Тема: «Аренда зданий и сооружений».
Тема: «Договор аренды».
Статья 606 по договору аренды
Через две недели поговорим об этом. На следующей неделе мы не встречаемся.
Консенсуальный договор.
Двусторонний.
Возмездный.
Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.
Стороны:
1) Арендатор – любое лицо.
2) Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.
Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.
Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.
Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…
Срок в договоре.
Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.
Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).
Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.
Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.
Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.
Это преимущественное право ограничено годичным сроком.
Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.
Права и обязанности в договоре.
Обязанности арендодателя.
1. Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору. Статья 611 ГК РФ. Аренда может предоставляться во владение и в пользование. Если в пользование – предоставляют, а если во владение – передают. Скажем, аренда рояля – мы им только пользуемся, а не владеем – приходим, поиграем и уходим. Или вот ещё в интернет салонах – пришли, попользовались компьютерами и ушли. Хотя в большинстве случае, конечно, во владение передают. Если арендодатель не передаёт имущество, то действует пункт 3 статьи 611 ГК РФ – можно истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан передать принадлежности и документы. Единственная особенность – принадлежности и документы в купле-продаже по общему правилу передаются по умолчанию и передаться должны в установленный покупателем срок, иначе могут расторгнуть договор. Арендатор же вправе требовать только те документы и принадлежности, пользование вещью без которых невозможно или в значительной степени это лишает его того, на что арендатор был вправе рассчитывать.
3. Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Статья 613 ГК РФ. Правила почти как в договоре купли-продажи.
4. Арендодатель обязан передать вещь надлежащего качества. Статья 611 пункт 1 ГК РФ. Если вы определили конкретное назначение – то вещь должна быть пригодна для использования. Если не установили – то для обычного применения. Ещё можно в договоре требования к качеству предъявить. Если же этого нет, то статья 612 ГК РФ устанавливает последствия. Арендатор может требовать почти всё – кроме замены, так как вещь индивидуальная.
Как и в купле-продаже, арендодатель не отвечает за те недостатки, о которых он предупредил. А также он не отвечает за те недостатки, о которых арендодатель знал. И третий случай – арендодатель не отвечает, если недостатки носят явный характер.
5. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества. Об этом говорится в 616 статье, в пункте 1.
6. Странная обязанность и право одновременно – взять вещь обратно после истечения договора аренды.
Обязанности арендатора.
1) Арендатор обязан вносить арендную плату. Статья 614, обратить внимание на пункты с 3 по 5. Здесь интересное ограничение – нельзя менять цену по соглашению сторон чаще, чем раз в год.
2) Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с договором. То есть по тому назначению, которое в договоре определено. Если в договоре не указано, по какому назначению – то имущество должно использоваться по обычному назначению.
3) Арендатор обязан производить текущий ремонт имущества и нести расходы на его содержание. Статья 616 ГК РФ, пункт 2.
4) Арендатор не вправе распоряжаться арендованным имуществом. Он имеет правомочия либо владения и пользования, либо только пользования. Полномочия распоряжения остаются у собственника. Субаренда, перенайм, внесение в качестве вклада в уставный капитал – все эти действия допускаются только с согласия собственника. Это статья 615, часть 2.
5) Арендатор обязан возвратить вещь по окончанию срока аренды. Статья 622 ГК РФ говорит об этом – о том, что он возвращает вещь либо в конкретном виде, который определён договором. Если не указано состояние, то в прежнем состоянии с учётом нормального износа. Если арендатор возвратил вещь в худшем состоянии, то он должен возвратить убытки. В случае, когда вещь была улучшена и договором это не было предусмотрено. Здесь важно два момента: отделимые или неотделимые улучшения. Отделимые улучшения – если без ущерба для вещи, тогда арендатор оставляет себе. Если же улучшения неотделимые, то есть без вреда, ущерба для вещи их забрать нельзя. То тогда арендодатель обязан возместить стоимость этих улучшений, если он дал согласие на эти улучшения.
Если арендатор своевременно не возвращает имущество, то он за всё время просрочки обязан платить арендную плату.
Права арендатора – в случае, если меняется собственник на стороне арендодателя, то это на права арендатора никак не меняет (статья 617 ГК РФ).
Относительно прекращения аренды.
Договор аренды имеет некие особенности прекращения, в зависимости от срока:
Есть два варианта – договор заключён на определённый срок или не неопределённый срок.
Бессрочный договор. Этого договор может быть прекращён в любое время по инициативе любой стороны без всяких на то оснований. То есть от договора можно отказаться, если по общему правилу – то нужно 1 (один) месяц подождать, если недвижимость – три (3) месяца.
Если речь идёт о договоре, заключённом на определённый срок. Статья 610, пункт 2 ГК РФ. Если договор срочный, то досрочно он может быть расторгнут только в суде и это должны быть определённые основания для расторжения. Основания эти даны в двух статьях: 619 и 620 статьи ГК РФ – расторжение по требованию арендатора и арендодателя. Общее правило из общей части – нужно спросить прямо, согласится ли лицо на расторжение договора, и если оно либо соглашается, либо молчит в течение 30 дней – тогда расторгнуто. В отношении арендодателя есть ещё две обязанности, письменно: нужно первое – предложить исправиться, если плохо владеет, а если не исправляется – то предложить расторгнуть договор, и только потом – в суд.
