Тема 18. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых помещений
Жилищный кодекс РФ четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма, которые указаны в ст. 65 - 69.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма может воспользоваться своим правом требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с этим наймодатель обязан:
- при предоставлении жилого помещения нанимателю позаботиться о том, чтобы это самое помещение было свободно от прав иных лиц на него;
- помогать содержать общее имущество в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, в котором находится жилое помещение сданное внаем;
- проводить капитальный ремонт жилого помещения;
- предоставить нанимателю необходимые коммунальные услуги, пригодных для проживания.
Также нужно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма своих обязанностей, наниматель может по своему выбору требовать уменьшения платы за жилое помещение, либо чтобы наймодатель возместил расходы и убытки, связанные с устранением недостатков жилого помещения.
В свою очередь наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только по назначению и не как иначе;
- обеспечить сохранность сданного ему в наем жилого помещения;
- следить за надлежащим состоянием жилого помещения;
- производить текущий ремонт жилого помещения;
- вовремя вносить плату за жилищно-коммунальные услуги;
- известить наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма в установленные договором сроки.
Капитальный ремонт - это комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений, таких как отделочные работы, сантехнические работы, электромонтажные работы. Нередко капитальный ремонт сродни реконструкции некоторых частей здания или же всего здания. Наймодатель как собственник жилого помещения обязан проводить такой ремонт жилого помещений, в том числе и жилых зданий. Результатом такого капитального ремонта является ликвидация или уменьшение физического износа конструкций1и1инженерного1оборудования4жилого0дома.
Капитальный ремонт жилого помещения сданного внаем нанимателю является обязанностью наймодателя, если только иное не установлено в самом договоре найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
Граждане должны обеспечивать надлежащую сохранность жилых помещений, к санитарно-техническому и иному оборудованию относиться бережно, также граждане должны соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, содержать в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования чистоту и порядок.
Наниматель обязан производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения если иное не предусмотрено договором.
Порядок и условия проведения ремонта фиксируется в договоре найма жилого помещения, а также законодательством РФ.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться собственниками помещений этого дома. К такому содержанию можно отнести, например, расходы собственников помещений многоквартирного дома на ремонт подъезда, поддержание в рабочем состоянии лифтов и иных инженерных коммуникаций, охрану многоквартирного дома, благоустройство придомовой территории, являющейся частью общего имущества собственников многоквартирного дома, и т.д.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме выражается в обязательных расходах, которые несет собственник помещения в данном доме. Причем количество средств, которые собственник помещения в многоквартирном доме должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эти вопросы регулируются действующими правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Согласно ст.21 ЖК РФ в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством. Поскольку специального федерального закона о страховании жилых помещений в настоящее время нет, постольку правовая основа страхования базируется на следующих нормативных правовых актах:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.21);
- Гражданский кодекс Российской Федерации (гл.48);
- Указ Президента Российской Федерации "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" от 28 апреля 1997 г. №425;
- Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015 (с изменениями и дополнениями);
- Постановление Правительства Российской Федерации "О первоочередных мерах по развитию рынка страхования в Российской Федерации" от 22 ноября 1996 г. № 1387.
Субъекты страхования в жилищно-коммунальной сфере: предприятия и учреждения любых организационно-правовых форм и ведомственной подчиненности (в том числе муниципальные), имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, а также товарищества собственников жилых помещений; физические лица - собственники жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилищного фонда, ЖК, ЖСК, а также домах, построенных за счет средств населения; наниматели жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилищного фонда; физические и юридические лица, получающие разрешение на проведение работ по инженерному благоустройству территорий, техническому обслуживанию, текущему, капитальному, планово-предупредительному ремонту, перепланировке (переоборудованию) помещений, расположенных во всех зданиях и сооружениях жилищного фонда, заключившие со страховщиками договоры страхования - страхователи;
-страховые компании, имеющие лицензии на соответствующие виды деятельности (далее - страховщики;
- выгодоприобретатели, третьи лица (юридические и физические), чьи интересы были нарушены.