Понятие и особенности договора аренды предприятий.

Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К продаже недвижимости субсидиарно применяются также общие положения о купле-продаже. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,] позволяющие определенно установить недвижимое имущество, под­лежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем зе­мельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не заключенным. В отличие от обычного договора купли-продажи, существенным условием договора продажи недвижимости является цена. Без указания в договоре цены недвижимости такой договор не может считаться заключенным. Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде одного документа. Последствием несоблюдения этой формы является ничтожность договора. Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость. До­говор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором. Поскольку право собственности переходит от продавца к покупа­телю лишь в момент регистрации перехода этого права, до этого момента собственником недвижимости остается продавец. Продажа здания, сооружения или другой недвижимости, прочно связанной с землей, во всех случаях неизбежно влечет передачу поку­пателю права собственности или прав владения и пользования (как возмездного, так и безвозмездного) в отношении той части земельно­го участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Договор продажи жилого помещения имеет существенные особен­ности. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Второй особенностью договора продажи жилого помещения явля­ется то, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поэтому, в частности, обязанность передать жилое по­мещение покупателю возникает у продавца только с момента государ­ственной регистрации договора, хотя фактически передать жилое по­мещение продавец вправе и до регистрации договора.

9. Договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Хотя предприятие в целом как имущественный комплекс призна­ется одним из видов недвижимости, однако в силу особенностей этого объекта недвижимости его продажа регулируется специальными нор­мами, а общие правила о продаже недвижимости применяются к про­даже предприятия субсидиарно.Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслу­живания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Как и договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия считается заключенным и порождает соответствующие права и обязанности с момента его государственной регистрации. Переход права собственности на предприятие также подлежит государственной регистрации. Правила государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним установлены в ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Существенными условиями договора продажи предприятия являются состав и стоимость продаваемого предприятия, поэтому заключению договора должна предшествовать полная инвентаризации предприятия, завершающаяся составлением акта инвентаризации.

10. Понятие, сущность и содержание договора мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). Из этого законодательного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.Исторически договор мены появился ранее договора купли-продажи, хотя законодательное признание он, напротив, получил гораздо позднее. Мена преобладала в условиях натурального хозяйства, но с появлением денег и развитием товарно-денежного обмена была во многом вытеснена куплей-продажей. Экономически куплю-продажу также можно рассматривать как мену - обмен вещей на деньги.В силу договора мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем одна сторона, приобретая вещь в собственность, передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. Поэтому к договору мены соответственно применяются правила о договоре купли-продажи, если только это не противоречит существу отношений мены (п. 2 ст. 567 ГК); например, к нему неприменимы правила о денежных расчетах покупателя и продавца или о возможности уценки товара ненадлежащего качества.Предмет договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности (разумеется, с соблюдением требований специального законодательства - ср. п. 2 ст. 454 ГК), так и недвижимое имущество, например земельные участки, жилые помещения и т.д. Вместе с тем объектом мены может быть лишь то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку иначе отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту. Не может быть поэтому признан договором мены договор обмена жилых помещений между их нанимателями по договорам социального найма (ст. ст. 72 - 75 ЖК), а не собственниками. Поскольку объектами договора купли-продажи могут быть некоторые имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК), возникает вопрос о возможности для них стать предметом договора мены. Представляется, что в этом качестве могут выступать корпоративные права, в том числе выраженные бездокументарными ценными бумагами (акциями), которые наше законодательство о ценных бумагах, по сути, приравняло к вещам (в частности, при обмене акций или долей участия в обществах с ограниченной ответственностью, который иногда используют и публично-правовые образования), а также безналичные деньги (по существу, являющиеся правами требования клиента к банку, но зачастую приравниваемые к являющимся вещами наличным деньгам). Последние, например, в качестве товара (а не платежного средства) обмениваются на иностранную валюту (другой товар). Нет препятствий и для обмена корпоративными правами (паенакоплениями), например между членами жилищных и иных потребительских кооперативов. В форме договора мены возможна и уступка корпоративного права в обмен на вещь (например, отчуждение акционером своих акций в обмен на недвижимость). Однако в отношении взаимной передачи обязательственных прав речь должна идти не о договорах мены, а об их возмездной взаимной уступке контрагентами (двойной цессии), так как договор мены все же рассчитан на обмен вещей, а не прав. Разумеется, не могут быть признаны договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие передачу товара в обмен на уступку права требования или обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. В этих случаях отсутствует прямо установленный законом конститутивный (правообразующий) признак данного договора - взаимная передача товара в собственность. Поэтому такие отношения квалифицируются как смешанные договоры (п. 3 ст. 421 ГК), содержащие в себе элементы нескольких различных договоров (купли-продажи, цессии, подряда и т.д.)

