Жизненный цикл строительного объекта
Жизненный цикл строительного объекта – это период времени, в течение которого он существует как объект управления, т.е. период от зарождения инвестиционного замысла до ликвидации объекта.
В этот период времени осуществляются инженерные и другие изыскания, проектирование, строительство, эксплуатация, реконструкция, капитальный ремонт и снос объекта. Выделяют следующие этапы жизненного цикла объекта:
- предынвестиционный;
- предпроектный;
- проектный;
- строительный;
- эксплуатационный;
- ликвидационный.
Инвестиционный цикл включает в себя только часть жизненного цикла объекта, в течение которого осуществляются первоначальные инвестиции. Сюда относят этапы:
- предпроектный;
- проектный;
- строительный.
Следует обратить внимание на то, что единственным этапом, на протяжении которого инвестор возвращает прибыль от вложенных им средств, является этапэксплуатации. Остальные этапы требуют только затрат. Поэтому одной из важнейших задач инвестора является задача уравновесить требуемые затраты и возможный эффект от эксплуатации или реализации объекта.
Рассмотрим все этапы жизненного цикла объекта.
На предыивестиционном этапе потенциальный инвестор:
- изучает инвестиционные возможности проекта;
- проводит предпроектные исследования;
- проводит оценку осуществимости инвестиционного проекта.
Государственные и муниципальные органы также принимают активное участие в предынвестиционном этапе инвестиционного цикла. Они выполняют работы по:
- стратегическому планированию,
- разработке схем территориального планирования,
- генеральных планов поселений,
- правил землепользования и застройки,
- проектов планировки территории и др.
Эти работы не относятся к конкретным объектам, а выполняются для территорий в целом и относятся к разработке градостроительной документации.
Предыинвестиционный этап может считаться законченным для данного объекта, когда появляется технический заказчик и начинает процесс организации строительства объекта.
Состав предпроектного этапа зависит от особенностей конкретного проекта. Он может включать:
- разработку бизнес-плана проекта;
- обоснование инвестиций (ранее называлось - ТЭО);
- приобретение и оформление прав на земельный участок;
- получение технических условий на подключение к инженерным сетям;
- подготовку задания на проектирование;
- проведение конкурса на проектирование.
Предпроектный этап начинается выбором технического заказчика (но это может быть и сам инвестор, и застройщик) и заканчивается подписанием договора на проектирование.
Этап проектирования включает в себя стадии разработки проектной и рабочей документации. На этом этапе проводятся также инженерные изыскания, экспертиза результатов изысканий и проектной документации и разработка тендерной документации.
Этот этап заканчивается с утверждением проектной документации. Но в каких-то случаях проектирование может совмещаться с этапом строительства.
Этап строительства разделяется на:
- внеплощадочный и внутриплощадочный подготовительный периоды;
- основной период строительства, который для производственных объектов еще делится на:
- период строительных работ;
- период монтажа технологического оборудования;
- период пусконаладочных работ.
Этот этап начинается с получения разрешения на строительство и заканчивается сдачей объекта в эксплуатацию. В случае прекращения строительства производится консервация объекта.
Этап эксплуатации является наиболее длительным в жизненном цикле объекта и продолжается десятилетиями. Он состоит из периодов полезной эксплуатации объекта, между которыми существуют периоды ремонта, модернизации и реконструкции объекта. Именно на этом этапе объект и приносит прибыль инвестору.
Этап ликвидации объекта может включать в себя стадии остановки производства (или расселения для жилых зданий), разборки здания и утилизации отходов.
Но не всегда происходит физическая ликвидация объекта. В коммерческом плане этот этап может завершаться реализацией (продажей) объекта или его перепрофилированием.
Следовательно, инвестиционный цикл объединяет только три этапа жизненного цикла объекта (предпроектные работы, проектирование и строительство), финансирование которых осуществляется инвестором. Этап эксплуатации обычно финансируется за счет пользователя объекта, а этап ликвидации обычно финансирует следующий инвестор, который будет использовать эту площадку для нового строительства.