Тема 14. Расторжение договора социального найма
Договор социального найма жилого помещения может быть изменен или расторгнут с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения! (ст.1841ЖК).
Изменение договора социального найма без согласия наймодателя возможно в случаях:
- присоединения освободившихся в квартире жилых помещений (ст. 46 ЖК);
-1раздела1жилого1помещения1(ст.1861ЖК);
- объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87 ЖК);
- замены нанимателя (ст. 88 ЖК).
Если наниматель по договору социального найма, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, они могут быть выселены в соответствии со ст. 98 ЖК.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя по следующим причинам:
- наниматель более шести месяцев не уплачивает жилищно-коммунальные услуги;
- нанимателем, или иными гражданами, за действия которых он отвечает, нанесено серьезное повреждение жилого помещения;
- наниматель систематически нарушает права и интересы соседей, которое не дает возможность им совместно проживать в одном жилом помещении;
-жилое помещение используется не по назначению.
Также в жилищном законодательстве установлен ряд других дополнительных оснований расторжения договора социального найма, инициатором которого является наймодатель. Такое расторжение договора в жилищном кодексе именуется как "выселение из жилого помещения".
ЖК различает три вида выселения:
- предоставление нанимателю другого благоустроенного жилого помещения;
- предоставление нанимателю другого жилого помещения, которое соответствует санитарным и техническим нормам;
- другое жилое помещение не предоставляется.
Статья 91 ЖК выделяет следующие основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: выселение из дома, подлежащего сносу; выселение из жилого помещения, грозящего обвалом; выселение в случае переоборудования жилого помещения (дома) в нежилое. Дополнительное основание выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено для офицеров, прапорщиков и мичманов, а также военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас и проживающих совместно с ними лиц. Они могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.1941ЖК).
В другое жилое помещение могут быть выселены граждане в случае признания ордера1на1жилое1помещение1недействительным.
Без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются в случае:
1) самоуправного занятия жилого помещения (ст. 99 ЖК);
2) неправомерных действий, направленных на получение ордера на жилое помещение, если ордер в результате этого был признан недействительным (ч. 1 ст. 100 ЖК);
3) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения общественного1воздействия1оказались1безрезультатными;
4) признания судом невозможным совместного проживания родителей (родителя), лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав1(ст.1981ЖК). Предусмотрены особые основания и условия выселения из служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК). Они обусловлены тем, что служебные жилые помещения предоставляются в связи с трудовой деятельностью и по прекращении трудового договора должны быть освобождены нанимателем. Другое жилое помещение в таких случаях предоставляется только отдельным категориям нанимателей, указанным в законодательстве (например, пенсионеры по старости, лица, уволенные по сокращению численности1или1штата).
Предусмотрены также специальные правила выселения из общежитий (ст. 110 ЖК). Выселение из занимаемого по договору социального найма жилого помещения производится в судебном порядке (ст. 90 ЖК). При этом ЖК предусматривает два исключения: выселение из домов, грозящих обвалом, и в случае самоуправного занятия жилого помещения. В указанных случаях допускается выселение граждан в административном порядке с санкции прокурора (ч. 2 ст. 90 ЖК). Практика выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без последующего обращения в суд Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. № 2-П была признана не соответствующей Конституции РФ. В Постановлении указывалось также на невозможность выселения без судебного решения из домов, грозящих обвалом. Однако представляется, что в последнем случае административное выселение можно признать допустимым, если это вызвано необходимостью обеспечения безопасности граждан, занимающих2жилое1помещение.
Контрольные вопросы к лекции:
1. Какими нормативными актами регулируется договор обмена жилыми помещениями?
2. При каких условиях обмен жилого помещения не допускается?
3. В чем проявляются ограничения в жилищных правах временных жильцов?
4. Какими способами возможно выселение нанимателей жилья из занимаемых ими жилых помещений?
5. Каковы последствия расторжения договора социального найма жилого помещения?
Рекомендуемая литература к лекции:
1. Сонин С., Договор социального найма жилья: (Проблемы юридического состава и коллизии судебной практики), Юрист, 2001.
2. Кудашкин А.В., Жилищное право, М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005.
3. Филиппова Е. С., Жилищное право, М.: Юстицинформ, 2007.
Интернет – ресурсы к лекции:
1. www.lawtoday.ru
2. www.garant.ru
3. www.allpravo.ru