налогообложение), юридические цели (ре-гулирование перехода права собственности на недвижимость); для оказания содействия в управлении земельными ресурсами и использовании земель (например, для планирования и администрирования); для обеспечения устойчивого развития и защиты окружающей среды».
По определению МФГ, под кадастровой(cadastral system) пони-мают систему,которая «...включает кадастр, регистрацию прав на недвижимость и связанных с ними процессов передачи, раз-деления и правового оформления земельных участков, что в сово-купности часто называют управлением земельными ресурсами».Таким образом, в нашем понимании часть землеустроительных действий, связанных с территориальным землеустройством и ме-жеванием земель, включается в кадастровую систему.
Официально признанное в мире понятие регистрации прав на землю дано в 2000 г. Согласно ему «Регистрация прав на землю представляет собой официальное ведение реестра дан-ных о законно призванных имущественных правах, которое, как правило, является составной частью кадастровой системы.В юридическом смысле между регистрацией документов о переда-че прав на недвижимость ирегистрацией права собственности может быть различие. Оно заключается в том, что в первом случае документы, зарегистрированные в рее-стре, являются доказательством права собственности, тогда как во втором случае сам реестр служит основным доказательством существования права. Регистрация права собственности обычно считается более совершенной регистрационной системой, для внедрения которой требуется больше средств, но которая и обес-печивает в принципе более высокую степень защиты землевладе-ния и получение более надежной информации.
ЛЕКЦИЯ №4-2
ТЕМА: «ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ КАДАСТРовых систем И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ»
Первые землеустроительные действия, давшие начала совре-менной регистрации прав на землю и кадастру недвижимости, были связаны с описанием земель и их налогообложением.
В Древнем Риме, начало описанию земель положил Сервий Туллий (IV в. до н. э ). Были заведены специальные го-сударственные реестры, в которые заносились сведения о разме-ре земельных участков, способе их обработки, качестве и доход-ности земель. На бронзовые таблицы наносились планы, названи-ниня, границы иразмер землевладений, приводились сведения о качестве земель и о самом хозяйстве. Указанные принципы учета использования земель и организации землевладения распространились впоследствии на все провинции Римской империи.
Перепись земель провинций была проведена уже при ЮлииЦезаре, сразу после ее завоевания в 51 г. до н. э. Преемник Цезаря Октавиан Август (правил с 29 г до н. э. по 14 г. н. э.) ввел новую систему измерения земель с составлением их описаний, карт и определением качества, это позволило вдвое увеличить зем-ммельный налог, вносимый деньгами и натурой.
Землеописания имели не только значение для учета земель они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хране-нию, как правило, в государственных, судебных или храмовых ар-хивах.По существу, они служили основой для регистрации земле-владений и землепользований, что обеспечивало более эффективный сбор земельной ренты и налога.
В Стамбульском музее, находится план одного из поместий площа-дью 525 акров (208 га). На табличке изготовленной в 1300 г. до н. э. приводится план земельных угодий с каналами и шестью поселе-ниями.
Греческий историк Геродот после упоминания о египетской си-стеме каналов, созданных Сесострисом (1878 — 1841 гг. до н. э.), приводит слова жрецов, что этот фараон поделил землю страны между египтянами, дав каждому из них равные квадратные участки. За это он заставил их платить уста-новленную ежегодную поземельную подать. Если чья-либо земля разрушалась во время паводка, то о случившемся хозяин сообщал царю. Для измерения участка посылали землемеров, чтобы уста-новить, насколько она стала меньше, иснизить размер подати.
Геродот считал, что «при этом и было изобретено землемерное искусство изатем перенесено в Элладу».
Феодальные фискальные кадастры недвижимости в Англии и странах Западной Европы стали создаваться в 11 веке. Например, в Англии Книга Судного Дня содержала текстовые записи, имеющие полную опись недвижимого и движимого имущества каждого землевладельца. Эта Книга была составлена по повеле-нию Вильгельма Завоевателя почти за один год, в период с 1085 по 1086 г. Она имела пространственную привязку к местным адми-нистративно-территориальным единицам, известным под назва-нием «сотня». «Сотня» представляла собой территорию графства со своим судом.
Вместе с тем, границы отдельных землевладельцев в этой Книге не указывались, что стало в Англии определенной традицией.
