Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценки (лицами, осуществляющими оценку имущества и имущественных прав) являются оценщики и субъекты оценочной деятельности.
Оценщиками могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получившие квалификационное свидетельство оценщика. Оценщиком не может быть лицо, имеющее непогашенную судимость за корыстные преступления.
Субъекты оценочной деятельности это:
- субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющие хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и получившие сертификат субъекта оценочной деятельности. Соответственно оценка, проводимая данными субъектами оценочной деятельности, называется независимой оценкой имущества;
- органы государственной власти и органы местного самоуправления, получившие полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным имуществом, в составе которых работают оценщики.
Оценщики имеют право:
- доступа к оцениваемому имуществу, документации и другой информации, являющейся необходимой или имеющей существенное значение для оценки;
- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для проведения оценки имущества и составления отчета об оценке имущества, от заказчика оценки и других лиц относительно информации, содержащей государственную или коммерческую тайну, при наличии у оценщика соответствующего разрешения или договора о конфиденциальности информации;
- отказываться от проведения оценки имущества в случае возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, в том числе любых форм принуждения;
- страховать свою гражданскую ответственность, связанную с профессиональной оценочной деятельностью;
- быть непосредственно присутствующим во время рассмотрения вопроса о лишении оценщика квалификационного свидетельства;
- обжаловать действия должностных лиц органов власти и органов местного самоуправления, решения саморегулирующих организаций в судебном порядке.
Субъекты оценочной деятельности имеют право:
- доступа к оцениваемому имуществу, документации и другой информации, являющейся необходимой или имеющей существенное значение для оценки;
-получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для проведения оценки и составления отчета, от заказчика и других лиц относительно информации, содержащей государственную или коммерческую тайну, при наличии у субъекта оценочной деятельности (оценщиков, работающих в его составе) соответствующего разрешения или договора о конфиденциальности информации;
- отказываться от проведения оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, в том числе любых форм принуждения;
- страховать свою ответственность перед третьими лицами, связанную с оценочной деятельностью;
- обеспечивать присутствие своих представителей во время рассмотрения вопроса об аннулировании сертификата субъекта оценочной деятельности;
- обжаловать действия должностных лиц органов власти и органов местного самоуправления, решения саморегулируемых организаций в судебном порядке.
Оценщики и субъекты оценочной деятельности обязаны:
- придерживаться во время осуществления оценочной деятельности требований нормативно-правовых актов по оценке имущества;
- обеспечивать объективность оценки, уведомлять заказчика о невозможности проведения объективной оценки в связи с возникновением препятствующих этому обстоятельств;
- обеспечивать сохранность документов, полученных во время проведения оценки от заказчика и других лиц;
- обеспечивать конфиденциальность информации, полученной во время проведения оценки;
- исполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством.
Практическая деятельность оценщиков и субъектов оценочной деятельности осуществляется с учетом ограничений, призванных законодательно обеспечить независимость проведения оценки, объективность и достоверность ее результатов. В частности, не допускается проведение оценки имущества субъектами оценочной деятельности - субъектами хозяйствования в таких случаях:
- проведение субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования оценки имущества, принадлежащего ему или оценщикам, работающим в его составе, на праве собственности или на которое указанные лица имеют имущественные права;
проведение оценки имущества физического лица – заказчика или руководителя юридического лица, являющегося заказчиком оценки, оценщиком, имеющим родственные связи с указанными лицами, или субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования, руководство которого имеет указанные связи;
- проведение оценки имущества своих учредителей (участников).
Во время оценки имущества, осуществляемого органами государственной власти, в том числе Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) и органами местного самоуправления, устанавливаются такие ограничения:
- не может предусматриваться исключительное право ее проведения органами государственной власти и органами местного самоуправления или оценщиками, работающими в органах государственной власти и органах местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных законом;
- не могут предусматриваться какие-либо формы исключительного права на проведение оценки имущества субъектами оценочной деятельности, созданными указанными органами государственной власти и органами местного самоуправления.
Полный перечень лиц, связи между которыми могут считаться родственными, в законодательстве Украины дан лишь в Законе Украины «О нотариате» в частности, к таким лицам относятся отец, мать, дедушки, бабушки, дети, внуки, братья и сестры.
Отдельного пояснения требует ограничение на субъектов оценочной деятельности и субъектов хозяйствования в проведении оценки имущества своих учредителей (участников). Многими органами местного самоуправления и государственной власти созданы коммунальные (государственные) предприятия (хозяйственные общества) с целью оказания услуг по оценке имущества и имущественных прав. С одной стороны, такие субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования, действуя на основании сертификата субъекта оценочной деятельности, имеют право проводить оценку имущества и имущественных прав. С другой стороны, они не имеют права оценивать имущество своих учредителей. В частности, эта норма Закона не означает запрета на проведение оценки государственного (коммунального) имущества вообще, за исключением имущества, находящегося на балансе органа государственной власти, органа местного самоуправления - учредителя субъекта оценочной деятельности. Проведение оценки государственного и коммунального имущества субъектами оценочной деятельности, созданными указанными выше органами, в других случаях возможно исключительно по итогам победы в конкурсном отборе субъектов оценочной деятельности.
