А.5 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости

Оценка методами затратного подхода

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость воспроизводства улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

­ Расчет стоимости приобретения свободной или имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

­ Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости воспроизводства (замещения) объекта.

­ Определение величины накопленного износа объекта:

а). физического износа,

б). функционального устаревания,

в). внешнего устаревания

­ Уменьшение стоимости воспроизводства (замещения) на сумму потерь для получения остаточной стоимости здания.

­ Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимость земли.

Оценка стоимости участка земли

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж, Определение стоимости земельного участка при наиболее эффективном его использовании произведено сравнительным подходом.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, сравнительный подход не обеспечивает надежных результатов.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщики вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Для оценки рассматриваемого земельного участка Оценщик воспользовался методом сравнения продаж Сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают влияние на цену на недвижимость.

К основным элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

­ состав передаваемых прав;

­ условия финансирования;

­ условия продажи;

­ время продажи;

­ месторасположение;

­ физические характеристики;

­ экономические характеристики;

­ характер использования.

Для анализа объектов сравнения и проведения корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются различные количественные и качественные методики. Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации.

Корректировки подразделяются на две основные группы:

I группа – последовательные корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

II группа – независимые корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировок I группы.

Последовательные корректировки:

­ права на недвижимость;

­ условия финансирования;

­ условия сделки;

­ состояние рынка.

Независимые корректировки:

­ местоположение;

­ физические характеристики;

­ экономические характеристики;

­ характер использования;

­ компоненты, не связанные с недвижимостью.

При корректировке объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Расчет стоимости земельного участка

Корректировка цен аналогов

В качестве объектов-аналогов для проведения анализа использовалась информация о стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и готовящихся к реализации на инвестиционных условиях. Нет достоверных сведений о реализации прав на все подобранные объекты-аналоги. Вместе с тем, по доступным сведениям, результаты определения стоимости не были опротестованы. В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».

Кроме того, как показывает практика операций купли-продажи прав на недвижимость на первичном рынке в Санкт-Петербурге, цена совершения сделки (фактически, выпуск постановления правительства Санкт-Петербурга «О проектировании и строительстве») совпадает с величиной рыночной стоимости объекта, определенной независимым Оценщиком. Исходя из этого, представляется возможным принять в качестве объектов-аналогов сведения об определении рыночной стоимости объектов.

Технико-экономические показатели для оцениваемого земельного участка представлены ниже в таблице А.50.

Таблица А.50 - Технико-экономические показатели

Первая группа элементов сравнения

Поправка на передаваемые права. Оценке подлежит право собственности. Передаваемые права в случае объектов-аналогов – право аренды на инвестиционных условия с последующим правом заключения долгосрочного договора аренды. Согласно данным, приведенным в разделе 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости», , величина корректировки в данном случае составляет порядка 15%.

Поправка на условия финансирования. По условиям финансирования в данном дипломном проекте понимается схема оплаты при переходе имущества из рук в руки. Поправки не требуется.

Поправка на рыночные условия. Под рыночными условиями, как правило, понимают время экспозиции объекта на рынке или особые отношения продавца и покупателя. Время экспозиции в данном случае ограничено временем получения и согласования документации для заседания Правительства, а также получением распоряжения Правительства на строительство. Все аналоги, также как и объект оценки, находятся в равных условиях: особых отношений между продавцом и покупателем по приведенным аналогам не выявлено. Поправки не требуется.

Поправка на дату продажи. Ситуация на рынке меняется со времени продажи или аренды сравнимого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок; корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Состояние рынка может изменяться с течением времени, что отражается на цене сделок.

Специалистами ООО «ЦЭОС» (т. 448-85-46)[4] было выполнено исследование зависимости стоимости участков различного функционального назначения от времени. Снижение стоимости земельных участков под данную функцию составляет 2,7% в месяц (по сложному проценту) начиная с 01.08.2008 г. и до 01.01.2010 г. С января 2010 г. на рынке недвижимости наблюдалась стагнация (по данным ГУИОН). С использованием этого значения и были откорректированы стоимости объектов сравнения.

