Тема 25. ДОГОВОРИ, СПРЯМОВАНІ НА ПЕРЕДАЧУ МАЙНА
У КОРИСТУВАННЯ
План
1. Договір найму (оренди)
2. Договір прокату
3. Договір найму (оренди) земельної ділянки
4. Договір найму будівлі або іншої споруди
5. Договір найму транспортного засобу
6. Договір лізингу
7. Договір найму жилого приміщення
8. Договір позички
1.За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).
Характеристикидоговору: взаємний, консенсуальний (реальний), відплатний.
Сторонидоговору: наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Наймачем може бути будь-яка особа.
Істотні умовидоговору:
1. Предмет, яким може бути (ст. 760 ЦК):
а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд за неодноразового використання (неспоживна річ);
б) майнові права.
Законом може бути встановлено види майна, що не можуть бути предметом договору;
2. Форма: усна або письмова.
Ціна встановлюється за домовленістю сторін. Якщо її не встановлено, то визначається з урахуванням обставин, що мають істотне значення. Ціна не є істотною умовою договору.
Договір є строковим. Строк також не належить до істотних умов договору, бо якщо строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
Змістом договору є сукупність прав та обов'язків сторін.
Права та обов'язки наймодавця:
1) зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму; якщо наймодавець не передає наймачеві майно, то наймач має право за вибором: а) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; б) відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (статті 765-766 ЦК);
2) зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК);
3) зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі та які можуть бути небезпечними або призвести до пошкодження самої речі (ч. 2 ст. 767 ЦК); у разі завдання шкоди внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про які він не знав і не міг знати, шкоду відшкодовує наймодавець (ст. 780 ЦК);
4) гарантує якість речі протягом строку найму; якщо у речі виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню, то наймач має право вимагати: а) заміни речі; б) зменшення розміру плати за користування річчю; в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; г) розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 768 ЦК);
5) зобов'язаний повідомити наймача про права третіх осіб на річ, що передається у найом (у противному випадку наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 769 ЦК);
6) зобов'язаний провести капітальний ремонт речі, переданої у найом, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо не провів ремонту речі, що перешкоджає її використанню, то наймач має право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (частини 2-3 ст. 776 ЦК).
Права та обов'язки наймача:
1) зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі; якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, річ вважається такою, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України);
2) зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору, не має права самочинно змінювати стан речі; якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушенням умов договору, то має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 773 ЦК);
3) зобов'язаний справляти плату за користування річчю за вибором сторін у грошовій або натуральній формі, як правило щомісячно; якщо наймач не вносить плату протягом трьох місяців підряд, наймодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення речі (ст. 782 ЦК);
4) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК);
5) може здійснювати страхування речі, якщо це передбачено договором (законом) (ст. 771);
6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі;
7) має право передати річ у піднайом іншій особі за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк піднайму не може перевищувати строку найму;
8) має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найом;
9) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можна відокремити від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. А якщо ні – має право на відшкодування вартості витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити, він не має права на відшкодування їх вартості;
10) зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця;
11) зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найом (ст. 780 ЦК);
12) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, має переважне право на придбання речі.
Договір найму (оренди) припиняється у разі:
1) закінчення строку його дії;
2) смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;
3) ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;
4) розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом.
Якщо наймач і далі користується майном після закінчення строку договору найму, то, якщо немає заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановлено договором.
Від договору, укладеного на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна – за 3 місяці (може бути встановлено інший строк).
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо (ст. 783 ЦК):
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на наймача.
Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.
У разі припинення договору наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
2. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найом, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ст. 787 ЦК).
Юридичні ознакидоговору: взаємний, консенсуальний або реальний, відплатний.
Договір прокату е договором приєднання, оскільки наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату; крім того, належить до публічних договорів.
Сторонамидоговору є наймодавець і наймач. Наймодавцем може бути як юридична, так і фізична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, а наймачем – лише повнолітня фізична особа. Щоб одержати автомобіль, мотоцикл, моторолер, моторний човен або катер, обов'язково подають документ, який засвідчує право керувати цими транспортними засобами.
