Жер телімін сатып алу-сату шарттары мен жалдау және жерді уақытша өтеусіз пайдалану шарттарын жасау
Жер телімі Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 3-бабына сәйкес, Қазақстан Республикасында жер мемлекеттiк меншiкте болады. Жер учаскелерi осы Кодексте белгiленген негiздерде, шарттар мен шектерде жеке меншiкте де болуы мүмкiн делінген. Жерге жеке меншік болғандықтан, жер телімін сатып алуға, сатуға болады. Сондықтан да қандай да бір жерді жайдан жай сатып жіберуге болмайды. Барлығы заңды түрде қаралады және келісім-шарттар жасақталуы тиіс. Мекемеде жерге қатысты келісім-шарттарды жасақтайды. Келісім-шарт жасақтау – мекеменің негізгі міндеттерінің бірі. Сондықтан, ең алдымен, келіп түскен арызда белгіленген жер телміне келісім-шарт жасақтап беруін сұрап жазады. Арызды осы келісім-шарт жасақтап беруші мекеменің басшысына жазады. Ал ол жұмысты орындайтын жауапты маман барлығын өзі жасап, басшымен келісе отырып, Жер Кодексіне сәйкес әрекет етеді. Арызға қосымша тапсырыс беруші өзінің жеке куәлігін, белгіленген жер телімінің жоспарын (план), жер телімінің бағалау (кадастрлық) құнын бекітілегені жайында анықтама, өзінің тұрғылықты мекен-жайының мекен-жай анықтамасы (адресная справка) және шешімді тіркеуі тиіс. Шешім дегеніміз – сол белгіленіп отырған жер учаскесіне тапсырыс беруші тұлғаның уақытша жер пайдалану құқығы, уақытша жер пайдалану құқығы, уақытша өтеулі және өтеусіз жер пайдалану құқықтары белгіленген, сол құқықты растайтын аумақтағы әкімнің шешімі. Бұл өте маңызды құжат. Себебі, шешімсіз бұл мекемеде ешқандай келісім-шарттар жасақталмайды. Жер Кодексінің 35-бабына сәйкес, жер учаскесіне уақытша жер пайдалану құқығы азаматтар мен заңды тұлғаларға уақытша өтеулi жер пайдалану (жалдау) немесе уақытша өтеусiз жер пайдалану құқығымен берiлуi мүмкiн. Егер осы Кодексте және Қазақстан Республикасының заңнамалық актiлерiнде өзгеше белгiленбесе, уақытша өтеусiз жер пайдалану құқығы 5 жылға дейiнгi мерзiмге беріледі. Осы Кодексте көзделген шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығын беру жағдайларын қоспағанда, уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы қысқа мерзімді (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімді (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін.
Уақытша өтеулі жер пайдаланудың (жалдаудың) шекті мерзімдері осы Кодексте белгіленген уақытша жер пайдалану мерзімдеріне сәйкес жер учаскесiн нысаналы пайдалану ерекшеліктері ескеріле отырып, жалдаушының өтініші негізінде белгiленедi. Осы Кодексте көзделген жағдайларды қоспағанда, сондай-ақ шартты бұзу тәртiбi оның өзiнде көрсетiлген жағдайларда, атқарушы органдардың уақытша жер пайдалану шарттарын бiржақты бұзуына жол берiлмейдi. Жер пайдалану құқығында берілген жер учаскесін мемлекеттік меншікке қайтару жасалған жер учаскесін жалдау шартына немесе уақытша өтеусіз жер пайдалану шартына сәйкес жүзеге асырылады. Ал уақытша өтеусіз жер пайдалану құқығы 36 бабына сәйкес, Жер учаскелерi Қазақстан Республикасының азаматтары мен Қазақстан Республикасының заңды тұлғаларына уақытша өтеусiз жер пайдалану құқығымен:
- шалғайдағы мал шаруашылығы (маусымдық жайылымдар) үшiн;
- тұрғын халықтың мал жаюы мен шөп шабуы үшiн;
- мемлекеттiк жер пайдаланушыларға;
- бақша өcipу үшiн;
- қызметтiк жер телiмі түрiнде;
- ортақ пайдаланылатын жолдарды салу, мемлекеттiк меншiктегi және әлеуметтiк-мәдени мақсаттағы объектiлер құрылысы кезеңiне;
- тозған және бүлiнген жерлердi қалпына келтiру кезiнде;
- концессия шартының қолданылу мерзіміне;
Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленген тәртiппен үйлердi (үй-жайларды) және ғимараттарды уақытша өтеусiз пайдалануға берген кезде;
- ғибадат объектiлерi үшiн;
- осы Кoдексте және Қазақстан Республикасының заң актiлерiнде көзделген өзге жағдайларда берiлуi мүмкiн.