В средние века английское государство имело дело только с вла-дельцами крупной земельной собственности или крупных поместий, которые несли ответственность за сбор арендной платы и на-логов с фермеров, а также за привлечение их к различным повин-ностям (военным, трудовым и др.) Крупные землевладельцы, дей-ствуя в качестве агентов государства, освобождали его от необхо-димости создавать пространственную структуру с единицей более мелкой, чем крупное поместье. Подробная информация о болеемелких земельных участках фермеров-арендаторов государство-ство не интересовала.
Земельная регистрации как таковая прививалась в Англии с большим трудом, и было сделано немало попыток, прежде чем в 1862 г. был принят Закон о регист-рации прав на землю. В соответствии с этим За-коном в стране также была учреждена Королевская земельная ре-гистрационная палата, ус-пешно продолжающая свою деятельность в настоящее время.
На первых порах для осуществления земельной регистрации в Англии не требовалось никаких карт или планов, хотя необходи-мые для этого материалы можно было получить, поскольку уже существовали топографические карты, созданные Государствен-ной топографической службой в период с 1853 по 1893 г. Позднее значение картографической основы возросло. Было принято по-ложение, что точные границы могут быть установлены только в результате официальной проверки и заключения соглашения с соседями относительно отличительных признаков границ на ме-стности и связи этих признаков с юридическими границами. При этом регистрация прав на земельную собственность с установле-нием точных границ должна была проводиться по специальному заявлению, представляемому в регистрационную палату.
В связи с трудоемкостью этой процедуры правилом установле-ния точных границ в Англии к настоящему времени воспользова-лись лишь единицы землевладельцев и землепользователей.
Другим примером построения системы регистрации прав на землю и организации кадастра явилась Франция времен Наполеона. Для континентальной Европы XVIII столетия не было необхо-димости перенимать феодальный подход к кадастру, используе-мый в Англии, поскольку большая часть земель принадлежала, сравнительно независимым и мелким землевладельцам, дела с ко-торыми государство должно было вести напрямую. Эта ситуация требовала более точных, более глубоких иболее детальных зна-ний о конкретных земельных участках и их владельцах. В 1789 г. во Франции все феодальные институты были ликвидированы. Принятое законодательство предписывало необходимость регис-трации всех документов о покупке и залоге земли в государствен-ном реестре документов о передаче прав.
В 1807 г. Наполеон I издал распоряжение о проведении съемки земельных участков с це-лью обеспечить привязку фискальных данных к конкретным земельным владениям. Сбор пространственных дан-ных осуществлялся с помощью планшетной съемки и ихотобра-жения на поделенном на сектора кадастровом плане с площадью сектора 200 — 400 га, а также на дежурной кадастровой карте мас-штаба 1:5000. Текстовые данные, касающиеся собственников, ха-рактера владения, площади участков, налогов ииспользования зе-мель, отражались в фискальном или налоговом поименном реест-ре (один лист на каждого собственника), известном под названи-ем матрица. Франции понадобилось более четырех десятилетий для того, чтобы этот кадастр был распространен на всю террито-рию страны. Эта цель была достигнута в 1850 г.
Имперские устремления и кадастровые деяния Наполеона в Ев-ропе обусловили сильное влияние французского кадастра на ка-дастр многих европейских стран - Бельгия, Нидерланды, Италия, Австрия и Люксембург.
Несмотря на имеющиеся положительные стороны, наполеонов-ский кадастр имел также ряд недостатков -. Например, реестр документов о передаче прав не имел прямой связи с кадастровыми картами; дежурной картой и кадастровыми планами. Эти карты не играли роли в юридическом описании не-движимого имущества. Не было предусмотрено ника-кихмеханизмов, обеспечивающих ведение этих карт. Вследствие указанных недостатков эти карты следовало бы считать не кадас-тровыми, а скорее «фискальными» картами. С другой стороны, матрица (текстовый фискальный реестр) регулярно обновлялась на основе списков, отражающих передачу прав на недвижимое имущество, получаемых ежегодно от регистратора документов о передаче прав. Со временем эти карты все больше устаревали, и к концу XIX столетия отсутствие надежных пространственных дан-ных о земельных владениях стало вызывать серьезные проблемы.
В странах Западной Европы во второй половине XIX в. вопросам регистрации прав на землю, земельного кадастра и землеустройст-ва стали придавать большое значение.
