Глава 2. Ипотечное кредитование при приобретении жилых помещений
1. Общая характеристика ипотечного договора. Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, эффективным средством приобретения жилого помещения на заемные средства с рассрочкой погашения кредита.
Популярность этого нового способа приобретения жилого помещения в собственность неуклонно растет, к сожалению, параллельно с ростом объема задолженностей по жилищным ипотечным кредитам почти в три раза с 2005 по 2014 гг. включительно[15].
Тем не менее, в современных условиях ипотечное жилищное кредитование является практически единственно возможным способом приобретения собственного жилья для молодых семей, а также граждан, имеющих стабильный, но невысокий доход, с возможностью погашения кредита в течение длительного времени.
К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420). Поскольку в результате заключения договора возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. В случае коллизии норм ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ приоритет имеют нормы специального закона.
Сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя выступают юридические лица, получившие лицензию банка или иной кредитной организации. В качестве залогодателя выступает дееспособное физическое лицо (заемщик) не моложе 18 лет. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям ст. 12 Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1, несоблюдение установленной законом письменной формы договора влечет его недействительность (ничтожность), это же относится и к специальным требованиям, относящимся к форме договора ипотеки (п. 4 ст. 339 ГК РФ).
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке) и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.
Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом (ст. 432 ГК РФ). При обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не факт заключения договора, а содержание воли сторон, а также правильность ее формирования и изъявления.
В силу ст. 11 Закона об ипотеке регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об ипотеке. Поэтому содержащиеся в законе требования к регистрации ипотеки одновременно являются и требованиями к регистрации договора об ипотеке.
Существенными условиями договора об ипотеке являются:
1) предмет ипотеки: им может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, земельный участок), места нахождения (адрес) и достаточным для идентификации этого предмета описанием (количество комнат, этажность, квадратура, кадастровый либо условный номер предмета договора).
Таким образом, предмет ипотеки – это объект недвижимости (квартира, дом и т.п.) который приобретается посредством использования ипотечного кредита или под залог которого выдается кредит. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое запрещено приватизировать (например, жилые помещения маневренного фонда и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
В соответствии со ст. 31 Закона об ипотеке заемщик обязан страховать предмет ипотеки от повреждения и полного уничтожения, но кредиторы, как правило, требуют оформления договора комплексного ипотечного страхования предмета залога и своей жизни и трудоспособности. В этом случае заемщику необходимо оформить следующие виды страхования: страхование жизни и трудоспособности; титульное страхование; страхование недвижимости от разрушения; страхование ответственности по кредитному договору;
2) оценка предмета ипотеки: она определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания.
Таким образом, оценка предмета ипотеки осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке;
3) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой (основного) обязательства: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.) и срока исполнения. При изменении размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, при изменении процентной ставки по кредиту либо изменении срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога[16].
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иному обязательству, в том числе, обязательству, основанному на купле-продаже жилого помещения, если иное не предусмотрено законом. Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. Сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц. В этом случае в договоре об ипотеке указывается порядок и другие необходимые условия их определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры. Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа и договорах ренты. Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей. В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретные сроки (даты) внесения платежей и их размеры или условия, позволяющие определять размеры платежей;
4) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности и т.п.): для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников (ст. 246, 253 ГК РФ, ст. 35 Семейного кодекса РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).
Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц. Это касается имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, ипотека которого возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, ст. 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для которого требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке;
5) наименование государственного органа, зарегистрировавшего право на жилое помещение.
2. Государственная регистрация ипотеки. Государственная регистрация ипотечного договора – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с законом. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права и возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.
Договор ипотеки и ипотека как обременение вещного права подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения предмета ипотеки. Важно отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, поэтому необходима только государственная регистрация права. В связи с этим была усилена ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности государственной регистрации прав закон предусматривает правило, согласно которому в регистрирующий орган должны обращаться обе стороны договора, подавая совместное заявление.
В данном случае государственная регистрация включает в себя следующие мероприятия:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с жилым помещением и/или права и отвечающих требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, и их регистрацию в книге учета входящих документов;
2) правовую экспертизу документов и проверку законности сделки с жилым помещением, а также юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов;
3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;
4) удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки с жилым помещением, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, а также подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию.
Порядок государственной регистрация ипотеки основывается на совместном заявлении залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены следующие документы:
1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя или заявление нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке;
2) договор об ипотеке, заключаемый в простой письменной форме или нотариально удостоверенный договор об ипотеке и приложения к нему;
3) кредитный или иной (основной) договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой;
4) закладная, если она указана в договоре об ипотеке и приложение к ней;
5) кадастровый паспорт на объект недвижимости, если сведения о таком объекте отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
6) согласие всех сособственников, если объект находится в общей совместной собственности;
7) платежный документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено законом. Права залогодержателя в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения указанной регистрационной записи.
При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается (ст. 25 Закона об ипотеке). Основаниями являются заявление законного владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а также решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество. Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: судебный и внесудебный, которые регулируются, в том числе, Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ.
Следует отметить, что судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях:
1) если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, а взыскание может применяться исключительно по решению суда;
2) если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто.
Согласно п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.
Возможны случаи, когда по каким-либо причинам залогодержателю не удалось обратить взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке. Тогда он имеет право обратиться в суд, поскольку соглашение о внесудебном порядке не лишает залогодержателя конституционного права на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ГК РФ).
Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке при обращении взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона.
Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в соответствии с правилами, установленными гражданским процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции. Однако суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие обстоятельства: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также, если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ).
В целом же, перечень обстоятельств, при которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, является исчерпывающим (п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке). В частности, взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, в порядке, установленном законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. При этом суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.