Тема 3. Жилищные фонды и управление ими
План лекции:
1. Жилое помещение и его виды.
2. Жилищный фонд и его виды
3. Основания для изменения функционального назначения помещения
4. Государственное управление в жилищной сфере
5. Товарищество собственников жилья
Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).
Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.
Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.
Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.
Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).
Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилищный кодекс определяет понятие «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19). Форма собственности на жилое помещение и цель его использования значения не имеют.
ЖК РФ, с учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, делит жилищный фонд по двум признакам:
1) по принадлежности к той или иной форме собственности (п. 2 ст. 19 ЖК РФ);
2) в зависимости от использования (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).
В зависимости от принадлежности различают три вида жилищных фондов.
· Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В собственности граждан находятся построенные и приобретенные:
o жилые дома и квартиры;
o квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая);
o жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц — см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
· Государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.
· Муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В зависимости от целей использования жилищный фонд делят на четыре группы:
1) жилищный фонд социального использования — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;
2) индивидуальный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
3) коммерческий жилищный фонд — жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам — в аренду с целью извлечения прибыли;
4) специализированный жилищный фонд — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, которые установлены законодательством.
Можно выделить следующие основания для изменения функционального назначения помещения:
1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;
2) признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.
К непригодным для проживания относятся жилые дома в аварийном состоянии, ветхие жилые дома, жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов угольных пород, оползней, и т.д. При этом жилой дом признается находящимся в аварийном состоянии, если создается угроза безопасности проживания граждан.
Государственное управление в жилищной сфере - это деятельность уполномоченных на то органов государственной и муниципальной власти по обеспечению удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения, а также надлежащего использования объектов жилого1фонда.
Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством в Российской Федерации является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
На нижестоящем уровне (субъекты Российской Федерации, города и т. д.) функционируют соответствующие жилищные органы управления, которые осуществляют непосредственное управление жилищным фондом.
Низовыми органами управления жилищным хозяйством являются жилищно - эксплуатационные организации (ЖЭО).
ЖЭО могут существовать в разных формах и статусе: как жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ), дирекции единого заказчика (ДЕЗ) и т. д.
Государственный учет жилищного фонда - форма государственного управления жилищным хозяйством. Его целью является получение информации о местоположении, количественном, качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, изменении этих показателей.
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе. Данная система устанавливается Правительством РФ.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности все жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты), служебные жилые помещения, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания граждан.
Государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностные лица обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это юридическое лицо, некоммерческая организация, созданное на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества и сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
ТСЖ создают собственники квартир многоквартирного дома для:
1. совместного управления комплексом недвижимого имущества,
2. обеспечения его эксплуатации,
3. пользования и распоряжения квартирами и общим имуществом.
Целью деятельности ТСЖ не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о создании товарищества, утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет. Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих.
Высшим органом в ТСЖ - общее собрание членов. Общее собрание членов избирает правление - это постоянно действующий исполнительный орган. Из его числа избирается председатель правления ТСЖ - лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Ревизионная комиссия избирается для контроля финансово-хозяйственной деятельности правления и Председателя. Правление и председатель правления избираются на срок до 2 лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности.
Контрольные вопросы к лекции:
1.Что признается жилым помещением?
2.Дайте определение жилищного фонда.
3.Что включает в себя государственный жилищный фонд?
4.Перечислите виды жилищного фонда.
5.Цель государственного учета жилищного фонда.
6.Товарищество собственников жилья – это?
Рекомендуемая литература к лекции:
1. Еремичев И. А., Алексий П. В., Жилищное право. Учебник, М.:ЮНИТИ – 2012
2. Седугин П. И., Жилищное право: Учебник для студ. вузов, обучающихся по специальности, «Юриспруденция». М.: НОРМА, 2009.
3. Городов О. А., Жилищное право: Учебное пособие: [Краткий курс лекций]. М.: Юрайт, 2005.