Предметомдоговору є рухома річ, яку використовують для задоволення побутових невиробничих потреб. Однак предмет договору прокату може бути використано і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.
Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця.
Наймач має право відмовитися від договору прокату та повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Плата за прокат речі зменшується відповідно до тривалості користування річчю.
Специфікадоговору прокату полягає в тому, що: а) наймач не має права на укладення договору піднайму; б) наймач не має переважного права на купівлю речі в разі її продажу наймодавцем; в) капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.
Формадоговору – усна. Організація прокату видає письмовий документ (квитанцію).
Надання предметів прокату на пляжах, катках, лижних станціях, у парках та зонах відпочинку може здійснюватися під грошову заставу, розмір якої визначає наймодавець.
Особам, які відпочивають у санаторіях і будинках відпочинку предмети прокату надаються на термін перебування їх у цих закладах за пред'явленням паспорта і санаторно-курортної книжки.
Побутові машини, побутова радіоелектронна апаратура та інші предмети побутової техніки мають бути опломбовані. За збереження пломби відповідає наймач.
3.За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК).
Правове регулювання договору найму (оренди) земельної ділянки здійснюється § 3 гл. 58 ЦК, ГК України, Законом України "Про оренду землі", постановою КМ України "Про порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" та іншими актами.
Юридичні ознакидоговору: взаємний, консенсуальний та відплатний.
Сторонамидоговору є наймодавець та наймач.
Істотні умови договору. Предметом найму є земельна ділянка з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які містяться на ній, або без них.
Орендна плата – грошова, натуральна або відробіткова.
Договір найму (оренди) земельної ділянки є строковим: короткострокова оренда не може бути більше 5 років, а довгострокова – не більше 50 років.
Форма договору: письмова, а за бажанням сторін може посвідчуватися нотаріально.
Істотними умовами договору є цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення ділянки; обмеження та обтяження щодо використання ділянки; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Наймач земельної ділянки зобов'язаний:
а) використовувати земельну ділянку відповідно до мети, яку визначено в договорі;
б) здійснювати комплекс заходів щодо запобігання псуванню, забрудненню ділянки;
в) утримуватися від порушень прав власників сусідніх ділянок і суб'єктів сервітутних прав;
г) передати земельну ділянку або її частину в піднайом, суборенду з дозволу наймодавця.
Договір найму (оренди) земельної ділянки припиняється:
1) у разі закінчення строку дії договору;
2) на вимогу наймача, з попереднім повідомленням про це наймодавця. У разі відмови наймача від договору наймодавець має право на одержання з нього плати за 6 місяців, якщо доведе, що не міг знайти осіб, які бажали б укласти договір найму на тих самих умовах;
3) на вимогу наймодавця, якщо наймач:
а) протягом одного року не почав використовувати земельну ділянку, у зв'язку з чим земельна ділянка може втратити свою споживчу вартість;
б) використовує земельну ділянку не за призначенням, яке було визначено в договорі;
в) не вживає заходів для запобігання псуванню, забрудненню земельної ділянки або для відновлення якості земельної ділянки, що було визначено в договорі;
г) протягом 3 місяців підряд не вносить плати за користування земельною ділянкою.
4. За договором найму будівлі або іншої споруди наймодавець зобов'язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду.
Юридичні ознакидоговору: взаємний, консенсуальний та відплатний.
Форма договору: письмова, а строком на 1 рік і більше чи за бажанням однієї із сторін підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати за користування. Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди (збудований на ділянці чи під нею самостійний об'єкт, який фундаментальне пов'язаний з нею, використовується за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни призначення. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) оформляється актом (ст. 795 ЦК). З цього моменту, як правило, починається обчислення строку договору.
Повернення предмета договору оформляється актом, який підписують сторони. Відмова від підписання розглядається як відмова від виконання зобов'язання про повернення предмету найму.
Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридичне пов'язаний із земельною ділянкою, яка є річчю-приналежністю головних речей – будівлі або іншої капітальної споруди.
Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) наймачеві надається право користування ділянкою, на якій вони розміщені, та ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.