Под земельной регистрацией понимались те меры правитель-ства, которые способствовали концентрации и приданию пуб-личности сведений о землях и земельных правах на них.Эти све-дения относились либо только к части информации о земельных участках и земельных правах, например, со стороны принадлежности или физического состояния недвижимости, налоговых, за-логовых и других обременений, межевых границ и пр., либо к та-ким сведениям в их совокупности.
К первым мерам принадлежали кадастровые реестры, земель-но-податные списки, реестры нотариальных архивов, реестры плановых архивов идр. Ко вторым — земельные и ипотечные книги, в которые вносились сведения о фактическом физическом и юридическом состоянии земель со времени заведения книг.
Земельно-регистрационные действия по определению и укреп-лению прав собственности на недвижимое имущество, в странах Западной Европы, ориентировавшихся на Пруссию, базировались на системе земельных книг. В других- странах, они имели отражение в ипо-течных книгах. В России они назывались крепостными.
Уже в конце XIX в. сложились следующие принципы регистра-ции прав на землю в странах Западной Европы.
1. Принцип обязательного или начального внесении, в силу которого все права на не-движимое имущество должны быль внесены в реестры (поземель-ные книги). Это необходимое условие самого приобретения пра-ва. Другими словами, принцип выражается так: права, записан-ные в реестре, имеют все преимущества перед незаписанными правами. Моментом записи права определяются его начало истаршинство перед другими записанными правами.
2. Принцип законности записи или проверки права, выражающийся в том, что всякое внесение записей в по-земельные книги совершается на основании законных актов при-обретения прав с предварительной проверкой компетентной вла-стью личностей и правоспособности сторон.
3. Принцип публичности, заключаю-щийся в том, что поземельные книги являются открытыми для всех, а их содержание считается известным. Этот принцип вытекает-кает из самого назначения поземельных книг — служить источни-ком сведений о юридическом состоянии и переходах прав на зе-мельные участки (имения) от одних лиц к другим. В этой связи принцип публичности предполагает, что данные поземельных книг служат гарантией и опорой земельного кредита, залога (ипо-теки) и всяких сделок с недвижимостью.
4. Принцип бесповоротности и убедительности, в связи с которым права, внесенные в поземельные книги, считаются прочно установленными, бесспорными ине подлежащими отмене по причинам, не записанным в книги.
5. Принцип специальности, определенности, на основании которого в поземельную книгу вносятся права, относящиеся к строго определенному земельному участку (имению) и лишь определенного, установленного объема. Выпол-нение этого принципа позволяло однозначно идентифицировать любые земельные участки по названиям, местоположению, пло-щадям, составу, определить относящиеся к ним обременения, данные по залогам и др.
Кадастром в Западной Европе в это время называли совокупн-ность мер и действий, направленных на определение доходов с земель в целях правильного установления земельного налога.
В ходе кадастровых действий определялись: фактическое состо-яние землевладений, ихместоположение, название, площадь, со-став угодий; давалась характеристика почвам, культурам, вычис-лялись стоимость, доход, устанавливались землевла-дельцы, сервитуты, наличие залога ит.п. Такого рода данные по-лучались на основе точной съемки земельных участков и нанесения их на план, подробных таксационных (оценочных) описаний, соразмерных исопоставимых денежных оценок ипостоянного надзора за происходящими изменениями в составе владельцев и в самих земельных участках.
Известные в Западной Европе системы кадастра в зависимостиот способов определения доходности земельделили на два вида: парцеллярный,или участковый кадастр, и реальный кадастр.
При парцеллярном кадастре доходность определялась по раз-личным разрядам земель на основании урожайности сельскохо-зяйственных культур по средним ценам на продукцию сельского хозяйства и средним расходам на обработку земель.
При реальном кадастре стоимость земельных участков (имений) определялась по фактическим продажным ценам на земли и по ана-логии с подобными имениями, стоимость которых была известна.
Учреждения регистрации земель (поземельных иипотечных книг) обычно работали отдельно от учреждений кадастра, меже-вания и землеустройства. Однако действия тех и других учрежде-нийвсегда дополняли и служили основой друг для друга.
