Глава 4. Наем жилого помещения жилищного фонда
Социального использования
1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: понятие и особенности.В настоящее время система договоров найма жилого помещения претерпела некоторые изменения, путем включения в нее нового вида правоотношения, а именно, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – это договор, по которому одна сторона ((наймодатель) (ст. 91.2 ЖК РФ):
– орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная ими организация;
– организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Постановлением Правительством РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318)
обязуется передать другой стороне ((нанимателю) (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ) гражданину или гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если:
– доход гражданина и членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, установленный органами местного самоуправления в порядке, определенном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на территории соответствующего муниципального образования;
– гражданин не признан и может быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке)
жилое помещение фонда социального использования в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ), во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 91.1 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме в соответствии с Типовым договором, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318, на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения конкретному гражданину.
В отличие от договора социального найма данное правоотношение является срочным и действует не менее чем один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но не более чем десять лет (ст. 91.6 ЖК РФ).
Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а также члены семьи нанимателя имеют права и обязанности, предусмотренные конструкцией договора социального найма, аналогичным образом определяется и ответственность сторон (ч. 1 ст. 91.7 ЖК РФ).
В данной связи отличиями в правовом регулировании этих договоров является следующее:
1) содержание и текущий ремонт жилого помещения, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором;
2) передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, а также обмен жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не допускаются;
3) наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если его социальное положение не изменилось; в противном случае он также имеет право на продление договора на один год при отсутствии других граждан, имеющих право на заключение аналогичного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены таким гражданам.
2. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или по инициативе нанимателя с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, если он предупредит в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора (ч. 1 – 2 ст. 91.10 ЖК РФ).
Договор также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при:
1) неполном и/или несвоевременном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличии у нанимателя задолженности в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передаче жилого помещения или его части по договору поднайма или договору безвозмездного пользования;
3) наличии у нанимателя и/или членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления;
4) наличии оснований, закрепленных в пп. 2 – 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, применяемых для договора социального найма.
При расторжении договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования также прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, а также при утрате нанимателем оснований для предоставления жилого помещения из фонда социального использования.
Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения или права оперативного управления или иного права на это жилое помещение, изменение наймодателя по договору не влечет за собой его расторжение или изменение его условий.
3. Наемные дома.Новеллой жилищного законодательства является такой объект жилищных прав и обязанностей как наемные дома, под которыми подразумеваются – здания, которые или все помещения в которых принадлежат на праве собственности одному лицу или все жилые помещения в которых предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ).
Наемные дома могут входить в различные жилищные фонды, а именно: жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам коммерческого найма жилых помещений; жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам коммерческого найма жилых помещений.
Использование здания в качестве наемного дома начинается или прекращается с учетом требований, установленных ч. 2 ст. 91.17 ЖК РФ:
1) решением органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных выступать в качестве собственника здания или всех помещений в здании, либо иного лица, являющегося собственником здания или помещений в нем;
2) в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
3) решением органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и/или в соответствии с договором о предоставлении указанной государственной, муниципальной поддержки;
4) решением иных лиц о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и/или в соответствии с договором о предоставлении указанной поддержки;
5) актом и/или договором исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусматривающими предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или коммерческого использования;
6) решением собственника земельного участка о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.
Учет наемных домов социального использования осуществляется в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено иное.
Управление наемным домом осуществляется с учетом требований, установленных ЖК РФ, наймодателем жилых помещений, если собственником не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией по договору управления, заключенному в соответствии со ст. 162 ЖК РФ собственником или управомоченным им наймодателем.