Вторая группа элементов сравнения

В пределах рассматриваемой группы нет необходимости выполнения дополнительных корректировок.

Экономические характеристики

В данном случае, за единицу сравнения принят кв.м площади земельного участка.

Ниже в таблице А.51 приведен подробный расчет стоимости оцениваемого земельного участка.

Таблица А.51 - Расчет стоимости оцениваемого земельного участка

Анализ рисков

Далее, методом Монте-Карло, были проанализированы возможные риски при расчете стоимости оцениваемого земельного участка Сравнительным подходом. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной. Для каждого варианта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует. Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице А.52 ниже.

Таблица А.52 - Диапазоны для моделирования сценариев

Полученные результаты сведены в таблицу А.53 и приведены ниже.

Таблица А.53 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.10.

Рисунок А.10 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наименьшее стандартное отклонение присуще аналогам номер 3 и 5. Таким образом, рыночной стоимостью земельного участка, было признано среднее значение между наиболее часто встречающимися значениями (в рамках исследованных) по аналогу номер 3 и 5, а именно между 2 266 и 1 966 руб./кв.м. Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка составит 2 116 * 10 075 = 21 316 007 руб.

Оценка стоимости воспроизводства (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном дипломном проекте стоимость строительства оценивается по полной стоимости воспроизводства.

Определение величины затрат на строительство объекта

Для определения затрат на строительство использовался метод сравнительной единицы, метод на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банках данных о стоимости, ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Методикой предполагается использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра (мощности здания или сооружения), например, один кв. м. общей площади квартир, один куб. м. строительного объема, один номер гостиницы, одно посадочное место в кафе и др., в зданиях определенного типа, получаемый по средней фактической величине затрат на строительство в условиях конкретного региона.

Исходя из технико-экономических особенностей оцениваемого здания, для проведения расчета величины затрат на строительство были использованы справочники Укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания» и «Промышленные здания» (УПСС-2008) (КО-Инвест, Москва).

Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости строительства зданий и сооружений основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 Пересчет в цены на дату издания справочника производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ для Московской области.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Согласно рекомендациям по использованию УПСС-2008, затраты на строительство объекта оценки определяются в соответствии с классом конструктивной системы здания и уровнем отделки с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов.

Определение класса конструктивной системы

Класс конструктивной системы был определен по данным таблицы А.54, приведенной ниже.

Таблица А.54 - Определение класса конструктивной системы

Таким образом, классом конструктивной системы всех оцениваемых зданий является КС-1.

Определения класса качества

Класс качества зданий, построенных по технологиям, применявшимся до 1984 г., определен авторами справочника как Standard-69, при условии, что в них не проводился капитальный ремонт или реконструкция. Качественные параметры здания соответствующего типа, построенного после 1985 г., или здания, в котором после 1985 года проводился капитальный ремонт или реконструкция, определены в соответствии с классами качества:

­ ECONOM (экономичный);

­ STANDARD (средний);

­ PREMIUM (улучшенный);

­ DE LUX (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, используемых в каркасах перекрытиях, также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

Класс качества определялся на основании соответствующих таблиц приведенных в Справочнике УПСС в подразделе «Классификатор качества зданий» по видам зданий.

Выбор аналога

Согласно группировкам, принятым в Сборнике были определены конструктивная система и класс качества оцениваемых объектов. Выбор объекта-аналога, для определения укрупненного стоимостного показателя, проводился из объектов соответствующей конструктивной системы классу с аналогичным предполагаемых к строительству зданиям функциональным назначением.

Справочником предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально – экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину затрат, как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Расчет затрат на строительство производственного корпуса приведен в таблице А.55 ниже.

Таблица А.55 - Расчет затрат на строительство производственного корпуса

Удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов здания приведены далее в таблице А.56.

