Основные термины и понятия

Договор аренды – это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за определенную плату. При этом плоды, доходы, продукция, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объектами договора аренды могут быть:

- земельные участки;

- здания, сооружения или их части;

- предприятия;

- оборудование;

- транспортные средства;

- другие потребляемые вещи.

Форма договора – письменная, если договор заключается на срок более года и если в нем участвует юридическое лицо. В договоре должна быть дана четкая характеристика имущества, сдаваемого в аренду. По общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Срок договора определяется сторонами. Договор аренды может быть бессрочным, хотя для отдельных видов аренды закон требует определения срока либо сам устанавливает предельный срок, как, например, для проката.

Стороны в каждом конкретном случае вправе сами устанавливать не только срок, но и процедуру расторжения договора. Если же эта процедура не установлена, то действуют диспозитивные нормы ГК РФ (сторона-инициатор расторжения предупреждает контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца).

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство.

Допускается передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т.д.) ст. 613 ГК РФ. Изменение сторон договора также не является основанием для прекращения договора аренды (только если договор был заключен исходя из личных качеств арендатора, то в случае его смерти или реорганизации правопреемнику можно отказать, но это также зависит от соглашения сторон).

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от самого имущества. Если отделить их нельзя, то арендатор может требовать возмещения стоимости улучшений. Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согласия арендодателя.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам договора купли-продажи, хотя это наглядный пример смешанного договора (ст. 624 ГК РФ).

Для отдельных видов договора аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками и ограничениями.

Виды договора аренды:

1) прокат

данный вид аренды регулируется как ГК РФ, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих прокат, императивны. Арендодателем может быть коммерческое юридическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендатором является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным. Срок – только для одного года (причем отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды);

2) аренда транспортных средств

- с экипажем: предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование, а также услуги по управлению и технической эксплуатации;

- без экипажа: управление и техническая эксплуатация осуществляется арендатором, на котором лежит и ответственность за причиненный транспортным средством вред;

договор заключается в простой письменной форме. Не действуют правила о возобновлении договора, о заключении договора на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;

3) аренда зданий и сооружений

по данному договору права по владению и пользованию передаются как на целые здания (сооружения), так и на их части. Форма договора письменная. Государственная регистрация необходима только при заключении договора на срок более одного года. Арендатору передаются и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Должен оформляться передаточный акт;

4) аренда предприятия

предприятие – это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому арендатору предоставляются: земельный участок, здания, сооружения, находящиеся в собственности предприятия; оборудование в его составе; оборотные средства; имущественные права предприятия (право пользования землей, водой и т.д.); исключительные права арендодателя (права на фирменный знак, символику и т.п.); права требования и долги предприятия. Обязательна государственная регистрация договора (ст. 658 ГК РФ). Оформляется передаточный акт;

5) финансовая аренда (лизинг)

этот вид аренды возможен лишь в предпринимательской деятельности. Регулируется ГК РФ и ФЗ ''О лизинге'' от 29.10.98г. № 164-ФЗ. Объект лизинга – как движимое, так и недвижимое имущество, т.е. любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов, а также имущественных прав. Предмет договора – лизингодатель (арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем (арендатором) имущество у продавца и предоставить арендатору во временное владение и пользование для предпринимательских целей с последующим выкупом;

6) договор безвозмездного пользования (ссуды)

согласно данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное пользование, а последний обязуется вернуть ее в надлежащем состоянии. Здесь по аналогии закона могут применяться общие положения об аренде, если они не противоречат сути договора ссуды. Ссудодатель – собственник имущество или лицо, управомоченное на то собственником или законом. Ссудополучатель – любое лицо, не являющееся учредителем, руководителем, участником коммерческой организации, являющейся ссудополучателем (ст. 690 ГК РФ).

''Договоры на выполнение работ''

Согласно ст. 720 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется по поручению другой стороны (заказчика) выполнить определенную работу в определенный срок и сдать ее результат заказчику, который обязуется принять ее и оплатить.

Субъекты договора: подрядчик – любые физические и юридические лица, обладающие лицензией; заказчик – любые физические и юридические лица, а также государство.