11. Понятие и содержание договора дарения. Договор дарения относится к числу договоров о передаче имущества в собственность. Договор дарения всегда безвозмездный, он может быть реальным и консенсуальным. Возмездный договор дарения является притворной и в силу этого ничтожной сделкой. Консен­суальный договор дарения является односторонне-обязываюшим. Стороны договора дарения — даритель и одаряемый. Предметом договора дарения (даром) могут быть: вещь, передаваемое одаряемому имущественное право, имущественная обязанность, от исполнения которой он освобождается. В консенсуальном договоре дарения наме­рение одарить должно быть ясно выражено и содержать указание на конкретный предмет дарения. Дарение на случай смерти является притворной и в силу этого ни­чтожной сделкой, прикрывающей завещание. Реальный договор дарения может совершаться в устной форме, кроме случая, когда дарителем является юридическое лицо и стои­мость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Консенсуальный договор дарения всегда дол­жен совершаться в письменной форме, а если предметом дарения яв­ляется недвижимость, то договор подлежит государственной регистра­ции и вступает в силу с момента такой регистрации. Несоблюдение требуемой п. 2 ст. 574 ГК письменной формы договора дарения вле­чет его ничтожность. Разновидностью дарения является пожертвование. С точки зрения предмета договора особенность пожертвования как разновидности да­рения состоит в том, что в качестве дара здесь может выступать только вещь или имущественное право, но не освобождение одаряемого от имущественной обязанности, как в обычном договоре дарения. Дру­гой особенностью договора пожертвования является более узкий субъектный состав одаряемых. Помимо граждан, в него входят только прямо упомянутые в ст. 582 ГК виды некоммерческих организаций — лечебные, воспитательные, учебные, научные учреждения, учрежде­ния культуры, социальной защиты и другие аналогичные учреждения, фонды, общественные и религиозные организации, а также Россий­ская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

12. Понятие, стороны, форма договора ренты. Основания, порядок изменения и расторжения договора ренты. Договор ренты - такая сделка, согласно которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество с целью получения определенного денежного дохода или иных средств содержания периодически в течение длительного времени (ст.583 ГК РФ).Договор ренты должен быть нотариально заверен, а в случае отчуждения по нему недвижимого имущества - подлежит также государственной регистрации. В противном случае договор будет считаться недействительным (ст.584 ГК РФ).Имущество по договору ренты может отчуждаться как за деньги, так и бесплатно. В первом случае помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю определенную договором сумму. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Если же имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется и применяются правила о договоре дарения (ст.585 ГК РФ). В случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты (обремененного рентой), его обязательства переходят на нового собственника этого имущества. В этом случае плательщик ренты и указанный новый собственник несут солидарную ответственность по требованиям получателя ренты, то есть в случае невозможности исполнения новым собственником этих требований по договору получатель ренты вправе потребовать исполнения обязательств от прежнего владельца (ст.586 ГК РФ). При передаче по договору ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты. Если под выплату ренты было передано движимое имущество (или денежная сумма), плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечения исполнения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты (ст.587 ГК РФ). За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (в размере учетной ставки банковского процента по месту нахождения кредитора на день исполнения денежного обязательства), если иной размер процентов не установлен договором ренты. Договор ренты может быть расторгнут по в случае нарушения условий договора (невыплата в срок рентных платежей, утрата или ухудшение обеспечения в случае пожизненной ренты). Различают следующие виды ренты: постоянная и пожизненная рента.

