Глава 3. Перевод жилых помещений в нежилые и
Нежилых помещений в жилые
1. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение осуществляется в соответствие с учетом требований ЖК РФ, а также градостроительного законодательства.
По сути перевод жилого помещения в нежилое помещение не может быть осуществлен, если доступ к переводимому помещению невозможен или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Такой перевод невозможно осуществить при условии, что переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения в качестве постоянного места проживания, либо данное право собственности обременено правами каких-либо лиц.
Одной из особенностей жилых помещений является расположенность такого жилого помещения в жилой зоне.
Более того, все несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в функциональном состоянии. При этом наличие дефектов в таких конструкциях возможно, но они не должны приводить к нарушению работоспособности и затрагивать несущую конструкцию, то есть обеспечивать безопасное пребывание граждан в этих жилых помещениях. В соответствие с требованием законодательства несущие конструкции и основания жилого помещения не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих их к снижению несущей способности и ухудшающие эксплуатационные свойства жилого помещения.
Особенностью перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение является то, что такой перевод допустим только в том случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Однако перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. Также перевод нежилого помещения в жилое не допускается в случае, если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.
2. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.Для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое необходимо вмешательство компетентного органа местного самоуправления.
Для реализации такого перевода собственник представляет ряд документов в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Пакет документов, предоставляемых в компетентный орган, занимающийся переводом нежилого помещения в жилое и жилого в нежилое включает в себя:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и/или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)[8].
Заявитель имеет право не предоставлять документы, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
В соответствии с жилищным законодательством орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в их получении с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из принятых решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В том случае, если возникает необходимость проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства или перепланировки, а также иных работ.
При дальнейшем использовании данного помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения в соответствие с законодательством должны соблюдаться ряд требований: пожарная безопасность, санитарно-гигиеническая, экологическая и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.В результате проведения процедуры перевода жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое помещение компетентный уполномоченный орган может принять решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот нежилого в жилое. Отказ в переводе допускается в случае:
1) непредставления необходимых документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с ч. 2. ст. 23 ЖК РФ, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Стоит отметить, что решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Глава 4. Перепланировка и переустройство жилых
Помещений
1. Виды и основания переустройства и перепланировки жилых помещений.Наряду с изменением правового режима помещений в ЖК РФ впервые подробно регламентированы положения, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, которое также требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Согласно жилищному законодательству переустройство, перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Так же в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки данного жилого помещения;
4) технический паспорт;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки, если переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры[9].
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов.
2. Порядок осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения и последствия самовольных действий. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в этот орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. При даче согласия соответствующим органом на переустройство или перепланировку жилого помещения выданный им документ является основанием для их проведения.
Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления необходимых документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено в судебном порядке.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Согласно жилищному законодательству РФ, в котором подробно регламентируются последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольными признаются действия:
– проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие соответствующим органом решения об их согласовании;
– с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование.
Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Необходимо отметить, что в настоящее время законодатель занял более жесткую, чем ранее, позицию в отношении самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые были установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:
1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника этого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, той же обязанности.
Для нового собственника жилого помещения или для собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому судом договору социального найма жилого помещения, устанавливается новый срок для приведения указанного помещения в прежнее состояние. При неприведении его в прежнее состояние в данный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов по решению суда, вынесенному по иску органа, осуществляющего согласование.