Тема: «Аренда зданий и сооружений».
Параграф 4 главы 34 ГК РФ. Там всего шесть статей.
Обратить внимание, в кодексе есть явная несуразица. Нормы сформулированы так, что нигде не говорится о том, что помещения в зданиях чем именно регулируется.
Договор аренды здания сроком меньше года не требует регистрации.
В 2000 году появилось Информационное Письмо Высшего Арбитражного суда от 1 июля 2001 года, где начались вот эти вот изыски – «принимая во внимание, что здание и нежилые помещения в нём являются объектами, отличными друг от друга, но неразрыно связанными, к государственной регистрации договор аренды нежилых помещений применяются правила статьи 651 ГК РФ».
Для зданий и сооружений прямо написано, что не только предмет, но и цена являются существенными условиями.
В последнее время стали толковать несколько расширительно – сюда стали включать не только здания и сооружения, но и помещения.
Существенным условием договора аренды является её предмет. Информационное письмо ВАС от 2002 года, где были даны разъяснения относительно предмета договора аренды. Считалось недопустимым сдавать аренды, которые не имеют индивидуализации как таковых – крыши, лестничные пролёты, стены… Семь лет практика исходила из этого информационного письма.
Постановление Пленума 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственника на общее имущество здания», там пункт 7 есть – по соглашению сособственником общего имущества (собственников помещений здания) допускается договор пользования отдельной части здания – к примеру, несущей стены и т.д. Стороной такого договора являются все долевые сособственники, к таким договорам применяются нормы аренды.
Это мы всё о предмете говорили.
Существенные условия – добавляется ещё и цена.
В отношении всего остального, типа формы и сроки – всё тоже самое.
Регистрация.
Информационное письмо от 2001 года «О практике применении ФЗ «О регистрации помещений и сделок с ними».
Регистрируется всё, что конкретно год и более. Если неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на тот же срок – это заключение нового договора, так как норма 621 статьи императивна, поэтому, раз снова договор и снова меньше года – значит, не регистрируем.
Есть куча проблем: нет определений капитального и текущего ремонта, нет разграничения улучшений и ремонтов… Но считается, что капитальный обеспечивает сохранение объекта в целом – если его не производить, то объект исчезнет. А текущий – это какой-то косметический ремонт, поддержание в нормальном состоянии…
Тема: «Прокат».
Статья 626 – там дано понятие.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение или пользование.
Чем-то схож с розничной куплей-продажей.
Как и любая аренда – консенсуальный, возмездный и двусторонний.
Вдобавок – этот договор публичный, со всеми отсюда вытекающими.
Существенные условия договора:
1. Предмет. В отличие от иных видов аренды – понятно, что индивидуально-определённое и непотребляемое – но и только движимая вещь. Причём, в общем-то, любая движимая вещь. Вещь, сданная в прокат, не обязательно для потребительских целей используется – как правило, да, но не обязательно, можно и в предпринимательских целях использовать.
2. Арендная плата. Стопроцентной уверенности нет, но лектору кажется. Здесь её специфика состоит в том, что она только деньгами может выплачиваться. Статья 630 ГК РФ.
Особенности элементов договора.
Есть особенности в сторонах.
Арендатором может быть любое лицо – посколько для любых целях, и для личных, и для предпринимательских. Но если всё-таки вещь используется в потребительских ценах и арендатор – гражданин, то для этих отношений применяются нормы ФЗ «О защите прав потребителей» (хотя в этом законе и нету раздела и норм, посвящённых аренде – поэтому применяться могут только общие нормы, первая часть, где-то до 16 или 17 статьи).
Арендодатель. Здесь тоже есть нюансы. Арендодатель – это лицо, которое занимается сдачей имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Исходя из логики, это любой предприниматель – от того, насколько часто он занимается прокатом прокат не отменяется (а то получается первый прокат – не прокат, так как предприниматель ещё не постоянно занимается).
Письменная форма. Всегда. Потому что всегда одна сторона или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель.
Срок договора – до одного (1) года. Это максимальный срок. И здесь невозможно ни продления договора, ни преимущественного права перезаключения. Грубо говоря – 621 статья для проката не прокатит, не работает она тут.
Арендатор вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя за 10 (десять) дней. Норма эта императивная – стороны не могут ни снизить, ни увеличить срок договором.
Здесь другое правило: арендатор осматривать вещь не обязан, ему арендодатель обязан всё показать и объяснить. Статья 628 ГК РФ. Из этой статьи вытекает, что ответственность арендодателя повышается – если там есть недостаток, то он должен прямо об этом сказать – не важно, насколько он явный.
Особенности устранения недостатков. Все недостатки в любом случае арендодатель устраняет – статья 629 ГК РФ. Причём устранить должен достаточно быстро эти недостатки – в десятидневный (10 дней) срок.
Однако если эти недостатки появились вследствие неправильной эксплуатации и содержания вещи арендатором, тогда только арендодатель может взыскать с арендатора стоимость ремонта.
Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества осуществляет только арендодатель.
В этом договоре нельзя сдавать имущество в субаренду, перенайм и так далее. Даже если арендодатель согласен и совсем не против – нельзя, распоряжаться любым образом нельзя, даже с согласия арендодателя.