Уақытша өтеусiз жер пайдалану мерзiмi жер учаскелерiн қызметтiк жер телiмi түрiнде және тозған әрi бүлiнген жердi қалпына келтiру үшiн берiлетiн жағдайларды қоспағанда, сондай-ақ концессиялық жобаларды іске асыру үшін жер учаскелерін беру жағдайларында бес жылдан аспауға тиiс. Үйлер (үй-жайлар) мен ғимараттарға берiлген жер учаскесiн уақытша өтеусiз жер пайдалану мерзiмi үйлердi (үй-жайларды) және ғимараттарды, соның iшiнде ғибадат құрылыстарын уақытша өтеусiз пайдалану мерзiмiмен айқындалады. Уақытша өтеусiз жер пайдалану құқығындағы жер учаскелерiн иелiктен шығаруға, соның iшiнде оларды кейiнгi жер пайдалануға бepугe жол берiлмейдi.
Уақытша өтеулi жер пайдалану (жалдау) құқығы жер учаскесiне азаматтарға, мемлекеттiк емес заңды тұлғаларға, сондай-ақ халықаралық ұйымдарға табысталуы мүмкiн. Егер Қазақстан Республикасының заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше белгiленбесе, өз мiндеттерiн тиiсiнше орындаған уақытша өтеулi жер пайдаланушы (жалға алушы) шарт мерзiмi аяқталғаннан кейiн, басқа тең жағдайларда, жаңа мерзiмге шарт жасасуға басқа тұлғалар алдында басым құқығы болады. Жалға алушы осындай шарт жасасу ниетi туралы жалға берушiнi шартта көрсетiлген мерзiмде, егер шартта мұндай мерзiм көрсетілмесе, шарттың қолданылу мерзiмi аяқталғанға дейiн үш ай мерзiмде жазбаша хабардар етуге мiндеттi.
Мемлекеттен уақытша өтеулi ұзақ мерзiмдi жер пайдалану (жалдау) құқығын сатып алған, жер учаскесі орналасқан жердегі облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың уәкілетті органына хабарлай отырып, жер учаскесi меншiк иесiнiң келiсiмiнсiз, жер учаскесiн жалға беру шартының мерзiмi шегiнде өздерiне тиесiлi уақытша жер пайдалану құқығын иелiктен шығаруға да құқылы. Жер учаскесiнiң жаңа жалға алушысы жалға берушiнiң алдында жер учаскесiн жалдау шарты бойынша жауапты болады. Жалға берiлетiн жер учаскесiн үйлердiң, құрылыстар мен ғимараттардың меншiк иелерi сатып алатын жағдайларды қоспағанда, мемлекеттiк меншiктегi жер учаскесiн сату кезiнде осы жер учаскесiн жалға алушының ортақ меншiк құқығындағы үлесiн бөгде тұлғаға сатуы үшiн Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында белгiленген тәртiппен оны сатып алуға басым құқығы болады.
Уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы:
1) шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін: Қазақстан Республикасының азаматтарына – 10 жылдан 49 жылға дейінгі мерзімге; оралмандарға – 10 жылға дейінгі мерзімге;
2) тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісі үшін: Республикасының мемлекеттік емес заңды тұлғаларына – 49 жылға дейінгі мерзімге; шетелдіктер мен азаматтығы жоқ адамдарға 10 жылға дейінгі мерзімге беріледі.
9-бапқа сәйкес, уақытша жер пайдалану мерзімі аяқталып келе жатқан ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері уақытша жер пайдаланушы жаңа мерзімге уақытша жер пайдалану туралы шарт жасасудан бас тартқан жағдайда ғана сауда-саттыққа (конкурстарға, аукциондарға) шығарылады. Сауда-саттықтың (конкурстардың, аукциондардың) жеңімпаздарына - шетелдіктерге және азаматтығы жоқ адамдарға тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін, орман өсіруді, қосалқы ауыл шаруашылығын жүргізу үшін жер учаскелері он жылға дейінгі мерзімге жалдау шартымен уақытша жер пайдалануға беріледі. Сатуға арналған жер учаскесі:
- жер учаскесінің шекарасы айқындалғаннан;
- жер учаскесінің нысаналы мақсаты және оның кадастрлық (бағалау) құны анықталғаннан;
- сауда-саттық (конкурстар, аукциондар) өткізу туралы шешім қабылданғаннан;
- сауда-саттық (конкурстар, аукциондар) өткізу туралы хабарлама жарияланғаннан кейін сауда-саттыққа шығарылады.
Жер учаскесін немесе жер учаскесін жалдау құқығын сатушы ретінде жергілікті атқарушы орган өкілдік етеді. Сауда-саттық (конкурстар, аукциондар) ұйымдастырушы ретінде меншік иесі немесе онымен жасалған шарт негізінде әрекет етуші мамандандырылған ұйым өкілдік етеді. Жер учаскесінің меншік иесі сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) өткізу нысанын, сауда-саттық нысанасының бастапқы бағасын және кепілақы сомасын белгілейді. Жер учаскесін немесе жер учаскесін жалдау құқығын сату жөніндегі сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) ұйымдастыру мен өткізу, оның ішінде электрондық түрде ұйымдастыру мен өткізу тәртібін орталық уәкілетті орган айқындайды.
Жер Кодексінің белгіленген осы баптарына сәйкес және осы баптарға негізделіп отырып, мекемеде келісім-шарттар жасақталады. Келісім-шат арыз түскеннен кейін, жер учаскесінің кадастрлық бағалау құны, жер учаскесінің құқық беру жөніндегі жобасының сызбасы жасалады. Құқық беру жөніндегі жобаның сызбасын жерге орналастырушы мамандар жасайды. Жобада ең алдымен жоғарғы жағында жер учаскесінің көлемі, орналасқан жері және нысаналы мақсаты көрсетіледі. Жоба сызбасында белгіленген жер учаскесінің аумағындағы әкімі, келісім-шарт келіп түскен мекеме басшысы, сәулет, қала құрылысы және құрылыс бөлімінің басшылары келісілген түрде қол қоюы тиіс. Одан соң, сызбада белгіленген жер телімінің орналасқан орны, шартты белгілер және масштаб көрсетіледі. Сызбада жерге орналастырушы маманның, яғни жоба сызбасын орындаушы маманның, тапсырыс беруші тұлғаның, оператордың қолдары қойылады. Осы сызбаға қоса, далалық өлшеу зерттеу акті тіркеледі. Далалық өлшеу зерттеу актісінде тапсырыс беруші тұлғаның аты-жөні, жер учаскесінің орналасқан жері, жауапты маманның аты-жөні жазылады. Жауапты маман мен жер учаскесінің иесі қатысуымен жер учаскесінің шекараларын және меже аралық ұзындықтарының өлшемдерін орнату үшін жер пайдалануға далалық өлшеу зерттеу жұмыстарында қолданлыған геодезиялық құралдар көрсетіледі. Далалық зерттеу нәтижесінде бекітілген жағдайлар төменгі жағында жазылады. Содан кейін, корректуралық бет болады. Онда жер учаскесінде жасалынған жұмыстың түрі, жұмыс объектісі, орналасқан жері, орындаушы және куәландыратын жауап тұлғалар белгіленеді. Корректуралық беттің ең маңызды бөлігі – ескертулер жазылатын кесте. Бұл кестеде ескертулердің мазмұны, түзетулер туралы белгі, ескертулердің түзетілген-түзетілмегені жайында ақпарат жазылады.
