Решения общего собрания собственников многоквартирного дома
Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:
• вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;
• вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;
• вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);
• вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);
• вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).
Оспорить решение общего собрания собственников можно только в судебном порядке. Срок исковой давности 6 месяцев.
Формы проведения собрания
1) Очная – когда собственники собираются вместе и голосуют по каждому вопросу повестки.
2) Заочная – инициативная группа разносит бюллетени по квартирам, а потом собирает их и подсчитывает голоса
3) Очно-заочная - при такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные вопросы, принимают какие-то решения по этим вопросам, а также имеют право подумать над своим решением несколько дней (период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол) и принести свое решение, оформленное в письменном виде.
Способы управления многоквартирным домом
Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, — это каким способом будет управляться их дом. Напомним, таких вариантов три:
• непосредственное управление самими собственниками- применимо в доме до 30 квартир;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК);
• управление управляющей организацией.
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Ее цель — не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.
Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:
1 Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций.
2 Наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию.
Органы управления ТСЖ
Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления.
К ним относятся:
• общее собрание членов ТСЖ;
• председатель правления;
• правление.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества.
Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании, включает в себя:
• принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ);
• принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ).
Важно знать Главный документ ТСЖ — это его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д. Сегодня можно найти образцы уставов ТСЖ в Интернете, также зачастую типовые образцы предоставляют администрации районов. Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.
Если дом еще только построен и вводится в эксплуатацию, на первых порах его содержанием обязан заниматься застройщик или управляющая компания, которую он сам выберет. Но затем проводится открытый конкурс, на котором и выбирается постоянная управляющая компания. Временный договор может действовать не дольше 3 месяцев.
Правление товарищества собственников жилья — это исполнительный орган, он подчиняется общему собранию членов ТСЖ. Поэтому наиболее важные вопросы решаются на собрании, а те вопросы, которые в соответствии с Жилищным кодексом и уставом не относятся к компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ, могут решаться правлением ТСЖ. Избирать членов правления можно на любой срок в пределах двух лет. Как правило, выборы назначают либо раз в год, либо раз в два года. Заседания правления созывает председатель (кстати, его можно выбирать на правлении, а можно — на общем собрании членов ТСЖ, какой вариант выбрать — дело самих членов товарищества собственников жилья, однако выбранный способ должен быть зафиксирован в уставе). Для того чтобы решения правления считались законными, на его заседании должна присутствовать как минимум половина членов правления. Если больше половины собравшихся проголосовало за какое-либо предложение, оно считается принятым. После голосования необходимо оформить протокол, который должны подписать председатель и секретарь заседания.
Обязанности правления ТСЖ
ü Соблюдать законодательство и требования устава ТСЖ.
ü Контролировать своевременность оплаты взносов членами ТСЖ.
ü Составлять годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, отчеты о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию ТСЖ для утверждения.
ü Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме.
ü Нанимать и увольнять работников для обслуживания дома.
ü Вести реестр членов товарищества, бухгалтерию, делопроизводство.
ü Созывать и проводить общее собрание членов ТСЖ.
ü Выполнять иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ.
Председатель правления ТСЖ — лицо выборное. Как уже говорилось, его могут избирать члены правления, а могут все члены ТСЖ на общем собрании. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи — координировать работу правления и ТСЖ в целом. Кроме того, он разрабатывает нормативные документы: правила внутреннего распорядка ТСЖ (утверждаются эти правила на общем собрании), положение об оплате труда наемных работников и т. д.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается на общем собрании членов ТСЖ. Максимальный срок работы комиссии — 2 года, затем должны последовать перевыборы. Главная ее задача — как минимум раз в год проводить ревизии финансовой деятельности ТСЖ и давать отчет членам товарищества о результатах. Кроме того, ревизионная комиссия составляет заключение на сметы различных работ, разработанные правлением.
Плюсы ТСЖ:
• денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
• возможность самостоятельно нанимать организации или работни- ков для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;
• возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;
• ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта;
• ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
Недостатки ТСЖ:
• главный недостаток — это «неидеальность» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ;
• ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием;
• на практике председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек.
Управление управляющей организацией (УО)
Это самый распространенный способ управления домами — все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО. Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она. Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса. Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора.
Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.
С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта:
1 Выдача лицензии.
2 Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.
Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.
Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их — она теряет право на управление этим домом. Если площадь таких домов больше 15 % площади всех домов, которыми управляет УК, она лишается лицензии на управление домами, а ее руководитель дисквалифицируется на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.
Плюсы и минусы Управляющей организации:
+ хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
+ налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
+ все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
+ в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве.
- полная невозможность проконтролировать расходы средств, имеется возможность для хищений и злоупотреблений со стороны УК;
- непрозрачная схема начисления квартплаты;
- изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
- содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
- все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламу и т.д.)