На основании кадастра, межевания и землеустройства собира-лись сведения, необходимые для ведения поземельных книг и ка-сающиеся физического состояния имений: их названий, местопо-ложения, площадей, доходности земель. В свою очередь из позе-мельных книг кадастровые и землемерные учреждения получали данные о зарегистрированных правах участников землеустройст-ва, обременениях, залогах и т. п.
Земельные дела в Западной Европе значительно отличались от измененной и современной для того времени системы регистра-ция прав, начавшей внедряться в колониальном австралийском штате Новый Южный Уэльс.
Родоначальником системы регистрация прав считается сэр Ро-берт Торренс. Работая в качестве Главного регистратора в Юж-ной Австралии и используя практические знания системы, приме-няемой для регистрации кораблей, он разработал и внедрил с 1863 г., свою гарантируемую государством систему регистрации прав на землю, известную под названием «Система регистрации прав Торренса». В ее основе лежали три основных принципа:
— зеркальный принцип, в соответствии с которым реестр прав должен отражать текущее юридическое состояние земельных участков;
— принцип шторы, означающий, что право на недвижимость не должно быть ретроспективным, т. е. не должно отслеживаться до первоначального;
— принцип страхования, подразумевающий, что государство должно гарантировать законность (неоспоримость) права, зане-сенного в реестр и должно выплачивать компенсацию любому ли-цу, понесшему ущерб от ошибок в реестре.
Кроме того, в системе Торренса заложена необходимость опре-деления границ участка посредством наземной съемки, обяза-тельной регистрации и сохранения оригинала свидетельства о праве собственности в регистрационном бюро.
При этом свидетельство о праве собственности на землю явля-ется главенствующим в системе Торренса. Оно включается в ре-естр, образуя отдельный его лист. На каждый участок имеется только одно свидетельство, которое заменяет собой документ о передаче прав, главенствующий в системе регистрации документов. Информация, имеющая отношение кправу владения участком, извлекается в результате простого просмотра реестра.
Преимущества системы регистрации прав Торренса заключа-лись в более высокой эффективности ипростоте, снижении за-трат на ведение реестра иего обслуживание по сравнению с сис-темами регистрации документов, существующих в странах Запад-ной Европы.
В 1900 г. своя система регистрации прав на землю была введена на территории Германии. Центральным компонентом этой систе-мы является Поземельная книга (Grundbuch) или Реестр земель. В отличие от реестра Торренса, она создана на основе записей (из-влечений отдельных деталей из документов о передаче прав) и со-стоит из четырех разделов, включающих: описание недвижимого имущества; собственников недвижимости; формы владения; пра-ва, имеющие меньшую юридическую силу, чем право собственно-сти (сервитуты, аренду ит.п.), а также обременения (залоги, пра-во удержания недвижимости до выплаты должником долга ит.п.). Поземельная книга была связана с комплектом точных кадастро-вых карт на основе уникального идентификатора земельного уча-стка — кадастрового номера. Эти карты вместе с соответствую-щей информацией, полученной при съемке земель, определяли текущее состояние границ земельного участка и служили юриди-ческим описанием земельных участков.
Некоторые регионы в Германии уже более 100 лет пользуются высокоточными кадастро-выми картами. Бавария, например, уже к 1860 г. имела полный комплект кадастровых карт, которые использовались для создания интегрированного и содержащего точные сведении фискального июридического кадастра. В ходе дальнейшего развития происходи-ло наполнение этого кадастра информацией о почвах (1934) и ин-формацией об использовании земель (1974). При этом информа-ция о природных ресурсах, как правило, имела привязку к едини-цам недвижимого имущества, что и позволило в итоге от фискаль-но-юридической системы перейти к системе, которую, скорее, можно назвать земельно-информационной и многоцелевой.
К середине 1970-х годов концепция многоцелевого кадастра ста-ла доминирующей кадастровой моделью не только в Германии, но ив Швейцарии, Швеции и ряде других стран, (и в России).
Несмотря на то, что подходы к развитию кадастра и земельного реестра в англоязычных и континентальных европейских странах были разными, в настоящее время системы, существующие в этих странах, имеют много сходного. Прежде всего обеспечиваются систематический охват всей территории ипостоянное обновле-ние собранных и зарегистрированных данных. Дается описание участков, включая такие данные, как тип ихиспользования, пло-щадь и налоговая стоимость, здания и топография. Права собст-венности регистрируются, устанавливаются ихсвязи с другими административными реестрами и базами данных.
-