Тема 5. Приобретение жилых помещений в собственность
План лекции:
1. Способы возникновения права собственности на жилое помещение
2. Первоначальные способы возникновения права собственности на жилое помещение
3. Производные основания возникновения прав собственности
4. Жилищный накопительный кооператив
5. Права и обязанности членов жилищного кооператива
Способы возникновения права собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:
1 группа: первоначальные:
· Строительство жилого дома.
Жилым домом считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.
Для того чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и правила и санитарно-гигиенические нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства и внесением в Единый государственный реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
· Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.
Приобретательная давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным жилым помещением в течение 15 лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.
· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество.
II группа: Производные основания возникновения прав собственности - при них происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому и зависят от воли прежнего собственника.
К этой группе относятся:
· договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты.
Договор купли продажи(п.1 ст. 454 ГК РФ) - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В договоре указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.
Если недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.
Договор дарения – это соглашение сторон по безвозмездной передаче одним лицом другому дара. Передача осуществляется либо посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.), либо вручения правоустанавливающих документов.
Рента - это передача в собственность имущества (в том числе недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени. Как правило, договор ренты на передачу жилой недвижимости заключают на весь период жизни собственника. Рента бывает: бессрочная (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Наследование жилых помещений по закону и по завещанию.
Наследование квартиры может осуществляться 2 способами: по закону и по завещанию.
Завещать свое жилое помещение можно как физическим лицам (независимо от родства), так и юридическим лицам (например, благотворительному обществу или фонду).
Завещатель вправе: по собственному усмотрению распределять доли в наследстве,лишать одних наследников доли и передавать ее другим. Однако после смерти наследодателя воля, указанная в завещании, исполняется с учетом правил об обязательной доли в наследовании. Независимо от содержания завещания, не могут быть лишены наследства:
1) несовершеннолетние, а также нетрудоспособные дети наследодателя;
2) нетрудоспособный супруг наследодателя;
3) нетрудоспособные родители наследодателя;
4) нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.
Указанные категории в обязательном порядке наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Завещатель вправе совершить завещание о любом имуществе, даже о том, которое он может приобрести в будущем. Распорядиться своим жильем или его частью можно составив одно или несколько завещаний.
Если одна и та же квартира будет завещана двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве, то она считается завещанной наследникам в равных долях.
· Приватизация жилого помещения.
Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Базовые принципы приватизации установлены Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При приватизации происходит переход права собственности лишь на государственное (муниципальное) имущество, при этом необходимо решение собственника имущества.
Субъектами приватизации являются только граждане РФ, так как именно им принадлежит право приватизации. Перечень лиц, которые являются гражданами РФ, установлен ст. 5 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской1Федерации»:
1) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу закона № 62-ФЗ;
2) лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с указанным законом.
Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей1собственности1на1это1помещение.
В качестве объекта приватизации выступают жилые помещения (жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в коммунальных квартирах), отнесенные к государственному и муниципальному жилищному фонду. Однако ст. 4 Закона о приватизации предусматривает ограничения в приватизации жилья.
Долевое строительство регулируется ФЗ об участии в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:
-объект строительства;
-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
-цену договора;
-сроки и порядок уплаты цены договора;
-гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор составляется в письменной форме, а также подлежит обязательной государственной регистрации.
Сторонами договора являются:
- застройщик – тот, кто заказывает строительство или компания, получающая земельный участок под строительство нового дома;
- участники долевого строительства, чьи денежные средства привлекает застройщик для строительства объекта недвижимости.
Предмет договора участия в долевом строительстве - имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.
Закон допускает односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве только по инициативе участника долевого строительства в следующих случаях:
-неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок;
-существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок;
-нарушения застройщиком его обязанностей;
-в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
Государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии, а не ценная бумага, поэтому его нельзя передавать другим лицам.
Срок действия сертификата составляет 9 месяцев со дня его выдачи.
Государственные жилищные сертификаты, именуемые также «военными» или «воинскими» сертификатами, по сути, являются именными безвозмездными жилищными субсидиями для военных или бывших военных.
Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, "чернобыльцев" и ряда других категорий.
Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи сертификата органом исполнительной власти и является неизменным на весь срок его действия.
Граждане могут реализовать свое право на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета в целях приобретения жилья только один раз.
Правовые основы деятельности жилищных накопительных кооперативов регулируются ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
В состав кооператива может входить от 50 человек и до 5000 человек.
Имущество кооператива образуется за счет паевых, а также иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности.
Членом жилищного накопительного кооператива может стать гражданин, который достиг возраста 16 лет.
Особенностью жилищного накопительного кооператива является обязанность вести реестр членов кооператива.
Права членов кооператива:
- участвовать в управлении кооперативом, а также быть избранными в его органы;
- пользоваться услугами, которые предоставляет кооператив;
- избирать форму участия в деятельности кооператива;
- давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения;
- приобретать от кооператива в пользование жилое помещение;
- использовать льготы, предусмотренные для членов кооператива;
- принимать участие в распределении доходов, которые получает кооператив от осуществляемой им предпринимательской деятельности;
- получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива;
- завещать пай;
- обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
- получать жилое помещение в кооперативе;
- приобретать иные права.
Члены кооператива обязаны:
- исполнять устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность;
- своевременно платить паевые и иные взносы;
- не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
- выполнять иные обязанности.
Контрольные вопросы к лекции:
1. На какие 2 группы делятся способы возникновения права собственности на жилое помещение?
2. Приобретательная давность – это?
3. Перечислите производные основания возникновения права собственности.
4. Кто независимо от содержания завещания, не может быть лишен наследства?
5. Объект долевого строительства – это?
6. Перечислите первоначальные основания возникновения прав собственности.
7. Приватизация жилья – это?
Рекомендуемая литература к лекции:
1. Еремичев И. А., Алексий П. В., Жилищное право. Учебник, М.:ЮНИТИ – 2012
2. Седугин П. И., Приватизация жилых помещений, Управление персоналом. 2000. № 12.
3. Шешко Г.Ф., Право на жилище: конституционные принципы и жилищное законодательство, Цивилист. Научно-практический журнал № 4.
4. Гущин В.В., Астапова Т.Ю., Баранов В.А., Жилищное право Российской Федерации, М.: Норма, 2009.
Интернет – ресурсы к лекции:
6. www.consultant.ru
7. www.allpravo.ru
8. www.garant.ru