Жерге келісім-шарт жасақтау кезінде жер учаскесінің кадастрлық бағалау құнын анықтау актісі болуы тиіс. Актіс жер учаскесінің иесі, тапсырыс берушінің өтінішіне сәйкес, жер учаскесін бағалауға байланысты жасалады. Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, нысаналы мақсаты және орналасқан жері көрсетіледі. Жер учаскесінің кадастрлық құнының есебі кесте түрінде беріледі. Кестеде елді мекен жерлеріне аймақ нөмірі, ауылшаруашылығы үшін пайдаланылатын жерлерге алқап түрлері және топырақ үлгісі көрсетілуі тиіс. Кадастрлық бағалау құны былайша есептеледі: жер учаскесінің ауданын гектар (шаршы метрмен), жерге төлемнің базалық мөлшерлемесін (теңгемен) және түзету коэффициентін көбейтеді. Үшеуінің көбейтіндісі – кадастрлық құнының мың теңгемен шаққандағы мөлшерін көрсетеді. Мысалы, жер учаскесінің ауданы 570 м2 болса, жерге төлемнің базалық мөлшерлемесі 770 теңге болса, түзету коэффициенті 2,0 болса, 570х770х2=877 800 теңге. Төменгі бөлікте жер учаскесінің кадастрлық бағалау құны жазбаша сомасы жазылады және тапсырыс келіп түскен мекеменің, орындаушы мекеменің басшылары және орындаушы маманның аты-жөндері жазылып, қолдары қойылады.
Мекемеде жер учаскесінің меншік иесі ауысқан кезде жер учаскесінің құқығын рәсімдеу былайша жүзеге асырылады: өтінуші жер учаскесіне құқық белгілейтін құжатты (сатып алу-сату, айырбастау, сыйға тарту шарттары, мұрагерлік куәлік, сот органдарының шешімін) жылжымайтын мүлікті тіркейтін органда тіркеуден өткізеді. Тіркеуді әділет басқармасы жүзеге асырады. Тіркеуден өткен құжаттың көшірмесін нотариуске куәландыруы қажет. Әрі қарай, осы мекеменің басшысына жер учаскесіне құқық беретін акт әзірлеу үшін өтініш жазады. Мекеме әрі қарай жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжатты дайындау үшін құжаттарды басқа мекемеге жібереді. Құжаттар дайын болған соң, қол қойып, меншік иесіне тапсырады. Өтінуші құжатты әділет басқармасында тіркейді. Құжат тіркелгеннен бастап, меншік иесіне деген құқығы пайда болады.
Қазақстан Республикасының Жер Кодексінің 9-бабына сәйкес, мемлекет уақытша өтеулi пайдалануға (жалға) берген жер учаскелерi үшiн жер учаскелерiн пайдалану төлемақысы алынады. Жер учаскелерiн пайдалану төлемақысын есептеу және бюджеттiң кiрiсiне төлеу тәртiбi Қазақстан Республикасының салық заңдарына сәйкес айқындалады. Қазақстан Республикасының аумағында басқа мемлекеттерге жер учаскесi жалға берiлген кезде жер учаскелерiн пайдалану төлемақысының мөлшерi Қазақстан Республикасы бекiткен халықаралық шарттарда айқындалады.
