Л 11 Метод остатка для земли

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации. Вначале рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости, далее вычисляют доход, приходящийся на здания, затем эту величину вычитают из общего чистого операционного дохода.

Стоимость земли методом остатка рассчитывают по формуле

V_l = (I-V_b R_b)/Rl,

Где V_l, - стоимость земли;

I - чистый операционный доход;

V_B – стоимость зданий;

R_L - коэффициент капитализации дохода от земли;

R_B –коэффициент капитализации дохода от улучшений.

Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключаются в следующем:

· метод применяется для зданий, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка:

· в качестве коэффициентов капитализации принимаются рыночные ставки;

· для расчета чистого операционного дохода используются ры­ночные ставки арендной платы за помещения.

Если существующее здание не соответствует наиболее эффектив­ному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

· известна или может быть точно рассчитана стоимость здания;

· известен или может быть определен чистый операционный до­ход от объекта недвижимости;

· коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.

Некоторые определения. Капитализация - процесс пересчета полученного годового дохода от объекта недвижимости в его стоимость на дату оценки.

Коэффициент капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода от объекта недвижимости в его рыночную стоимость.

Норма возврата инвестиций (возмещение капитала) - процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Операционные расходы - это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода.

Если коэффициенты капитализации для здания и земли не могут быть получены из рыночных данных, то они специально рассчитывают­ся. В этом случае коэффициент капитализации для улучшений может быть найден как сумма ставки дисконтирования, равной норме отдачи на капитал, и фактора фонда возмещения. Коэффициент капитализации для земли определяется в размере ставки дисконтирования. Однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости.

Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижи­мости определяется как разница между действительным валовым дохо­дом и операционными (эксплуатационными) расходами. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те расходы, кото­рые несет арендодатель.

Действительный валовой доход находят как разность между по­тенциальным валовым доходом и потерями от простоя помещений и не­платежей за аренду.

Потенциальный валовой доход определяется как доход, который можно получить от сдачи в аренду всех имеющихся помещений при от­сутствии потерь от неплатежей за аренду.

Потери от простоя помещений рассчитывают в процентах от по­тенциального дохода, потери от неплатежей - в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

В расчетах рыночной стоимости земли потенциальный валовой доход определяется на основе данных о рыночных ставках арендной платы за помещения. Если в расчетах используются ставки арендных платежей, отличные от рыночных, то полученное значение будет не ры­ночной стоимостью, а стоимостью имущества при существующем ис­пользовании для конкретного собственника,

При отсутствии информации о рыночных ставках арендной платы за помещения, например, промышленные, возможно использование дан­ных о доходах от бизнеса. Для этого из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость акти­вов, не относящихся к недвижимости, например, нематериальных и дви­жимых активов.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту.

Стоимость зданий рассчитывается как разница между их полной восстановительной стоимостью и накопленным общим износом (оста­точная восстановительная стоимость).

Пример. Общий чистый операционный доход составляет 700 тыс. руб. Стоимость улучшений равна 2 500 тыс. руб. Коэффициент капитализации для улучшений - 0,15, для земли - 0,12.

Рассчитаем чистый операционный доход, относящийся к улучшениям:

2 500-0,15 = 375 тыс. руб.

Определим чистый операционный доход, относящийся к земле:

700-375 = 325 тыс. руб.

Стоимость земли составит

325/0,12 = 2 708,3 тыс. руб.

Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, считается появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной является недоучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановимой стоимости строений. Если в результате расчетов получается от­рицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.