Таблица А.56 - Затраты на строительство 1 м3 объекта-аналога по УПСС-2008 с выделением удельных весов строительных конструкций и инженерных систем

Описание внесенных корректировок

Корректировка на различие в объеме была проведена в соответствии с указаниями КО-ИНВЕСТ, приведенными в таблице А.57 ниже.

Таблица А.57 - Корректировка на различие в объеме

Таким образом, корректировка составила 0,86.

Коэффициент на региональное различие в уровне цен определен в соответствии с классом конструктивной системы по таблице 8.2.1 в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» и составляет 1,12 для КС-1, при переходе от уровне цен Московской области в уровень цен Санкт-Петербурга.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочника пересчитывает стоимость строительства объекта оценки, определенную на основании Справочника УПСС-2008, в цены на дату проведения оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Коэффициент определялся отношением индексов удорожания общей стоимости строительства на дату оценки по отношению к ценам базисного 2000 года (5,273), к индексу удорожания общей стоимости строительства на дату издания справочника по отношению к тому же 2000 году (4,152) и составил

5,273/4,152 = 1,223.

Все вышеперечисленные корректировки рассчитаны в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2008 (глава 2).

Продолжительность периода строительства предполагаемого здания определялась в соответствии со СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», а также на основании данных строительных компаний Петербурга «Строймонтаж» (тел.: 332-02-02), «Bis-House» (тел.: 377-60-42), «Возрождение Санкт-Петербурга» (тел.: 312-07-78) и др. Продолжительность строительства предполагаемого объекта составляет 6 кварталов.

Срок выполнения проектно-изыскательских работ и согласование их во всех необходимых ведомствах определен на основании положений «Порядка проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 №1752) и составляет 4 квартала.

Расчет затрат на строительство КПП приведен в таблице А.58 ниже.

Таблица А.58 - Расчет затрат на строительство КПП

Удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов здания приведены далее в таблице А.59.

Таблица А.59 - Затраты на строительство 1 м3 объекта-аналога по УПСС-2008 с выделением удельных весов строительных конструкций и инженерных систем

Описание внесенных корректировок

Корректировка на различие в объеме была проведена в соответствии с указаниями КО-ИНВЕСТ, приведенными в таблице А.57 ранее. Таким образом, корректировка составила 1.

Коэффициент на региональное различие в уровне цен определен в соответствии с классом конструктивной системы по таблице 8.2.1 в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» и составляет 1,12 для КС-1, при переходе от уровне цен Московской области в уровень цен Санкт-Петербурга.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочника пересчитывает стоимость строительства объекта оценки, определенную на основании Справочника УПСС-2008, в цены на дату проведения оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Коэффициент определялся отношением индексов удорожания общей стоимости строительства на дату оценки по отношению к ценам базисного 2000 года (5,273), к индексу удорожания общей стоимости строительства на дату издания справочника по отношению к тому же 2000 году (4,152) и составил

5,273/4,152 = 1,223.

Все вышеперечисленные корректировки рассчитаны в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2008 (глава 2).

Продолжительность периода строительства предполагаемого здания определялась в соответствии со СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», а также на основании данных строительных компаний Петербурга «Строймонтаж» (тел.: 332-02-02), «Bis-House» (тел.: 377-60-42), «Возрождение Санкт-Петербурга» (тел.: 312-07-78) и др. Продолжительность строительства предполагаемого объекта составляет 2 квартала.

Срок выполнения проектно-изыскательских работ и согласование их во всех необходимых ведомствах определен на основании положений «Порядка проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 №1752) и составляет 4 квартала.

Расчет затрат на строительство склада БХМ приведен в таблице А.60 ниже.

Таблица А.60 - Расчет затрат на строительство склада БХМ

Удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов здания приведены далее в таблице А.61.

Таблица А.61 - Затраты на строительство 1 м3 объекта-аналога по УПСС-2008 с выделением удельных весов строительных конструкций и инженерных систем

Описание внесенных корректировок

Корректировка на различие в объеме была проведена в соответствии с указаниями КО-ИНВЕСТ, приведенными в таблице А.57 ранее. Таким образом, корректировка составила 1.

