Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается в анализе информации о состоявшихся продажах и сравнении проданных объектов с оцениваемой собственностью. Процесс основан на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Реализация сравнительного подхода предполагает такую последовательность шагов:
• анализ рыночной ситуации по оцениваемым объектам рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
В общем виде модель рыночной стоимости оцениваемого объекта Сp принимает следующую форму:
Сp = Цi + Ki (3.14)
где: Цi - цена продажи і-го сравнимого объекта;
Ki - величина корректировки цены продажи і-го сравнимого объекта.
После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) определяются основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продаж сравнимых объектов. Сам оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.
Выделяют 9 основных элементов сравнения.
1) Переданные права собственности на оцениваемый объект.
Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта оценки, а следовательно, и цену продажи.
2) Условия финансовых расчетов при приобретении той или иной недвижимости - сделки, купли-продажи могут финансироваться по-разному. Условия финансирования могут быть следующими:
а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств, без рассрочек и только деньгами (типичные условия финансирования);
б) получение покупателем кредита для приобретения объекта недвижимости или финансирования полностью (частично) денежными эквивалентами;
в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, путем предоставления покупателю ипотечного кредита или предоставления рассрочки в оплате за объект.
3) Условия продажи (свободная продажа, принудительная продажа). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи,
4) Динамика сделок на рынке. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.
5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение недвижимости описывается целым рядом характеристик - различия в расположении земельных участков в разных природно-климатических зонах, в населенных пунктах разных категорий и в границах населенных пунктов в разных функциональных и экономико-планировочных зонах.
6) Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень физических характеристик разнообразен - возраст и состояние, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура зданий или сооружений и т.п.
7) Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки доходной недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходных объектов- условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате, коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления дохода и т.п.
8) Отклонение от целевого использования - наличие нецелевого использования части оцениваемой недвижимости приводит к снижению ее стоимости.
9) Наличие движимого имущества. Присутствие различных видов оборудования часто учитывается в цене недвижимости, поэтому необходим учет сопоставимости продаж и по этому элементу.
Правила внесения поправокпри сравнении оцениваемого объекта и аналога:
1. Поправки для аналогов продаж и их цен должны осуществляться с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объектом. Проводится корректировка аналога к оцениваемому объекту. Например, если аналог имеет дополнительные детали, то их стоимость необходимо вычесть для усиления сходства аналога и объекта.
2. Личная реакция оценщика на различия не имеет значения. Важна лишь реакция рынка. Например: Вам могут нравиться современные дома, но пользуются ли они популярностью на этом рынке?
Поправки делают в соответствующей последовательности: в первую очередь осуществляются общие поправки, а затем - поправки к специфическим деталям.
Типы поправок
Оценщик может осуществлять выбор из трех общепринятых типов поправок:
· общая сумма в денежном выражении,
· процентное выражение,
· элементы сравнения.
На практике обычно используется комбинация этих методов.
Методы внесения поправок
Прямой рыночный метод
Одним из методов оценочных поправок является метод прямого сравнения продаж. Оценщик изучает продажи, которые отличаются только по единственному изучаемому параметру. Разница в цене между двумя такими аналогами (иногда называемыми "противопоставляемой парой") может определять денежную или процентную поправку к изучаемому параметру.
Находим не менее двух продаж, у которых нет существенных отличий, за исключением различий того типа, который хотим исследовать (скажем, большой разницы в возрасте или размерах).
Прямой метод сравнения продаж имеет строгие ограничения. Например, все продажи должны быть относительно похожи на оцениваемую собственность.
Метод амортизации затрат
Второй метод подсчета денежных или процентных поправок называется методом амортизации затрат и представляет собой косвенный рыночный.
Метод амортизации затрат включает следующие шаги.
Во-первых, выбирается различие между объектами, подлежащее поправке. Например, может понадобиться согласовать различия в размерах строения, установку специального оборудования или отсутствие гаража.
Вторым шагом является оценка дополнительных затрат, необходимых для включения этой характеристики при строительстве нового объекта.
На третьем шаге нужно вычесть износ изучаемой характеристики. Суммарные затраты на ремонт составят уменьшение цены.