Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998- № Ю- С. 19.
причем общая собственность возникает непосредственно, вместе с возникновением самого объектапммсрвзульцата^оовмест-ной деятельности. , - ' '
Известно, например, дело, в котором-один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собственности на объект третьему лицу. Другой участник потребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки, исходя, следовательно, из возникновения общей собственности и до сдачи объекта в эксплуатацию.
В другом деле мировое соглашение, заключенное заказчиком и подрядчиком в рамках спораоб оплате подрядных работ, по которому заказчик распорядился квартирами в жилом доме. судом признано незаконным как нарушающее права третьих лиц, у которых имелись с заказчиком отношения по участию в строительстве, и эти третьи лица фактически внесли денежные средства в счет своей доли'. Вполне корректным такой подход можно, конечно, признать лишь на почве общей собственности и вообще присвоения вещных прав третьим лицам, ведь только обязательственные отношения с третьими лицами из получения от них денежных средств на строительство не препятствуют распоряжению имуществом, созданным за счет этих средств.
Судебная практика достаточно твердо стрит на определении долей участников пропорционально размеру их вклада. Высказанное в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1993 г. предложение ориентироваться прежде всего на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю "в пределах ранее переданных средств"2, значительно понизило роль договора3 в определении объема прав сторон.
' Вестник Высшего Арбитражного СудаРФ. 1998. № 3. С. 50—51. 2В соответствии с Информационнымписьмом Высшего Арбитражного СудаРФ от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП" 167 суд вправе отойти от условий договора долевого участия и, учитываяинфляцию, признать за участником право на получение доли "исходяиз стоимости жилплощади на момент выделения квартир" (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. №6. С. 117).
1 Никак не свидетельствует об усилении договорных начал в совместном строительстве и достаточно смелое суждение, высказанное судом в таком деле. Один из участников совместной деятельности, обязанный финансировать строительство 3800 кв. м жилой площади, "в том числе за счет других инвесторов", привлек по отдельным соглашениям военнослужащих, внесших на строительство выделенныеим средства из федерального бюджета. Суд признал, что "после заключения соответствующих договоров граждане стали участниками совместной деятельности по строительству жилого дома" (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10. С. 43). Из обстоятельств дела при этом никак не следовало, что вступление в строительство граждан являлось предметом соглашения с другими участниками совместной деятельности.
В дальнейшее эта'позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрен ни •коимретных дел и применялась не только к жилищному строительству'.
Имеется .критика,этой практики2.
На самом деле при таком толковании договор совместной деятельности становится уже не столько результатом совпаденияволи сторон, сколько следствием вложения средств в строительство (в таком случае за волеизъявление приходится считать отсутствие возражений, что едва ли можно считать приемлемым) участников строительства. Естественным следствием этой отнюдь не безупречной практики стало признание участниками совместной деятельности любых лиц, от которых приняты средства. Таким образом, за короткий промежуток времени наиболее личный, интимный договор классического права превратился в весьма безличный, с высокой степенью отчужденности "участников".
Можно, однако, отметить наличие иного подхода к застройке, признающего приоритет договорных условий. Например, по условиям договора от 6.06.89 г. между АО "Железобетон" и АО "Полет" последнее обязалось выделить, истцу (АО "Железобетон") 6 квартир по окончании строительства жилого дома при условии поставки по государственным расценкам железобетонных и бетонных конструкций. Втеченйе 1990 и 1991 гг. истец свои обязательства выполнил, предварительное распределение квартир состоялось. Однако затем в передаче квартир было отказано, в связи с чем возник спор. Ответчик ссылался на то, что конструкции им оплачены и он не несет имущественных обязательств перед истцом. Кроме того, как предварительное условие передачи квартир ответчик требовал дополнительной оплаты в сумме 43 400 тыс. руб. Суд отклонил эти доводы, сославшись на то, что возникшие обязательства должны
Что касаетсясамой сделки,совершенной одним из участников, результатамкоторой стало привлечение третьихлиц в отношенияпо застройке, то она достаточноустойчива: ведь, вообщеговоря, распоряжение однимиз участников общей собственности своей долейимеет эффект, а другие участники вправелишь перевести на себя продажудоли; сделка, сталобыть, действие тельна-Если же договором был введен запрет на отчуждение доли, то сделка действительна,поскольку другиеучастники промолчали(именно на почве права запрета совладельцеввозникло правило "молчание— знак согласия"). Но в любом случаесовместная деятельность как строголичный договор при появлении новых лиц без прямого согласия другихучастников должна считаться прекращенной,