Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. 1997. № 2. С. 71.
Здесь, может быть, уместно напомнить, что римские юристы, характеризуя некоторые основания возникновения общей собственности, говорили о том, что в нес именно "впадают".
чика возникает выбор: с позиций Гражданского кодекса РФ он вправе заявить обязательственные требования к заказчику из договора подряда и обеспечить их удержанием объекта, а с позиций Закона об инвестиционной деятельности — закрепить за собой соответствующую часть объекта на праве общей собственности (правда, если это делается подрядчиком только в целях последующей продажи для возмещения своих потерь, то реальной разницы не видно, кроме того. что право удержания имеет все же более легальный и надежный вид). Такую радикальную конкуренцию исков, однако, вряд ли можно считать нормальной.
Другая трудность состоит в определении статуса дольщика. Если цель участия дольщика в застройке состоит в получении прибыли (п. 1 ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности), то на него могут быть распространены нормы этого закона. Если же дольщик — физическое лицо, т.е. имеет только потребительские цели, его следует считать потребителем и соответственно применять законодательство о защите прав потребителей'.
В то жевремя едва ли можно согласиться с тем,что Закон о защитеправ потребителей не охваты вает.отношения по долевому участию граждан в строительстветолько потому, что эти договорыне могут бытьбесспорно квалифицированы ни как купля-продажа, ни как подряд,хотя имеют общие черты и с тем и с другим2.
На самом деле защита потребителей, конечно, никак не может зависеть от точного совпадения договора, в котором участвует потребитель, с одним из указанных в Гражданском кодексе РФ. Достаточно лишь убедиться в том, что содержанием договора долевого участия предусматривается производство работ или оказание услуг, не говоря уже о продаже товара, чтобы
' См.: Долевое строительствожилья и права потребителей //Экономикаи жизнь. 1996. № 17. С, 47; СвиринЮ.Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997. № 3. С. 36-37.t
, Впрочем, отклоняясь от темы, нужно отметить, что зашитапо закону о защите прав потребителей в сфередолевого участия в строительстве значительно ослабленатем, что по общепринятой схеме договорных отношении "дольшики" имеют договоры несо строительной организацией, "выполняющейработы" (потерминологии законодательства о защитеправ потребителей), а с различного типафинансовыми посредниками. Эти посредники, поопределению того же закона,"оказывают услуги".Следовательно, дольщикилишены защитыпо закону о защите прав потребителей в случае, например, просрочки строительства, если такаяпросрочка не вызвана нарушением договора лицом, "предоставляющимуслуги" дольщикам(тогда остается лишь ответственность за недостатки строительства — как по правилам о зашите прав потребителей, таки по внедоговорной ответственности (ст.1095—1096 ГК РФ).
'1 См.: Конова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ- Юрист. 1998. № 4. С. 9.
нашлись основания для применения норм о защите прав потребителя. Проблема, связанная с тем, что договор является одним из главных оснований ответственности по указанному закону, состоит в том, что действия, реально ущемляющие права дольщиков, но совершенные за пределами договора (третьими лицами), часто оказываютсявне досягаемости этого закона.
Весьма серьезные проблемы возникают в результате столкновения Закона об инвестиционной деятельности с новейшим законодательством.
Прежде всего договор совместной деятельности, в который чаще всего облекаются отношения по инвестированию, подобно норме п. 3 ст. 7 Закона об инвестициях, приводя к образованию общей долевой собственности (ст. 1043 ГК РФ), в то же время никак не допускает последующего исчезновения возникшего права собственности из-за невыполнения договорных обязательств. Например, ТОО "Аматор", АО "Агро-Инстэк", ТОО "Сиана" заключили договор о совместном строительстве объекта — комплекса жилых и нежилых зданий в г. Ставрополе. При этом ТОО "Аматор" и ТОО "Сиана" обязывались финансировать подрядные работы и приобретение стройматериалов в равной мере, а АО "Агро-Инстэк" предоставляло под застройку принадлежащий ему земельный участок. Доли участников в выстроенном объекте считались равными и должны были быть определены по жребию. В процессе совместной деятельности был заключен договор подряда, начаты строительные работы. ТОО "Аматор" перечислил подрядчику 400 млн. руб., а ТОО "Сиана" лишь 50 млн. руб. и после этого прекратило финансирование. Тем самым, по мнению ТОО "Аматор", были нарушены условия о равном участии в расходах по строительству. Не добившись исполнения договора иными средствами, ТОО "Аматор" заявило иск о расторжении договора и разделе объекта застройки в соответствии с фактически вложенными средствами. К моменту рассмотрения судом дела подрядные работы были прекращены и подрядчик покинул объект. ^Орнований считать подрядчика, инвестором по обстоятельствам дела не имелось.
Нельзя не заметить, что решение спора будет различным в зависимости от того, будут ли применены нормы о совместной деятельности либо Закон об инвестиционной деятельности. В случае применения названных норм, если даже суд не найдет оснований для расторжения договора о совместной деятельности, он не может не признать возникновение общей собственности на объект незавершенного строительства. Спорными при этом останутся — применение установленного договором пра-
вила равных долей либо определение долей по фактически вложенным средствам. В пользу применения Закона об инвестиционной деятельности говорит не только то, что он находится в согласии с установившейся судебной практикой, но и то, что договор, по-видимому, нарушен. Вызывает споры вопрос, возможен ли раздел в натуре. Он решается по правилам об общей собственности в зависимости от того, возможно ли вести отдельное строительство соответствующей части объекта.
Именно эти подходы и обнаружились в деле. Если бы спор рассматривался по правилам ст. 7 Закона об инвестициях, то перед судом встали бы вопросы о необходимости выяснить, кто из инвесторов "отказался" от дальнейшего инвестирования и каким образом он должен компенсировать затраты другим участникам. Едва ли можно определенно ответить на эти вопросы, особенно на второй. Но еще сложнее двинуться дальше. Ведь если по правилам п. 3 ст. 7 Закона отказавшийся от инвестиций инвестор обязан компенсировать затраты другим участникам, то очевидно, что как раз исправный участник не рассматривается как сторона, производящая выплаты в порядке компенсации. Между тем именно тадаэй путь разрешения коллизий при выделе доли предусмотрен п. 4 ст. 252 ГК РФ. В данном случае, например, исправные участники — ТОО "Аматор" или АО "Агро-Инстэк" могли бы компенсировать неисправной стороне — ТОО "Сиана" ее вклад и оставить за собой объект. Можно, впрочем, расценивать обязанность компенсации, установленную п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности, как форму ответственности (возмещение убытков). Но во-первых, тогда эта норма является излишней, так как. она становится лишь неудачным изложением общих положений обязательственного права, действующих и без специальных оговорок, а во-вторых, остается неясной судьба возникшей ранее в силу того же п. 3 ст. 7 указанного Закона общей собственности. Приходится еще раз констатировать, что Закон об инвестиционной деятельности не согласуется с иными нормами гражданского права', прежде всего о собственности, хотя и прямо указывает на возникновение общей собственности.
В связи с этим следует, конечно, признать вполне оправданным начатый законодателем пересмотр Закона об инвестиционной деятельности. Однако даже при быстром продвиже-