13. Особенности отдельных видов ренты. Постоянная рентаПостоянная рента выплачивается получателю ренты бессрочно. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Это право может передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства (ст.589 ГК РФ).Если иное не предусмотрено договором, то постоянная рента:

14. Понятие и признаки договора аренды. Стороны и предмет договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущест­во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Стороны договора — арендодатель и арендатор (об объек­те аренды см. ст. 607 ГК). Основная обязанность арендодателя состо­ит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование. Основные обязанности арендатора состоят в уплате арендной платы и возврате арендованного имущества.Объектом аренды могут быть только индивидуально-определен­ные непотребляемые вещи. Индивидуализация в договоре аренды объекта аренды является существенным условием этого договора, без достижения соглашения по которому такой договор не может считать­ся заключенным.Помимо собственника, арендодателем может быть также унитар­ное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяй­ственного ведения, однако сдавать в аренду недвижимое имущество обладатель права хозяйственного ведения вправе только с согласия собственника. Учреждение может по своему усмотрению сдавать в аренду имущество, приобретенное им на доходы от разрешенной предпринимательской деятельности.Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, как правило, подлежит государственной регистрации.Срок договора аренды не относится к числу его существенных ус­ловий. В случае отсутствия в договоре такого условия он считается заключенным на неопределенный срок с правом каждой из сторон отказаться от договора при условии предварительного предупреждения об этом за три месяца для аренды недвижимого и один месяц для аренды движимого имущества.Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки,] имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя.По общему правилу, обязанность капитального ремонта арендованного имущества лежит на арендодателе, а текущего ремонта — на арендаторе.Пределы осуществления арендатором права пользования арендованным имуществом определяются условиями договора, а если такие условия не установлены, — то назначением имущества. Как правило, распоряжаться арендованным имуществом и своими правами на него арендатор может только определенными способами (сдача арендованного имущества в субаренду, передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал коммерческих организаций) и только с согласия арендодателя.Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды и до истечения его срока своевременно уведомивший арендодателя в письменной форме о своем желании заклю­чить договор аренды на новый срок.Договор аренды с правом выкупа является, по существу, смешаннымдоговором, соединяя черты договора аренды и купли-продажи, поэтомук такому договору могут субсидиарно применяться отдельные нормы о купле-продаже. Поскольку к моменту выкупа арендованное имущество уже находится во владении арендатора, право собственности на движимое имущество переходит к арендатору с момента внесения им выкупной цены. Право собственности на недвижимость переходит к арендатору с момента регистрации перехода этого права.

15. Содержание договора аренды. Обязанности арендодателя. Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Обязанности арендодателя достаточно традиционны. Во-первых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, сдаваемого в аренду, может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения. При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Прежде всего, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Далее, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. Наконец, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Во всех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом. Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако, на наш взгляд, эта точка зрения не находит подтверждения в ст. 612 ГК. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

16.Понятие и разновидности договора аренды транспортных средств. Договоры аренды транспортного средства подразделяются на до­говоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное сред­ство за плату во временное владение и пользование и оказывает сво­ими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуа­тации.Договор аренды транспортного средства с экипажем является одной из разновидностей договора аренды отдельных видов имущест­ва. Его объект — транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации, поэтому такой договор имеет при­знаки смешанного договора.Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.Регистрации договора аренды транспортного средства не требуется независимо от того, относится ли такое транспортное средство к не­движимому имуществу.В отличие от общих правил о договоре аренды, на арендодателе по договору аренды транспортного средства с экипажем лежит обязан­ность проводить как капитальный, так и текущий ремонт сданного в аренду транспортного средства.Хотя члены экипажа являются работниками арендодателя, они обязаны выполнять распоряжения не только арендодателя, но и арен­датора. Распоряжения арендодателя обязательны для исполнения членами экипажа, если они касаются технической эксплуатации транспортного средства, а распоряжения арендатора — если они касаются ^; коммерческой эксплуатации транспортного средства.По общему правилу, расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, несет арендатор. Это правило является диспозитивным и может быть изменено договором. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненным убытки, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение] транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель действиями своих работников (членов экипажа) осуществляет] деятельность по управлению транспортным средством, являясь вместе! с тем собственником самого транспортного средства, поэтому именно! он считается владельцем источника повышенной опасности и несет ответственность за причиненный третьим лицам вред. Возложение ответственности на арендатора лишь при доказанности его вины подчеркивает, что арендатор не рассматривается в качестве владельца источника повышенной опасности, поскольку ответственность последнего наступает независимо от его вины.В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем, договор аренды транспортного средства без экипажа является класси­ческим договором аренды, имеющим специальный объект, — транспортное средство. На арендаторе по договору аренды транспортного средства без экипажа лежит обязанность выполнять не только текущий, но и капитальный ремонт объекта аренды.Управление транспортным средством и его эксплуатация осуществляются арендатором, поэтому в договоре данного вида он, в отличие I от арендатора по договору аренды транспортного средства с экипажем, является владельцем источника повышенной опасности с соответствующими последствиями.

