Особенности договора аренды предприятий
Договором аренды предприятия в соответствии с п. 1 ст. 656 ГК является договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
Арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
Земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе
землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
1. уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор
заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении
обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
2. не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор
заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность -возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство(за искл.слишком дорогих и ненужных.)
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии.
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с , соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора обьясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.