Сторони можуть визначити розмір ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір не визначено, наймачеві надається право користування всією ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником ділянки, вважається, що власник погоджується на надання наймачеві права користування ділянкою, якщо інше не встановлено договором.
5. Договір найму транспортного засобу –це договір, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб за плату в тимчасове володіння та користування і надає послуги для забезпечення нормального його використання або без надання таких послуг.
Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.
Істотними умовами договору є умови про предмет та плату за користування. Предметом договору можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Крім того, сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ст. 798 ЦК).
Форма договору: письмова, а за участі фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню
Права наймача (ст. 800 ЦК): а) самостійно використовувати транспортний засіб у своїй діяльності; б) без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення засобу. На наймача покладається обов'язок підтримувати засіб у належному стані та нести витрати, пов'язані з його використанням, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів (ст. 801 ЦК). Ризик випадкового знищення або пошкодження речі несе наймодавець, він страхує засіб. Наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо не доведе, що це сталося не з його вини.
Різновиди договору: договір найму транспортного засобу з екіпажем; договір найму транспортного засобу без екіпажу.
Ст. 805 ЦК: управління та експлуатацію засобу, переданого у найом з екіпажем, проводить екіпаж. Екіпаж має трудові відносини з наймодавцем, який несе витрати на утримання екіпажу.
6.За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) в користування майно, що належить лізингодавцеві на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст. 806 ЦК).
Юридичні ознакидоговору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний.
Форма:багатостороння угода за участі лізингодавця, лізингоодержувача, продавця об'єкта лізингу, або двостороння угода між лизингодавцем і лізингоодержувачем.
Сторони: лізингодавцем є суб'єкт підприємницької діяльності, в тому числі фінансова установа, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, лізингоодержувачем – суб'єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, а продавцем лізингового майна – суб'єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування) або продає власне майно, яке є об'єктом лізингу.
Істотними умовами договору є умови про предмет, строк та плату. Предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена до основних фондів. Не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).
Строки та плата за договором лізингу (лізингові платежі) визначаються за домовленістю сторін. При цьому, плата за договором лізингу або лізингові платежі включають:
а) суму, яка відшкодовує при кожному платежі частину вартості об'єкта лізингу, що амортизується за строк, за який вноситься лізинговий платіж;
б) суму, що сплачується лізингодавцю як процент за залучений ним кредит для придбання майна за договором лізингу;
в) платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно;
г) відшкодування страхових платежів за договором страхування об'єкта лізингу, якщо об'єкт застрахований лізингодавцем;
г) інші витрати лізингодавця, передбачені договором лізингу.
Відповідальність продавця (постачальника) предмета договору лізингу (ст. 808 ЦК): якщо за договором непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета договору здійснив лізингоодержувач, то продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору, його доставки, заміни, монтажу, запуску в експлуатацію. Якщо вибір продавця (постачальника) здійснив лізингодавець, то він та продавець (постачальник) несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору.
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом.
7. Договір найму жилого приміщення – це договір, за яким наймодавець зобов’язується надати жиле приміщення в користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов’язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.
Характеристики договору: двосторонній, сплатний. Згідно з ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).
Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму
а) предмет договору найму житла – лише жиле приміщення;
б) наймачі за договором найму житла – лише фізичні особи (це передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);
в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму –зокрема, право користування житлом у будинках державного та громадського фонду, право обміну тощо;
г) договір найму житла породжує права та обов'язки не тільки для наймача, а й для членів його сім'ї;
д) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має безстроковий характер.
Предмет договору: помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатні для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок (ст. 812 ЦК).
Форма договору: обов’язкова письмова. Недотримання письмової форми договору не має наслідком його недійсність.
Сторони договору: фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК).
Сторони договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду – житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності – підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.
Відповідно до ЖК членів сім’ї наймача можна поділити на дві групи. Перша – чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга – інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство, можуть бути визнані членами сім'ї наймача.
Наймач і члени його сім’ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду – безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім’ї, обміну, здачі в під найм, вселення тимчасових мешканців тощо.