17. Понятие и содержание договора проката. Договор проката является разновидностью договора аренды. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект — лицо, занимающееся постоянной предпринимательской деятельнос­тью в виде сдачи имущества в аренду. Предмет договора проката — движимое имущество, предоставляемое для использования в потреби­тельских целях. Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором. Предельный срок договора проката составляет один год. Договор Проката, заключенный на больший срок, признается за­ключенным на один год. Арендная плата по договору проката может быть установлена только в виде определенной денежной суммы. В отличие от общих положений о договоре аренды, на арендода­теле по договору проката лежит обязанность выполнять не только ка­питальный, но и текущий ремонт сданного в аренду имущества, а арендатор по договору проката лишен права распоряжаться арендо­ванным имуществом каким бы то ни было способом.

Понятие и особенности договора аренды предприятий.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса яв­ляется разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимо­му имуществу. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. До­говор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Поскольку в обладании арендодателя находятся документы, опре­деляющие состав предприятия как имущественного комплекса, на нем, как правило, лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче. В отличие от общих правил об аренде, арендатор по договору арен­ды предприятия обязан производить не только текущий, но и капи­тальный ремонт объекта аренды. Объем правомочий арендатора по распоряжению имуществом арендованного предприятия и внесению в него изменений различны­ми способами весьма широк, за исключением входящих в состав предприятия прав на землю и природные ресурсы. Если договором не предусмотрено иное, единственным ограничением при осуществлении права распоряжения арендованным имуществом является условие неуменьшения стоимости предприятия в результате совершения сделок по распоряжению входящим в его состав имуществом. Следовательно, в основном это ограничение может касаться сделок по от­чуждению имущества предприятия. Нарушение этих условий влечет возникновение у арендодателя права на возмещение убытков.

19. Договор аренды зданий и сооружений.Договор аренды здания или сооружения — разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества — здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменнойформе путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооруже­ния влечет его недействительность. Договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государ­ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Размер арендной платы — существенное условие договора аренды здания или сооружения, отсутствие которого не позволяет считать до­говор заключенным. Если иное не предусмотрено договором, установ­ленная в договоре арендная плата рассматривается как включающая в себя плату за пользование земельным участком. По общему правилу, судьба части земельного участка, занятой сда­ваемой в аренду недвижимостью и необходимой для ее использова­ния, следует судьбе этой недвижимости. Как и переход права собственности на само арендованное здание или сооружение, переход права собственности на земельный участок, на котором находится арендованная недвижимость, не влияет на со­держание и объем правомочий арендатора.

20. Понятие и общая характеристика договора финансовой аренды (лизинг). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором'! финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца! и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Отношения, возникающие в связи с заключением договора финансовой аренды, регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге».Предоставление имущества по договору лизинга обусловлено ис­пользованием этого имущества для предпринимательских целей. По общему правилу, выбор предмета аренды и продавца осуществляет- арендатор, однако договором может быть предусмотрено осуществление этих действий арендодателем.Согласно ст. 16 Федерального закона «О лизинге» договор квалифицируется как договор лизинга, если содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие- передачи предмета лизинга арендатору.

21. Понятие и источники правового регулирования договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещениясобственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Предметом договораявляется жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Юридические признаки:консенсуальный, возмездный, двусторонний. Существенные условия: предмет договора. Форма договора:простая письменная. Содержание договора:Стороны договора–Наймодатель и наниматель. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды. В качестве наймодателя может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Права и обязанности сторон – в зависимости от вида договора. Разновидности договора найма жилого помещения:• договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда; • договор коммерческого найма жилья. Различия социального и коммерческого найма жилья:• договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок; • различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья; • различен объем прав сторон; • квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов. Основными федеральными законами, регулирующими жилищные от­ношения, являются: • Гражданский кодекс РФ; • Жилищный кодекс РСФСР 1983 года; • Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики» (в ред. ФЗ от 17 июня 1999 года № 113-ФЗ). Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

22. Договор социального найма жилого помещения. Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются: а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда; б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия. Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства. Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.

23. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде; б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается; в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно; г) срок договора не может быть больше 5 лет; д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре; е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей; ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем; з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан. Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения - те же, которые указаны в группе «а» применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие: наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома; нанимателем по договору может быть только гражданин; наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора; наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за 3 месяца; наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения; договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях; наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда.

24. Понятие и содержание договора безвозмездного пользования. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвоз­мездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обуслов­ленном договором.Договор ссуды безвозмездный, он может быть консенсуальным идвусторонне-обязывающим, либо реальным и односторонне-обязывающим. Стороны договора ссуды — ссудодатель и ссудополучатель. Объектом договора ссуды является индивидуально-определенная вещь.В силу сходства договора ссуды и договора аренды, каждый из ко­торых представляет собой договор о передаче индивидуально-опреде­ленной вещи во временное пользование (первый — на возмездной ос­нове, а второй — на безвозмездной), к договору ссуды применяется ряд общих положений об аренде.Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездноепользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользова­ния и возмещения понесенного им реального ущерба.Субъективной стороной оснований ответственности ссудодателя > за недостатки объекта ссуды являются умысел или грубая неосторожность. Заведомая осведомленность ссудополучателя о недостатках вещи или неосторожность, проявленная им во время осмотра или проверки вещи при заключении договора или передаче вещи, осво­бождает ссудодателя от ответственности за недостатки вещи.По общему правилу, обязанность текущего и капитального ремон­та вещи лежит на ссудополучателе.В изъятие из общего правила ст. 210 ГК, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет ее собст­венник, в договоре ссуды этот риск возлагается на ссудополучателя. Риск ссудополучателя состоит в обязанности за свой счет восстано­вить первоначальное состояние вещи в случае ее повреждения или возместить ссудодателю стоимость вещи в случае ее утраты. Как правило, за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, отвечает ссудодатель. Причинение вреда вслед­ствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя, освобождает ссудодателя от ответственности, однако бремя доказывания этих об­стоятельств лежит на ссудодателе.

25.26. Понятие, стороны и условия договора подряда. Права и обязанности и ответственность по договору подряда. Договор подряда является консенсуальным, возмездным, двусто­ронне-обязывающим. Его стороны — подрядчик и заказчик, которы­ми в обычном договоре подряда могут быть любые лица.Предмет договора подряда — выполнение подрядчиком опреде­ленной работы, завершающейся имеющим овеществленную форму результатом. Обязанность подрядчика — выполнить по заданию за­казчика такую работу и сдать ее результат заказчику, обязанность за­казчика — принять и оплатить результат работы.Предмет договора подряда могут составлять изготовление, переработка или обработка вещи либо иная работа, имеющая овеществлен­ный результат. Право собственности на изготовленную вещь принад­лежит подрядчику, его обязанность — передача изготовленной им вещи в собственность заказчика. По общему правилу, подрядчик самостоятельно определяет способы достижения соответствующего заданию результата.Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполня­ется иждивением подрядчика, т.е. из его материалов, его силами и средствами. При этом подрядчик несет ответственность за ненадлежа­щее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.Риск стороны, предоставившей материалы, состоит в том, что в случае их случайной гибели или случайного повреждения она не впра­ве требовать их возмещения от другой стороны (как правило, это риск заказчика, предоставившего подрядчику материалы для выполнения работы). Риск случайной гибели или случайного повреждения резуль­тата работы до ее приемки заказчиком лежит на подрядчике и состоит в том, что при наступлении этих обстоятельств он не вправе требовать оплаты работы.Если из договора подряда не вытекает обязанность подрядчика вы­полнить работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц — субподрядчиков. Сам подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, оставаясь ответственным перед заказ­чиком за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего ис­полнения обязательств субподрядчиком. Перед субподрядчиком гене­ральный подрядчик несет ответственность за неисполнение или ненад­лежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.Начальный и конечный сроки выполнения работы являются существенными условиями договора подряда; при отсутствии этих условий договор подряда признается незаключенным. Промежуточные сроки относятся к числу факультативных условий договора и могут быть ус­тановлены по соглашению сторон. Цена не относится к числу существенных условий договора подряда. При отсутствии в договоре цены она определяется на основе сумм, взи­маемых за аналогичные работы при сравнимых обстоятельствах.