Таким образом, данные ограничения являются существенным аспектом обеспечения конкурентной политики в процессе профессиональной оценочной деятельности.
- Нарушение ограничений в проведении оценки имущества и имущественных прав субъектами оценочной деятельности ведет к признанию такой оценки недействительной и отмене ее результатов.
Обязательность оценки
Оценка имущества и имущественных прав производится в случаях, установленных законодательством Украины, международными договорами, на основании договора, а также по требованию одной из сторон договора и по согласию сторон.
Проведение оценки является обязательным в случаях:
- создания предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного или коммунального имущества;
- реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);
- выделение или определение доли имущества в совместном имуществе, содержащем государственную (коммунальную) долю;
- определение стоимости вкладов участников и учредителей хозяйственного общества, если в данное общество вкладывается имущество хозяйственных обществ с государственной (коммунальной) долей имущества, а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
- приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законодательством, аренды, обмена, страхования государственного (коммунального) имущества, а также возвращения этого имущества на основании решения суда;
- переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета;
- налогообложения имущества и определения размера государственной пошлины в соответствии с законом;
- передачи имущества под залог;
- определения убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;
- в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.
Проведение независимой оценки имущества, т.е. осуществление оценки субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования, является обязательным в случаях залога, отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не предусматривающими конкуренции покупателей в процессе продажи, или в случае продажи одному покупателю, определения убытков или размера возмещения, во время решения споров и в других случаях, определенных законодательством или по согласию сторон.
Некоторые из случаев обязательности проведения оценки требуют отдельного пояснения.
Порядок проведения переоценки основных средств в бухгалтерском учете субъектов хозяйствования всех форм собственности регулируется положением (стандартом) бухгалтерского учета 7. В его нынешней редакции субъект хозяйствования проводит переоценку основных средств в случае отклонения их остаточной стоимости от справедливой (рыночной) стоимости более чем на десять процентов. При практической реализации таких требований возникают проблемы: во-первых, предприятие должно иметь достаточно квалифицированный персонал или использовать консалтинговые услуги с целью постоянного контролинга соответствия стоимостных показателей в бухгалтерском учете их рыночным значениям; во-вторых, проведение оценки отдельной единицы основных средств требует переоценки всей группы основных средств, что значительно усложняет процедуры переоценки; в-третьих, нормативная база проведения не содержит четкой процедуры, что приводит к неоднозначному толкованию документальных подтверждений ее результатов; и, наконец, в-четвертых, в сегодняшних условиях такие нормативные требования противоречат Закону «Об оценке...», поскольку фактически не могут быть осуществлены предприятием самостоятельно. В то же время, например, в международных стандартах бухгалтерского учета переоценка основных средств рассматривается как альтернативный вариант отражения стоимости основных средств в бухгалтерском учете и не носит обязательный характер.
Таким образом, нормативные требования к бухгалтерскому учету основных средств в части их переоценки в Украине неадекватно жесткие.
Реализация требования обязательности проведения оценки с целью определения размера государственной пошлины для случаев ее взимания, установленных законодательством, до утверждения Кабинетом Министров Украины соответствующих положений (национальных стандартов) оценки имущества, представляется проблематичной. Это обусловлено несколькими причинами. Размер государственной пошлины по гражданско-правовым договорам, подлежащим нотариальной регистрации, определяется в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (имеет силу закона). В частности, по ряду сделок (в первую очередь связанных с недвижимым имуществом) размер государственной пошлины определяется как часть суммы договора (стоимости, зафиксированной в договоре). Действующее на сегодняшний день Постановление Кабинета Министров Украины устанавливает, что размер госпошлины по договорам купли-продажи
недвижимого имущества не может быть ниже его стоимости, указанной в соответствующих справках бюро технической инвентаризации. В то же время, статьей 9 Закона об оценке предусмотрено, что нормативно-правовые акты, касающиеся цены (стоимости) имущества не должны противоречить положениям (национальным стандартам) оценки имущества.
Таким образом, до утверждения положений (национальных стандартов) оценки имущества реализация требований Закона «Об оценке имущества...» в этой части имеет свои особенности. Например, если речь идет о проведении независимой оценки имущества с целью определения размера государственной пошлины, в соответствии с требованиями Закона должен быть составлен отчет об оценке имущества, содержащий выводы о его стоимости. Однако, Закон устанавливает, что требования к отчетам об оценке имущества определяются положениями (национальными стандартами) оценки имущества.
Безусловно, при отсутствии основных нормативно-правовых актов по оценке имущества, реализация единых требований к профессиональной оценочной деятельности существенно тормозится; в более «выигрышном» положении оказываются те субъекты оценочной деятельности, которые за многие годы работы на рынке недвижимости смогли организационно и практически укрепить свои позиции (бюро технической инвентаризации, крупные агентства по недвижимости).
С методологической точки зрения виды стоимости, подлежащие определению, и порядок их определения до утверждения положений (национальных стандартов) оценки имущества фактически законодательно не определены, что делает процесс независимой оценки достаточно субъективным. Единственно возможным остается такой порядок ее проведения на данном этапе, который базируется на международных стандартах оценки.