Договор является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным. Существенными условиями являются:

- предмет договора, т.е. результат работ (конкретная вещь, проектная документация либо изыскание и т.д.);

- сроки выполнения (ст. 708 ГК РФ): начальные, конечные, промежуточные;

- цена договора (ст. 709 ГК РФ). Определяется либо в самом договоре, либо путем составления сметы (приблизительной или твердой);

- качество (ст. 721 ГК РФ). Может быть как существенным, так и факультативным условием.

Принципы договора подряда:

- подрядные работы по общему правилу выполняются иждивением подрядчика, т.е. его силами, средствами и материалами (ст. 704 ГК РФ);

- принцип риска случайной гибели материалов или результата работ (ст. 705 ГК РФ);

- принцип экономии (ст. 710 ГК РФ);

- предупреждение подрядчиком заказчика о некоторых обстоятельствах (напр., о неблагоприятных последствиях работ) ст. 716 ГК РФ;

- принцип содействия заказчика подрядчику в исполнении заказа (ст. 718 ГК РФ);

- принцип исполнения заказчиком встречных обязанностей (напр., если заказчик не предоставляет материал, то подрядчик может не приступать к работам – ст. 719; приемка работ также является встречной обязанностью – 720 ГК РФ).

Если на стороне подрядчика выступает несколько лиц, так один подрядчик не в состоянии сам осуществить все работы, то определяется генеральный подрядчик, который выступает стороной договора подряда, а следовательно – несет всю ответственность перед заказчиком.

Субподрядчики (непосредственные исполнители работ) не являются субъектами подрядного договора. Они участвуют в договоре субподряда, который заключают с генподрядчиком, который выступает в данном договоре в качестве заказчика. Их ответственность перед ним может быть долевой либо солидарной (зависит от делимости или неделимости предмета договора).

Виды договора подряда:

1) строительный подряд

особенности:

- подрядчиками могут быть юридические лица и предприниматели, имеющие соответствующие лицензии. Заказчиками являются те же лица, но с условием, что результат подрядных работ будет направлен на предпринимательские, а не личные (бытовые) цели;

- предмет договора – строительство или капитальный ремонт;

- оформляется техническая документация, в которой определяются объем и содержание работ. Состав технической документации определяется в договоре (ст. 743 ГК РФ);

- статья 750 ГК РФ предусматривает сотрудничество и взаимопомощь сторон;

- статья 751 ГК РФ возлагает на подрядчика обязанность соблюдения экологических норм;

- прием работ может осуществляться как самостоятельно заказчиком, так и с участием государственной комиссии, если это предусмотрено законом;

- возможен субподряд;

2) бытовой подряд

- подрядчиком может быть либо коммерческое юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, а заказчиком – только физическое лицо;

- предмет договора – работа, предназначенная для удовлетворения личных (бытовых) целей заказчика;

- субподряд не допускается;

3) подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

- субъекты – заказчик и подрядчик (проектировщик или изыскатель);

- предмет договора – техническая документация или изыскательские работы;

- возможен субподряд;

4) подрядные работы для государственных нужд

- заказчик – государственный орган или управомоченная им организация (напр., федеральное казенное предприятие), подрядчик – юридическое лицо или гражданин;

- договор называется госконтрактом, предмет – строительные, проектные, изыскательские работы;

5) договоры НИОКРа

НИОКРом называются договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ. Они отличаются от договоров подряда предметом. В договоре подряда предметом является результат работ, а в НИОКРе – сама работа, так как результата может вообще не быть по не зависящим от сторон причинам.

Подрядчик здесь именуется исполнителем.

Если работы привели к конкретному результату, то созданный исполнителем предмет является объектом интеллектуальной собственности, правовой режим которых определяется не вещным, а обязательственным правом. Исполнитель патентует данный объект и приобретает тем самым исключительное право на него. Самой распространенной формой реализации этих исключительных прав является лицензионный договор. Патентообладатель выдает своему заказчику (по договору НИОКРа) или иному лицу лицензию, т.е. передает ему право пользования этим объектом. Сторонами этого договора являются лицензиар (патентообладатель, т.е. изобретатель) и лицензиат (пользователь).

''Договоры на оказание услуг и другие договоры''

К обязательствам по оказанию услуг относятся:

1) договор возмездного оказания услуг

Этот договор во многом схож с договором подряда, только предметы у них различные. По данному договору можно оказывать медицинские, образовательные, консультационные, туристические и иные услуги, зато нельзя осуществлять строительство, бытовой ремонт, проектные и изыскательские работы, являющиеся предметом подряда (п. 2 ст. 779 ГК РФ).

