Ознакомьтесь с задачами и их решением. Особо обратить внимание на доходный метод.
Оценка земли. Задачи с решениями
№1 Задача по "Оценке земли"
Определите рыночную стоимость земельного участка площадью 7 гектаров, если темпы роста земельной ренты 2% в год:
Величина земельной ренты – 0,91 млн. руб. с 1 гектара
Ставка отдачи на капитал с учетом рисков инвестиций в землю - 19%
Решение:
Рыночная стоимость земли = ЧОД /коэффициент капитализации
ЧОД = 7 га * 0,91 млн. руб. с 1 гектара = 6,37 млн. руб.
Коэффициент капитализации для земли = 19 % + 2 % = 21 %
Рыночная стоимость земли = 6,37 млн. руб. / 0,21 = 30,3 млн. руб.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 7 га составляет 30,3 млн. рублей
№2 Задача по "Оценке земли"
Определить расходную стоимость права на заключение договора аренды:
Площадь земельного участка – 18 соток
Арендная плата - 25 руб./кв.м. в год
Коэффициент капитализации - 0,23
Решение:
Стоимость права на заключение договора аренды, определенная методом капитализации земельной ренты определяется по следующей формуле:
Стоимость права аренды = Рента за год / Коэффициент капитализации
Рента за год = 1800 кв.м. * 25 руб./м2 в год = 45 000 руб.
Стоимость права аренды = 45 000/0, 23 = 195 652 руб.
№3 Задача по "Оценке земли"
Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:
Рыночная стоимость сооружения – 540 тыс. руб.
Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет
Чистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 тыс. руб.
Методика расчета:
Последовательность расчета методом техники остатка:
1. определить коэффициент капитализации для сооружения;
2. определить часть годового дохода, приходящуюся на сооружение путем умножения стоимости сооружения на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для сооружения);
3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;
4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
5. определить рыночную стоимость объекта путем сложения рыночной стоимости сооружения и рыночной стоимости земельного участка
Решение:
1. Определим коэффициент капитализации для сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 40 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/40 =0,025=2,5%.
Коэффициент капитализации для сооружения = 10% + 2,5% = 12,5%.
2. Определим часть дохода, относящуюся к сооружению:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к сооружению;
Сзд - стоимость сооружения;
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения.
ЧОД зд = 540 000 * 0,125 = 67 500 руб.
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 450 000 – 67 500 = 382 500 руб.
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли Кзем = 0,10.
Сзем = 382 500/0,10 = 3 825 000 руб.
5. Определить рыночную стоимость объекта:
Соб = Сзд + Сзем, где:
Соб - рыночная стоимость объекта;
Сзд – рыночная стоимость сооружения;
Сзем – рыночная стоимость земли.
Соб = 3 825 000 + 540 000 = 4 365 000 руб.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке составила 4 365 000 рублей.
№4 Задача по "Оценке земли"
Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 год. Требуется оценить стоимость земельного участка.
Решение:
Стоимость единого объекта недвижимости = 985 * 34 000 = 33 490 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей за 1 кв.м.
Формула расчета накопленного износа:
Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни
Износ = 20 / 80 = 0,25%
Рыночная стоимость здания = 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.
Стоимость земельного участка = 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.
Вывод: следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 5 048 125 рублей.
№5 Задача по "Оценке земли"
Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.
Решение:
Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.
| № | Стоимость земельного участка, $ | Стоимость единого объекта недвижимости, $ | Доля стоимости земельного участка |
| 13 600 | 63 200 | 0,215 | |
| 12 050 | 54 800 | 0,220 | |
| 13 400 | 59 350 | 0,226 |
Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.
Стоимость земельного участка = 57 430 * 0,22 = 12 635 $.
Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости равна 12 635 $.
№6 Задача по "Оценке земли"
Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
Формула расчета стоимости земельного участка, методом капитализации земельной ренты выглядит следующим образом:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации
Сзем.= 30 000 / 12% = 250 000 рублей.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей.
№7 Задача по "Оценке земли"
Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течении 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Вывод:таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 4125000 рублей.