Коэффициент на региональное различие в уровне цен определен в соответствии с классом конструктивной системы по таблице 8.2.1 в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» и составляет 1,12 для КС-1, при переходе от уровне цен Московской области в уровень цен Санкт-Петербурга.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочника пересчитывает стоимость строительства объекта оценки, определенную на основании Справочника УПСС-2008, в цены на дату проведения оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Коэффициент определялся отношением индексов удорожания общей стоимости строительства на дату оценки по отношению к ценам базисного 2000 года (5,273), к индексу удорожания общей стоимости строительства на дату издания справочника по отношению к тому же 2000 году (4,152) и составил

5,273/4,152 = 1,223.

Все вышеперечисленные корректировки рассчитаны в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2008 (глава 2).

Продолжительность периода строительства предполагаемого здания определялась в соответствии со СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», а также на основании данных строительных компаний Петербурга «Строймонтаж» (тел.: 332-02-02), «Bis-House» (тел.: 377-60-42), «Возрождение Санкт-Петербурга» (тел.: 312-07-78) и др. Продолжительность строительства предполагаемого объекта составляет 4 квартала.

Срок выполнения проектно-изыскательских работ и согласование их во всех необходимых ведомствах определен на основании положений «Порядка проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 №1752) и составляет 4 квартала.

Расчет затрат на строительство гаража приведен в таблице А.62 ниже.

Таблица А.62 - Расчет затрат на строительство гаража

Удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов здания приведены далее в таблице А.63.

Таблица А.63 - Затраты на строительство 1 м3 объекта-аналога по УПСС-2008 с выделением удельных весов строительных конструкций и инженерных систем

Описание внесенных корректировок

Корректировка на различие в объеме была проведена в соответствии с указаниями КО-ИНВЕСТ, приведенными в таблице А.57 ранее. Таким образом, корректировка составила 1,22.

Коэффициент на региональное различие в уровне цен определен в соответствии с классом конструктивной системы по таблице 8.2.1 в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» и составляет 1,12 для КС-1, при переходе от уровне цен Московской области в уровень цен Санкт-Петербурга.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочника пересчитывает стоимость строительства объекта оценки, определенную на основании Справочника УПСС-2008, в цены на дату проведения оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых в справочнике КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Коэффициент определялся отношением индексов удорожания общей стоимости строительства на дату оценки по отношению к ценам базисного 2000 года (5,273), к индексу удорожания общей стоимости строительства на дату издания справочника по отношению к тому же 2000 году (4,152) и составил

5,273/4,152 = 1,223.

Все вышеперечисленные корректировки рассчитаны в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2008 (глава 2).

Продолжительность периода строительства предполагаемого здания определялась в соответствии со СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», а также на основании данных строительных компаний Петербурга «Строймонтаж» (тел.: 332-02-02), «Bis-House» (тел.: 377-60-42), «Возрождение Санкт-Петербурга» (тел.: 312-07-78) и др. Продолжительность строительства предполагаемого объекта составляет 6 кварталов.

Срок выполнения проектно-изыскательских работ и согласование их во всех необходимых ведомствах определен на основании положений «Порядка проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 №1752) и составляет 4 квартала.

Определение величины прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя представляет собой денежную величину, которую требует предприниматель в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность (компенсация за вложенные средства или вмененные издержки).

При расчёте величины прибыли предпринимателя рассматривалась норма требуемой доходности на инвестированные средства в строительство и получение точной копии оцениваемого объекта с учетом графика вложения средств.

Расчет нормы отдачи

В подразделе настоящего приложения, посвященного определению ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями, был выполнен расчет ставки дисконтирования методом экстракции. При различных вариантах развития (пессимистическом, реалистическом и оптимистическом), были получены различные ставки дисконтирования, указанные в таблице А.34.