27. Договор бытового подряда. В качестве подрядчика по договору бытового подряда выступает специальный субъект — лицо, осуществляющее соответствующую предпринимательскую деятельность. Заказчиком по договору бытово­го подряда может быть только гражданин. Предмет бытового подря­да — работа, предназначенная удовлетворять бытовые или другие лич­ные потребности заказчика. Договор бытового подряда является публичным договором. К отношениям по договору бытового подряда субсидиарно применяются Закон «О защите прав потребителей» ииные правовые акты, принятые в соответствии с ним.Условие договора бытового подряда об оказании заказчику навя­занной подрядчиком работы или услуги является ничтожным.Требование подрядчика об оплате работы или услуги, не преду­смотренной договором, не подлежит удовлетворению.Если заказчику не предоставляется необходимая информация о предлагаемой работе, у заказчика возникает право на расторжение до­говора и возмещение убытков.Бремя доказывания того, что договор не был бы заключен при на­личии необходимой и достоверной информации, лежит на заказчике.Если работа по договору бытового подряда выполняется из мате­риала подрядчика, материал оплачивается заказчиком при заключе­нии договора полностью или в части, указанной в договоре, с окон­чательным расчетом при получении заказчиком выполненной подрядчиком работы. Изменение после заключения договора бытово­го подряда цены предоставленного подрядчиком материала не влечет перерасчета.

28. Понятие и особенности договора строительного подряда. Подоговору строительного подряда подрядчик обязуется в уста­новленный договором срок построить по заданию заказчика опреде­ленный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказ­чик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Предметом договора строительного подряда является выполнение подрядчиком строительных, а также монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Подряд­чиком по договору строительного подряда является субъект предпри­нимательской деятельности, имеющий соответствующую лицензию. Помимо обычных обязанностей, свойственных договору подряда, в договоре строительного подряда заказчик, по общему правилу, также принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые ус­ловия для выполнения работ. При выполнении договора строительного подряда обязательно на­личие технической документации и сметы, определяющей цену работ по такому договору. Состав и содержание технической документации, а также определение срока ее предоставления и стороны, обязанной предоставить техническую документацию, являются существенными условиями договора строительного подряда, при отсутствии которых договор признается незаключенным. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного под­ряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или повреж­ден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать латы всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что он своевременно предупредил заказчика о возможных неблагоприят­ных последствиях. Если заказчик нарушил срок приемки предмета договора, на него переносится риск случайной гибели предмета договора или его слу­чайного повреждения, что дает подрядчику право на возмещение при­чиненных просрочкой убытков. Участие в приемке результата работ представителей государственных органов и органов местного самоуп­равления необходимо лишь в случаях, предусмотренных законода­тельством. Презюмируется ответственность подрядчика за любые отступле­ния от технической документации, в том числе и мелкие. Однако от ответственности за мелкие отступления от технической документации подрядчик освобождается, если докажет отсутствие их влияния на ре­зультаты строительства. Если гарантийный срок на результаты работ по договору подряда установлен законом, то договором он может быть изменен только в сторону его увеличения. Соглашение об уменьшении гарантийного срока по сравнению с предусмотренным законом ничтожно. Подряд­чик освобождается от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет наличие причинной связи между ними и нормальным износом объекта, неправильной его эксплуатацией или неправильностью инструкций по его эксплуата­ции, разработанных самим заказчиком или третьими лицами по его поручению. Обязанность подрядчика по устранению недостатков, за которые он не несет ответственности, может возникнуть лишь в случае, если это специально предусмотрено договором.

29. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательных работ. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик — принять и оплатить их результат. Предмет договора подряда на выполнение проектных работ — раз­работка технической документации. Стороны этого договора — про­ектировщик и заказчик. Предмет договора подряда на выполнение изыскательских работ — результат таких работ. Стороны договора — изыскатель и за­казчик. Одной из обязанностей заказчика по договору на выполнение про­ектных работ является передача проектировщику данных, необходи­мых для составления технической документации. Исполнение этой обязанности может быть возложено заказчиком на самого проекти­ровщика. В этом случае подготовленное проектировщиком задание подлежит утверждению заказчиком. Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ обязан: выполнять работы в соответствии с за­данием и иными исходными данными на проектирование и догово­ром; согласовывать готовую техническую документацию с заказчи­ком, а при необходимости вместе с заказчиком — с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления; передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ. Информация технической документации носит конфиденциаль­ный характер и может быть передана проектировщиком третьим лицам только с согласия заказчика.