Считаем, что представленный на публичные слушания проект ПЗЗ не может быть однозначно одобрен и требует внесения значительных изменений и дополнений.
Псковское областное отделение Общероссийской
общественной организации «Союз архитекторов России»
Псковское областное отделение Всероссийского общества
Охраны памятников истории и культуры
21 июня 2013 года г. Псков
ГЛАВЕ ГОРОДА ПСКОВА
И. Н. Цецерскому
Уважаемый Иван Николаевич!
Направляем замечания и предложения к проекту Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Псков», подготовленные членами Союза архитекторов России и Псковского областного отделения ВООПИиК.
Считаем, что представленный на публичные слушания проект ПЗЗ не может быть однозначно одобрен и требует внесения значительных изменений и дополнений.
Замечания:
1. Текстовая часть проекта представлена не в полном объёме, отсутствует юридическое обоснование. А именно, «Часть 1. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесение в них изменений» не разработана в требуемом законодательством объёме (см. Градостроительный кодекс, Статья 30. Правила землепользования и застройки, пункт 3, подпункты 1) — 6) ).
Вследствие этого отсутствуют прописанные, а значит и не могущие быть утверждёнными:
- порядок регулирования землепользования и застройки органами местного самоуправления;
- порядок подготовки документации по планировке территорий органами местного самоуправления;
- порядок применения Правил и внесение в них изменений;
- порядок проведения и организации публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.
2. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (Статьи 30. Правила землепользования и застройки, Статьи 31. Порядок подготовки правил землепользования и застройки) Правила землепользования и застройки разрабатываются с учётом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, т. е. Генеральном плане. Представленная на рассмотрение градостроительная документация выполнена без учёта этих требований. Таким образом нарушен принципиальный порядок разработки градостроительной документации, а именно, Генеральный план является основой для разработки ПЗЗ, но не наоборот.
3. Утверждённый Генеральный план Пскова (2010 г.) ориентирован на сохранение и активное включение в современную ткань города историко-культурного наследия и разработан (также как и Проект землепользования и застройки 2003 г.) на основе Проекта зон охраны, утверждённого Псковским областным Собранием в 1995 году.
В представленном на рассмотрение Проекте землепользования и застройки 2013 г. нет конкретных ссылок на использованный при разработке Проект зон охраны памятников культурного наследия. Нет никаких ссылок и на Проект зон охраны (11 объектов), разрабатываемый фирмой «ИПУРГ», г. Ярославль. Таким образом, разработчиками ПЗЗ Проект зон охраны объектов культурного наследия игнорируется.
Текстовая часть ПЗЗ 2013 г. не содержит ссылок на полномочия государственных органов охраны объектов культурного наследия (Министерства культуры РФ, государственного комитета Псковской области по культуре) по установлению режимов землепользования и регламентов градостроительной среды в зонах охраны объектов культурного наследия (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 г.).
Соответственно, графическая часть ПЗЗ 2013 г., Схема № 1 и Схема № 2, также не скоординирована с условиями зон охраны и при практическом применении предлагаемых ПЗЗ создаст неразрешимые противоречия. Это, по нашему мнению, является прямым коррупционный фактором, заложенным в проект ПЗЗ 2013 г.
Проект зон охраны объектов культурного наследия является основой для разработки Генерального плана и ПЗЗ и при его отсутствии дать реальную оценку представленной на рассмотрение градостроительной документации не представляется возможным.
4. Схема № 1 градостроительного зонирования (ПЗЗ 2013 г.) разработана с учётом Схемы границ функциональных зон (Генплан 2010 г.). Однако практически во всех территориальных зонах разработчиками ПЗЗ (по сравнению с Генпланом) предложены значительные отклонения по высотным характеристикам, что противоречит разработанным Проектом зон охраны 1995 г. зонам регулирования застройки и реальной историко-градостроительной ситуации.
