Глава 4. Членство в жилищных и жилищно-строительных
Кооперативах
1. Понятие и правовое положение жилищно-строитель-ных и жилищных кооперативов. Одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов.
Жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) образуется для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.
В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, организаций и органов местного самоуправления новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов для их последующей эксплуатации.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных законом случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов;
2) конференция, если число членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Членами правления жилищного кооператива (в том числе, председателем правления), членом ревизионной комиссии (ревизором), а также главным бухгалтером (бухгалтером) не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Общее собрание членов жилищного кооператива является состоявшимся, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым, если за него проголосовало более ½ его членов, присутствовавших на собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более ¾ присутствовавших членов жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом. Оно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Председатель правления избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Он имеет следующие функции:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) действует без доверенности от имени кооператива, представлять его интересы и совершать сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива избирается на срок не более чем три года для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов (конференцией). Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива имеет следующие функции:
1) проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
2. Правовое положение членов жилищного и жилищно-строительного кооператива.Гражданин или юридическое лицо, пожелав стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса и после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Количество членов ЖК или ЖСК не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Гражданину или юридическому лицу – членам жилищного кооператива – на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решение общего собрания является основанием вселения граждан в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом жилищного кооператива, причем пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и/или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом. Член кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов (конференции) в случае грубого неисполнения своих обязанностей без каких-либо уважительных причин.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в кооператив по решению общего собрания членов (конференции). При этом преимущественное право получает супруг при условии, что он имеет право на часть пая. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с ним, имеет преимущественное право на вступление кооператив в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или он отказался от вступления в кооператив. Далее следует наследник, не проживавший совместно с наследодателем и член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником при условии если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от него.
Члену жилищного кооператива, не выплатившему паевой взнос полностью и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.