Глава 3. Долевое участие граждан в строительстве
Жилых помещений
1. Понятие и особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилых домов. Правоотношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве закрепляются договором и регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Договор участия граждан в долевом строительстве – это договор, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Из определения, следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным. Строительство многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства представляют собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика.
Договор долевого участия – двусторонний и возмездный. Исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Для отграничения договора долевого участия в строительстве от других договоров необходимо выделить его основные особенности:
1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как при этом возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;
3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства, то есть отношения складываются по поводу недвижимого имущества – жилого помещения;
4) стороны договора имеют разные цели: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
2. Стороны договора долевого участия в строительстве.Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства. При этом застройщик обязан иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.
Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, под ним понимается гражданин или юридическое лицо, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Особый акцент ставится на том, что участники правоотношений должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве.
Законом также закрепляется понятие «застройщик» (ст. 2), под ним понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Законодатель не ограничивает круг лиц, которые могут выступать в качестве застройщиков. Это означает, что застройщиками могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также индивидуальные предприниматели. В том случае, если застройщик преследует цель извлечения прибыли, то его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Если же застройщик не преследует коммерческих целей, то им может быть некоммерческая организация.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и/или представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и/или иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Участник долевого строительства – гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства – жилых или нежилых помещений. Участником правоотношения, стороной в договоре долевого строительства, могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности (способности иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособности (способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).
По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, который вкладывает свои денежные средства, направленные на строительство многоквартирного дома с последующим принятием данных объектов в собственность.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ поручителем застройщика может быть любой банк, соответствующий определенным требованиям и имеющий лицензию на осуществление банковских операций, выданную Центральным банком Российской Федерации, в которой упомянуто право выдачи банковских гарантий; осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с установленным капиталом не менее 200 млн. руб. и собственными средствами не менее 1 млрд. руб. Законом установлены и другие требования к банкам-поручителям. Так, срок договора поручительства должен превышать срок передачи объекта не менее чем на два года, а также закреплена обязанность застройщика раскрывать информацию об условиях поручительства и о поручителе.
Право требования, принадлежащее дольщику на основании обязательства (договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, например, в результате наследования или реорганизации юридического лица); по решению суда о переводе прав дольщика на другое лицо и в других случаях, предусмотренных законом.
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства, его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договорное правоотношение. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что основными субъектами участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства, появление же иных участников (поручителя, цессионария, правопреемника) возможно только при возникновении определенных обстоятельств.
3. Права и обязанности сторон долевого участия в строительстве. К основным обязанностям застройщика по договору участия в долевом строительстве следует относить обязанности:
1) использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (данная норма введена для того, чтобы обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств застройщиком);
2) построить (создать) объект недвижимости своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;
3) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
4) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
5) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
6) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
7) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
8) обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
9) обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;
10) обязанность осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства.
Основной обязанностью застройщика является обязанность передать участнику долевого строительства в определенный срок жилое помещение. Закон устанавливает определенную процедуру передачи. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора. Он также обязывает застройщика предупредить участника о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить о необходимости принятия объекта, а также о последствиях неисполнения обязанности по принятию.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.
Правами участника долевого строительства являются:
1) получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, закон предусматривает возможность участник долевого строительства потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков;
2) расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в случае прекращения поручительства;
3) знакомиться с проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства;
4) право залога на предоставленный для строительства (создания) земельный участок и стоящийся на нем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевого строительства;
5) уступить право требования по договору участия в долевом строительстве;
6) передать по наследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве;
7) право на компенсацию морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства.
Обязанностями участника долевого строительства (дольщика) являются:
1) уплатить обусловленную договором цену, указанную в договоре в установленный срок;
2) при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принять объект в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.
Таким образом, договор об участии в долевом строительстве является юридическим фактом, который приводит к возникновению правоотношений между участниками долевого строительства,в которых стороны связаны между собой взаимными юридическими правами и обязанностями и результатом исполнения которого является создание объекта недвижимого имущества (преимущественно многоквартирных домов) с последующим возникновением у граждан права собственности на жилое помещение.