Таким образом, норма отдачи для объекта производственно-складского назначения составляет порядка 15%. Но использование полученной величины для расчетов в рамках Затратного и Доходного подходов является не корректным, ввиду повторяемости использования инструментов оценки (подходы к оценки должны выполняться независимо друг от друга). Норма отдачи для затратного подхода должна отличаться от нормы отдачи для доходного подхода, в связи с тем, что риски предпринимателя, продающего свой объект (позиция продавца) заведомо выше рисков инвестора, получающего готовый объект для извлечения дохода (позиция покупателя). Данная величина может быть определена как минимум на величину разницы между ставкой процента по кредиту, предоставляемому под новое строительство и под залог существующего объекта недвижимости. Далее в таблице А.64 приведен диапазон данной величины согласно данным www.sbrf.ru.

Таблица А.64 - Информация по ставкам кредитования

Таким образом, было принято решение назначить в качестве нормы отдачи для расчета прибыли предпринимателя ставку, использованную в доходном походе (15%), увеличенную на 2%. Таким образом, величина нормы отдачи для расчета прибыли предпринимателя составит 17%.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также, тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.

Прибыль предпринимателя может быть определена как разность будущей стоимости произведенных инвестиций и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана по формуле[5]:

,

где Pr - прибыль предпринимателя;

Ej – издержки проекта девелопмента;

Yocq – норма отдачи;

k – период строительства объекта;

Vl –стоимость земельного участка;

Eb – затраты на строительство.

Расчет проведен с помощью функций «БС» EXCEL. Период строительства для каждого объекта недвижимости был указан ранее, в рамках определения затрат на строительство (в текущем разделе). Доля земельного участка была рассчитана пропорционально площадям зданий. Итоговая величина прибыли предпринимателя приведена в таблице А.65 далее.

Таблица А.65 - Величина прибыли предпринимателя

Оценка потерь стоимости

Расчет физического износа

На основании Технического паспорта и по результатам проведенного визуального осмотра, была откорректирована величина физического износа конструкций исходя из реального состояния объекта (расчеты приведены в таблице ниже).

Определение физического износа проводилось на основе расчета физических износов конструктивных элементов здания:

, где

Фз - физический износ здания, %;

Фki - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - доля стоимости i-го конструктивного элемента в восстановительной стоимости здания, %;

n - количество конструктивных элементов.

Величина устранимого физического износа, равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации. Поскольку критерием «устранимости» износа является экономическая целесообразность, в качестве устранимого физического износа была принята величина износа элементов, остающихся в здании.

В расчетной таблице А.66 приведены данные по физическому износу производственного корпуса.

Таблица А.66 - Величина физического износа

В расчетной таблице А.67 приведены данные по физическому износу КПП.

Таблица А.67 - Величина физического износа

В расчетной таблице А.68 приведены данные по физическому износу склада БХМ.

Таблица А.68 - Величина физического износа

В расчетной таблице А.69 приведены данные по физическому износу гаража.

Таблица А.69 - Величина физического износа

Расчет функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание

К исправимому функциональному устареванию относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его исправления.

Устранимое функциональное устаревание вызывается:

­ недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

­ «сверхулучшениями»;

­ недостатками, требующими добавления элементов.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих элементов и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

Неустранимое функциональное устаревание

К неисправимому функциональному устареванию относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимое функциональное устаревание является отношением стоимости создания объекта с устраненным функциональным устареванием и стоимостью создания объект с существующим функциональным устареванием.

По проведенному анализу, было выявлено, что в оцениваемых объектах функционального устаревания нет.

Определение внешнего (экономического) устаревания

В большинстве источников литературы, посвященных рассмотрению проблемы внешнего (экономического) устаревания, он определяется как изменение стоимости недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (не зависящих от самого объекта).

Факторы, приводящие к возникновению внешнего устаревания, достаточно разнообразны, например, изменение положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям; изменения рыночных условий, макроэкономической ситуации, финансовых и законодательных условий и т.д. Причины внешнего износа лежат вне здания и к его физической конструкции или оснащению отношения не имеют. При этом следует также отметить, что внешнее устаревание может приводить к изменению стоимости, как улучшения, так и земли.