Жер учаскелерiн мемлекеттiк меншiктен жеке меншiкке өтеулі негізде сату, өзінің жер учаскелерін беру жөніндегі құзыреті шегінде облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергілікті атқарушы органының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл, ауылдық округ әкімінің шешiмi бойынша ақысы бiрден төленiп не төлеу мерзімі ұзартылып жүзеге асырылады, бұған:
1) Қазақстан Республикасының азаматтарына - тұрғын үй-жайлардың меншiк иелерiне кондоминиум объектiлерiндегi мiнсiз үлесi ретiнде;
2) Қазақстан Республикасының азаматтарына өзiндiк қосалқы шаруашылығын жүргiзу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылыстары үшiн;
2-1) Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілеген тәртіппен айқындалатын халықаралық қатысуы бар ғылыми орталықтарға;
2-2) тізбесін және тізбеге енгізу үшін таңдау критерийлерін Қазақстан Республикасының Үкіметі айқындайтын отандық өнеркәсіп орындарына;
2-3) «Жеке кәсіпкерлік туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 19-бабы 2-тармағы бірінші бөлігінің 5) тармақшасына сәйкес объектілер салуға берілген шағын кәсіпкерлік субъектілеріне;
3) осы Кодексте және Қазақстан Республикасының заң актiлерiнде көзделген өзге де жағдайларда, жер учаскесi меншiкке өтеусiз негiзде берiлетiн жағдайлар қосылмайды.
Жер учаскесiне жеке меншiк құқығын өтеулi түрде беру (сату) жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерiн қолдану арқылы шығарылатын кадастрлық (бағалау) құны негiзiнде есептеледi.
Мемлекеттiң ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерiн жеке меншiкке сатқаннан түсетiн қаражат Ұлттық қорға аударылады және Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленген тәртiппен пайдаланылады. Өзiндiк қосалқы шаруашылық, бағбандық жүргізу, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшiн, осы Кодексте жер учаскелерін ақылы түрде беру көзделген өзге де мақсаттар үшін өтеусiз берiлген жер учаскесiнiң нысаналы мақсаты өзгерген жағдайда, осы Кодекстің 44-бабының 6-тармағында белгіленген шартпен елді мекеннің бас жоспарында көзделген объектілерді салу үшін берілген жер учаскесін қоспағанда, жер учаскесiнiң меншiк иесi жер учаскесiнiң өзгерген нысаналы мақсаты үшiн Қазақстан Республикасының заңында көзделген кадастрлық (бағалау) құнына тең болатын соманы бюджеттiң кiрiсiне төлеуге мiндеттi. Жергілікті атқарушы орган осы тармақтың бірінші бөлігінде көзделген ерекше жағдайда жер учаскесінің нысаналы мақсаты өзгергенде жер учаскесінің бюджетке төлеуге жатпайтын кадастрлық (бағалау) құнының сомасын жер учаскесінің орналасқан жері бойынша жергілікті өкілді органмен келіседі.
Елді мекеннің аумағы шегіндегі ауыл шаруашылығы мақсатындағы, сондай-ақ ауыл шаруашылығында пайдаланылатын жер учаскесінің нысаналы мақсаты, мемлекет мұқтажы үшін алып қойылған жерлерді қоспағанда, ауыл және орман шаруашылығын жүргізумен байланысты емес мақсаттарда пайдалану үшін өзгертілген жағдайда, аталған жер учаскесінің меншік иесі жер учаскесінің өзгерген нысаналы мақсаты үшін Қазақстан Республикасының заңнамасында көзделген кадастрлық (бағалау) құны мен осы учаскенің бұрын мемлекеттен сатып алынған бағасы арасындағы айырмаға тең соманы бюджетке төлеуге міндетті.
Меншiк иесi жер учаскесiн сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттiк емес жер пайдаланушы өзiне тиесiлi жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесiн кейiнгi жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелерi үшiн төлемақының мөлшерi, мерзiмдерi мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлiк жалдау шарттарымен айқындалады.