Субъекты договора – заказчик и исполнитель (как в НИОКРе). Правовое регулирование возмездного оказания услуг осуществляется согласно ст. 783 ГК РФ в соответствии с нормами, регулирующими договоры подряда и бытового подряда по аналогии закона, если они не противоречат ст. 779-782 ГК РФ.

Особенности:

- исполнитель оказывает услуги лично (по общему правилу);

- в случае невозможности исполнения договора по вине заказчика услуги подлежат оплате в полном объеме (по общему правилу);

- в случае отказа одной из сторон от выполнения договора: а) заказчик обязан возместить исполнителю все понесенные им расходы; б) исполнитель должен возместить заказчику все убытки. Обе эти нормы императивны. Таким образом, норма о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора, содержащаяся в ст. 310 ГК РФ, на данный договор не распространяется (для подобных ситуаций предусмотрен четкий механизм их регулирования);

2) договор перевозки

На основании этого договора осуществляется перевозка грузов, пассажиров и багажа. Общие условия перевозки определяются Гражданским, Воздушным и иными кодексами, иными законами, транспортными уставами и правилами перевозки.

Стороны договора – отправитель и перевозчик.

Предмет договора – перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз до пункта назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется оплатить за услугу установленную плату. Возможна также перевозка пассажиров.

Виды:

- перевозка грузов;

- перевозка пассажиров;

- фрахтование (чартер);

- прямое смешанное сообщение;

- транспортная экспедиция;

3) договор хранения

Стороны договора – хранитель и поклажедатель. Первый обязуется хранить вещь, переданную ему другой стороной, и возвратить ее в целости и сохранности. По общему правилу договор является реальным (ст. 886 ГК РФ).

Виды:

- хранение на товарном складе (ст. 907 ГК РФ);

- в ломбарде (ст. 919-920 ГК РФ);

- в банке или в индивидуальном банковском сейфе (ст. 921-922 ГК РФ);

- в камерах хранения (ст. 923 ГК РФ);

- в гардеробе (ст. 924 ГК РФ);

- в гостинице (ст. 925 ГК РФ);

- в порядке секвестра - хранение вещей, являющихся предметом спора (ст. 926 ГК РФ);

4) договор страхования

Определение договора дается в п. 1 ст. 927 ГК РФ. Субъекты договора – страховщик (юридическое лицо, обладающее соответствующей лицензией) и страхователь (выгодоприобретатель). Формы страхования: добровольное и обязательное (государственное и негосударственное). Вид страхования зависит от его предмета – это может быть как имущественное, так и личное страхование. Особенности договора страхования:

- форма договора всегда письменная;

- существенные условия (ст. 942 ГК РФ) – характеристика страхового случая, размер страховой суммы, объект страхования, срок договора;

- является реальным договором;

- и др;

5) договор поручения

Стороны – доверитель и поверенный. Поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия, в том числе сделки, причем права по этой сделке возникают у доверителя. В соот. со ст. 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность. Возможно также совершение действия в чужом интересе без поручения. Это могут быть действия в целях предотвращения вреда личности или имуществу заинтересованного лица, исполнения его обязательств. Эти действия должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы заинтересованного лица. Вознаграждение производится в соответствии со ст. 985 ГК РФ;

6) договор комиссии

Стороны – комиссионер и комитент. Предмет договора – комиссионер обязуется по поручению комитента совершить за счет последнего и за вознаграждение одну или несколько сделок от своего имени (ч. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Т.е. к комиссионеру переходят все права и обязанности перед третьим лицом;

7) договор займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других вещей того же рода и качества. Является односторонним, реальным договором. Может быть возмездным или безвозмездным (по общему правилу договор займа предполагается безвозмездным, если заключен между гражданами на сумму менее 50 минимальных размеров оплаты труда и не направляется на предпринимательские цели). Возмездность предполагает, что на сумму займа начисляются проценты. Заключение договора в письменной форме обязательно, если сумма договора превышает 10 минимальных размеров оплаты труда, и если займодавец – это юридическое лицо;

8) и другие (агентский договор, доверительное управление имуществом, коммерческая концессия).