Как правило, факторы, вызывающие внешнее устаревание, неустранимы на дату проведения оценки (владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить упадок микрорайона, экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на данном секторе рынка недвижимости). Однако внешнее устаревание может быть и временным, так как факторы его вызывающие с течением времени могут изменяться в лучшую или худшую сторону.

Таким образом, можно полагать, что оцениваемые объекты недвижимости не имеют признаков внешнего (экономического) устаревания.

Стоимость строительства оцениваемых зданий с учетом накопленных износов и устареваний приведена ниже в таблицеА.70.

Таблица А.70 - Стоимость строительство с учетом накопленных износов и устареваний

Анализ рисков

Было принято решение провести анализ рисков при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом с помощью метода Монте-Карло.

Данный метод позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной. Для каждого варианта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Учет рисков при расчете стоимости производственного корпуса

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице А.71 ниже.

Таблица А.71 - Диапазоны для моделирования сценариев

Полученные результаты сведены в таблицу А.72 и приведены ниже.

Таблица А.72 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.11.

Рисунок А.11 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наиболее часто встречающееся значение – 104 678 622 руб. было признано рыночной стоимостью производственного корпуса.

Учет рисков при расчете стоимости КПП

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице А.73 ниже.

Таблица А.73 - Диапазоны для моделирования сценариев

Полученные результаты сведены в таблицу А.74 и приведены ниже.

Таблица А.74 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.12.

Рисунок А.12 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наиболее часто встречающееся значение – 4 236 571 руб. было признано рыночной стоимостью КПП.

Учет рисков при расчете стоимости склада БХМ

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице А.75 ниже.

Таблица А.75 - Диапазоны для моделирования сценариев

Полученные результаты сведены в таблицу А.76 и приведены ниже.

Таблица А.76 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.13.

Рисунок А.13 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наиболее часто встречающееся значение – 21 115 757 руб. было признано рыночной стоимостью склада БХМ.

Учет рисков при расчете стоимости гаража

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице А.77 ниже.

Таблица А.77 - Диапазоны для моделирования сценариев

Полученные результаты сведены в таблицу А.78 и приведены ниже.

Таблица А.78 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.14.

Рисунок А.14 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наиболее часто встречающееся значение – 15 143 209 руб. было признано рыночной стоимостью гаража.

Выводы:

Итоговая величина оцениваемых объектов, рассчитанная в рамках затратного подхода составила (см. таблицу А.79):

Таблица А.79 - Результаты, полученные в рамках затратного подхода

Оценка методами сравнительного подхода

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, сравнительный подход не обеспечивает надежных результатов.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

­ при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

­ наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Стоимость имущества при прочих равных не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, сравнительный подход не обеспечивает надежных результатов.

Учитывая специфику объекта оценки (земельный участок с административным зданием), был применен метод сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Объектом оценки является земельный участок с расположенными на нем зданиями производственно-складского, а также вспомогательного назначения.

К ценам предложений была применена скидка на «уторговывание», которая может составлять порядка 10% по данным приведенным в подразделе 6.4 «Рынок производственно-складской недвижимости».

В расчетах была использована техника парного сравнения. Для этого были отобраны 4 объекта-аналога, среди которых можно выделить пары, отличающиеся только одним признаком. Исходные данные для реализации сравнительного подхода приведены ниже в таблице А.80.

Таблица А.80 - Исходные данные для реализации сравнительного подхода

Первая группа элементов сравнения

Поправка на передаваемые права. Во всех случаях передается право собственности, следовательно, поправка не требуется.

Поправка на условия финансирования. По условиям финансирования в данном дипломном проекте понимается схема оплаты при переходе имущества из рук в руки. Поправки не требуется.