№8 Задача по «Оценке земли»
Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%. Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Решение:Таблица 1
| Вариант застройки | Ставка арендной платы, $/кв.м/год | Потери от недозагрузки | Эксплуатационные расходы (% от ДВД) | Стоимость строительства 1 $/кв.м |
| Склад | 25% | 25,00% | ||
| Офис | 10% | 35,00% | 1 200 | |
| Торговое помещение | 15% | 30,00% | 1 000 |
Таблица 2
| Вариант застройки | Потенциальный валовый доход, $ | ДВД, $ | Эксплуатационные расходы, $ | ЧОД, $ |
| Склад | 300 000 | 225 000 | 56 250 | 168 750 |
| Офис | 1 500 000 | 1 350 000 | 472 500 | 877 500 |
| Торговое помещение | 1 200 000 | 1 020 000 | 306 000 | 714 000 |
Таблица 3
| Вариант застройки | Стоимость объекта, $ | Стоимость строительства, $ | Стоимость земли, $ |
| Склад | 843 750 | 900 000 | -56 250 |
| Офис | 4 387 500 | 3 600 000 | 787 500 |
| Торговое помещение | 3 570 000 | 3 000 000 | 570 000 |
Вывод:Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.
№9 Задача по "Оценке земли"
Стоимость здания составляет 500 000 руб., срок эксплуатации здания – 50 лет при ставке дохода 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли kз = 0,102. Чистый операционный доход в год равен 83 тыс. рублей. Определить стоимость земельного участка методом остатка.
Решение:
Определим ставку дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет.
pд = p+1/n = 0,12 +1/50 = 0,14, где:
р – ставка дохода 12%,
n =50 лет – срок эксплуатации здания,
рд – ставка дохода с учетом эксплуатации здания,
1/n=1/50=0,02 – 2% от дохода здания.
Определим доход относительно здания
Iзд = Сзд * рд = 500 * 0,14 = 70 тыс. руб.
Определим доход от земли как
Iзем = I – Iзд = 83 – 70 = 13 тыс. руб.
Стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = Iзем / kз = 13 /0,102 = 127,45 тыс. руб.
Общая стоимость здания с участком земли составит
Собщ = Сзд + Сзем = 500 + 127,45 = 627,45 тыс. руб.
Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 127,45 тыс. рублей; стоимость единого объекта недвижимости (здание + земельный участок) 627,45 тыс. руб.
№10 Задача по «Оценке земли»
Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
Формула расчета стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты имеет следующий вид:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации
Сзем. = 30 000 / 0,12 = 250 000 рублей.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей
Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом
| № п/п 1. | Наименование, показатель | Прогнозный период (один севооборот) | Год перепродажи | |||||
| Прогнозный уровень инфляции, % в год | ||||||||
| 2. | Ставка дисконта, % | |||||||
| Ежегодный валовой доход (табл. 1) | ||||||||
| 4. | Чистый доход (стр.Зх 0,1) | |||||||
| Индекс инфляции | 1,1 1.1х1.0 | 1,21 1.1х1.1 | 1,32 1.21х1.09 | 1,44 1.32х1.09 | 1,55 1.44х1.08 | 1,68 1.55х1.08 | 1,79 1.68х1.07 | |
| Чистый доход, с учетом роста цен в меру инфляции (стр.4 х стр.5) | 840х1.1 | |||||||
| Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконта (16%) | 0,86 | 0,71 | 0,61 | 0,55 | 0,48 | 0,41 | 0,35 | |
| 8. | Текущая стоимость чистого дохода (стр.6 х стр 7) | |||||||
| 9. 10. | Средняя величина чистого дохода в постпрогнозный период | (924+427+448+477+412+316)/6=500,7 | ||||||
| Стоимость перепродажи | 500,7/0,16=3129 | |||||||
| 11. | Текущая стоимость перепродажи | 3129х(0,41+0,35)/2=1189 | ||||||
| 12. | Итоговая стоимость объекта оценки | 795+316+287+262+198+130+1189=3177 |