Состав участников инвестиционного процесса
(субъекты инвестиционной деятельности)
Инвестиционная деятельность в нашей стране осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 39 – ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» от 25 02.1999 г.
Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
В зависимости о направления вложения средств различают капиталообразующие и портфельные инвестиции.
Капиталообразующие инвестициинаправлены на создание основных фондов. Это вложения в землю, строительство промышленных и гражданских объектов, приобретение оборудования.
Портфельные инвестиции – это вложения в ценные бумаги, финансовые активы, имущественные права и т.д.
В данном курсе нами рассматриваются только капиталообразующие инвестиции.
Инвестиционный процесс - процесс превращения капитальных вложений в основные средства. То есть процесс превращения, например, денежных средств в реальные объекты. Инвестиционный процесс начинается с момента принятия решения о строительстве какого-либо объекта и заканчивается моментом вывода предприятия на проектную мощность.
Вложение инвестиций осуществляется в форме капитальных вложений в основной капитал (основные средства).
Капитальные вложения используются на новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и пр.
Субъектами (основными участниками) инвестиционного процесса являются:
· инвестор,
· застройщик,
· технический заказчик,
· подрядчик,
· проектные и изыскательские организации
· финансирующие банки
· научно-исследовательские институты
· проектно-конструкторские организации.
Рассмотрим основных участников инвестиционного процесса.
1. Инвестор - физическое или юридическое лицо, осуществляющее капитальные вложения собственных, заемных или привлеченных средств (которое имеет средства для осуществления строительства). Цель этих вложений – получение инвестором прибыли.
Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства.
Инвесторами могут быть:
- физические или юридические лица,
- государственные органы
- органы местного самоуправления
- иностранные инвесторы
К инвесторам также относятся участники долевого строительства, в том числе много квартирных жилых домов.
Обычно инвесторы сами не осуществляют строительство, а поручают это специальным юридическим или физическим лицам – застройщикам, которые от имени и по поручению инвестора организуют процесс строительства объекта. То есть, инвестор вкладывает деньги, а застройщик организует строительство.
Но достаточно часто инвестор и застройщик – это одно и то же лицо, в этом случае его обычно называют девелопером.
2. Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации.
То есть, застраиваемый земельный участок может принадлежать, как самому застройщику, так и любому иному правообладателю.
Так как застройщик имеет права за земельный участок, то именно он получает разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик может самостоятельно выполнять работы по инженерным изысканиям, проектированию и строительству объектов, либо привлекать самостоятельно или через технического заказчика на основании договора другие физические или юридические лица.
Инвестор может самостоятельно быть застройщиком.
3. Технический заказчик - это юридическое или физическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве объекта, выполняют иные функции.
Застройщик может выполнять функции технического заказчика самостоятельно.
Технический заказчик, не являющийся застройщиком, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с застройщиком.
Это может быть физическое лицо или специализированная организация, выполняющая функции технического заказчика и имеющая допуск СРО на этот вид деятельности.
В функции технического заказчика входят:
- получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ),
- получение комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД),
- сбора исходных данных для проектирования,
- заключение договора на проектирование, согласование и прием проектной документации,
- получение положительного заключения экспертизы проекта,
- проведение тендеров на строительство и заключение договора с подрядчиком,
- организация и управление строительством объекта, контроль за ходом строительно-монтажных работ,
- ведение учета при осуществлении капитальных вложений,
- оформление акта ввода объекта в эксплуатацию и передача законченного объекта службе эксплуатации застройщика или инвестора.
При строительстве производственных объектов (для крупных объектов) для выполнения функций технического заказчика часто создаётся дирекция строящегося предприятия. Для некрупных производственных объектов и при проведении реконструкции предприятий, функции технического заказчика обычно выполняют отделы капитального строительства (ОКС), которые имеются на большинстве предприятий, где ведутся СМР.
Для объектов жилищно-гражданского назначения, строительство которых осуществляется за счёт бюджетного финансирования (школы, больницы), функции технического заказчика выполняет департамент капитального строительства мэрии, управление капитального строительства областной администрации (УКС) или аналогичные подразделения.
4. Подрядчик. Им могут быть проектная, строительно-монтажная организации, а также физические лица, которые выполняют проектные или строительные работы по договору подряда и имеют допуск СРО на их выполнение. В случае, если технический заказчик заключает договор подряда на строительство всего объекта с одной строительной организацией, то эта организация называется – генеральный подрядчик. Он несёт ответственность за своевременное и качественное выполнение работ на всём объекте; за ввод объекта в срок указанный в договоре подряда; также он координирует действия других участников строительства.
Если работы выполняются не по всему объекту, а только по его части, то в этом случае между техническим заказчиком и подрядчиком заключается прямой договор. В случае, если строительство объекта ведется по генеральному договору, то генподрядчик имеет право для выполнения специальных работ привлекать другие строительные организации, с которыми он заключает договоры субподряда, а организации эти называются субподрядчиками.