Поправка на рыночные условия. Под рыночными условиями, как правило, понимают время экспозиции объекта на рынке или особые отношения продавца и покупателя. Время экспозиции в данном случае ограничено временем получения и согласования документации для заседания Правительства, а также получением распоряжения Правительства на строительство. Все аналоги, также как и объект оценки, находятся в равных условиях: особых отношений между продавцом и покупателем по приведенным аналогам не выявлено. Поправки не требуется.

Поправка на дату продажи. Ситуация на рынке меняется со времени продажи или аренды сравнимого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок; корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Состояние рынка может изменяться с течением времени, что отражается на цене сделок. Сделки со всеми объектами-аналогами могли быть заключены в апреле 2010 г., следовательно, поправки не требуется.

Вторая группа элементов сравнения

В качестве основных характеристик для сравнения были выбраны следующие:

­ Наличие инженерных коммуникаций,

­ Состояние зданий,

­ Местоположение (СПб/пригород СПб).

Ниже в таблице А.81 приведены диапазоны применяемых корректировок.

Таблица А.81 - Исходные данные для реализации сравнительного подхода

Анализ рисков

Далее, методом Монте-Карло, были проанализированы возможные риски при расчете стоимости объекта оценки Сравнительным подходом. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной. Для каждого варианта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует. Диапазоны для моделирования сценарий в методе Монте-Карло были приведены в таблице А.81.

Полученные результаты сведены в таблицу А.82 и приведены ниже.

Таблица А.82 - Результаты согласно генерации случайных чисел

Графически результаты выглядят следующим образом, приведенным на рисунке А.15

Рисунок А.15 – Результаты анализа рисков методом Монте-Карло

Наименьшее стандартное отклонение присуще аналогу номер 1. Наиболее часто встречающееся значение по данному аналогу – 17 631 руб./кв.м.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составит 201 286 003 руб., без учета НДС.

Выводы:

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составляет 201 286 003 руб., без учета НДС.

Оценка методами доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода была приведена ранее, в рамках анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования в разделе А.4. Итоговая величина составила 194 028 680 руб. без учета НДС.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты, указанные в таблице А.83.

Таблица А.83 - Результаты, в рамках применения трех подходов

Соображения о достоинствах и недостатках использованных методов в данном конкретном случае, определение веса каждого метода и заключение об окончательной рыночной стоимости объекта оценки. Для этого был применен метод анализа иерархий.

Для этого, согласно приведенной таблице А.84, были присвоены веса характеристикам подходов, а также результаты подходов взвешены между собой.

Таблица А.84 - Шкала относительной важности

В качестве критериев, по которым подходам будут присвоены веса, были выбраны:

­ Отражение условий рынка;

­ Надежность используемой информации.

Данные критерии в большей степени важны в сложившейся на рынке недвижимости ситуации при согласовании результатов подходов.

Далее, критерии были сравнены между собой. Результаты приведены в таблице А.85.

Таблица А.85 - Сравнение критериев между собой

На следующем этапе, сравнивались подходы между собой по критерию отражения условий рынка. Результаты приведены в таблице А.86.

Таблица А.86 - Сравнение подходов между собой по критерию отражения условий рынка

Далее, подходы сравнивались между собой по критерию надежности используемой информации. Результаты приведены в таблице А.87.

Таблица А.87 - Сравнение подходов между собой по критерию надежности используемой информации

Итоговые результаты приведены ниже в таблице А.88.

Таблица А.88 - Итоговые результаты

А.6 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости, находящихся на балансе ОАО «……………» в составе основных средств, составляет на 01.04.2010 г.:

193 036 410 (Сто девяносто три миллиона тридцать шесть тысяч четыреста десять) рублей.

[1] Е.С.Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости» (гл. Экономические основы развития объекта и затратный подход к оценке стоимости)

[2] Е.С.Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости» (гл. Экономические основы развития объекта и затратный подход к оценке стоимости)

[3] «Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций», С.В. Пупенцова, 2007 г.

[4]Источник публикации ГК «Аверс»: www.avg.ru.

[5] «Экономический анализ и оценка недвижимости», Е.С. Озеров, 2007 г.

• ⇐ Назад
• 1
• 23