Пример 4.1. Схемой градостроительного зонирования (ПЗЗ 2013 г.) заложены зоны Ж1П — жилой застройки повышенной этажности (5 — 18 этажей), что не в полной мере соответствует разработкам Генерального плана 2010 г., а значит и Проекту зон охраны (1995 г.). Утверждённым Генпланом эти участки по своей функции входят в состав многоэтажной застройки (5 этажей и выше). При этом в разделе 6.2.4. Пояснительной записки Генерального плана уточняется, что в этих микрорайонах «возможно строительство отдельных зданий высотой 12-14-16 этажей, местоположение которых должно быть определено проектом планировки с учётом тщательного градостроительного анализа»;
Пример 4.2. В историческом центре города обозначены зоны Д 3 — зоны обслуживающих и деловых центров, зона Ж 2 малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, где новыми регламентами устанавливается возможность строительства 7 и 5 этажных зданий, что противоречит Проекту зон охраны 1995 года.
Пример 4.3. Обозначенная на Схеме градостроительного зонирования (ПЗЗ 2013 г.) зона жилой застройки Ж1 не везде соответствует принятым Генпланом высотным решениям.
5. В заполнение всех таблиц (см. регламенты градостроительных зон ПЗЗ 2013 г.), регламентирующих размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции, имеют место безграмотные, непрофессиональные регламенты.
Пример 5.1. Максимальная высота этажей общественных зданий не может однозначно равняться не более 3,3 м (?!), высота этажа зависит от назначения здания и помещения, его площади и проектного задания, согласованного в установленном порядке.
Пример 5.2. Максимальный процент застройки не может равняться 60-70 %, т.к. это противоречит градостроительным нормативам, установленным Сводом правил Министерства регионального развития РФ в 2011 г.
Пример 5.3. Расстояния от застройки до красных линий не может во всех случаях равняться 5 или 6 м, т.к. это противоречит градостроительным нормативам, установленным Сводом правил Министерства регионального развития РФ в 2011 г.
Предложения:
1. Отложить вопрос об утверждении Проекта землепользования и застройки муниципального образования «Город Псков» до решения следующих вопросов:
1.1. Завершения работы над Проектом зон охраны объектов культурного наследия г. Пскова с учётом получения согласования Министерства культуры РФ;
1.2. Доработки Проекта землепользования и застройки на основании разработанного и утвержденного Проекта зон охраны объектов культурного наследия г. Пскова;
1.3. Получения заключения по Проекту землепользования и застройки от разработчика Генерального плана города института «РосНИПИУрбанистики», г., Санкт-Петербург.
1.4. Уточнения необходимости внесения обоснованных изменений в Генеральный план.
2. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (Статья 35, пункт 12), учитывая особое научное, историко-культурное, эстетическое значение исторической части Пскова целесообразно выделить её (историческую часть Пскова) в зону особо охраняемых территорий. Режим использования земель и градостроительные регламенты в границах данной зоны разрабатываются в составе проекта зон охраны, о чём в текстовых материалах ПЗЗ должны быть сделаны соответствующие ссылки.
3. Создать рабочую группу по контролю за доработкой Проекта землепользования и застройки с участием профильного комитета Псковской городской Думы, подразделений Администрации города Пскова, представителей общественных организаций в том числе Союза архитекторов России и ПОО ВООПИиК.
4. Проект землепользования и застройки вынести на обсуждение Градостроительного совета города.
5. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (Глава 5. Планировка территорий) и положениями Генерального плана города Пскова (см. Пояснительную записку, Глава 8. Градостроительное развитие города Пскова) конкретизировать в текстовой части Проекта землепользования и застройки обязательность разработки Проектов планировки территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, проведения градостроительного анализа с целью определения местоположения зданий повышенной этажности (12 — 18 этажей).
6. Считаем целесообразным рекомендовать провести расширенное совещание с участием заинтересованных лиц по вопросу высотной застройки города Пскова.
7.Союз архитекторов готов оказать содействие Администрации города в подготовке технического задания на проект планировки территорий города, а также принять участие в непосредственной разработке проекта планировки территорий с учётом определения участков для строительства акцентов — высотных жилых зданий.
По поручению членов Союза архитекторов России, членов Псковского областного отделения ВООПИиК:
председатель правления
Псковской организации Союза архитекторов С. Ю. Битный;
председатель
Псковского областного
отделения ВООПИиК И. Б. Голубева.