Принципы оценки недвижимости
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Определение недвижимого имущества
Недвижимое имущество (недвижимость) - это объекты, прочно связанные с землей – здания, водные объекты, леса и т.д.
Недвижимое имущество может быть собственностью государства, физических лиц (людей) или юридических лиц (предприятий). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Различают следующие виды объектов недвижимости:
1. Земля:
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
2. Жилье (жилые здания и помещения)
3. Коммерческая недвижимость:
¾ офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
¾ гостиницы, мотели, дома отдыха;
¾ магазины, торговые центры;
¾ рестораны, кафе
4. Промышленная недвижимость:
¾ здания и сооружения производственного назначения;
¾ мосты, дороги, и прочие инженерные сооружения;
¾ паркинги, гаражи;
¾ склады, складские помещения.
5. Недвижимость социально-культурного назначения:
¾ здания правительственных и административных учреждений;
¾ образовательные, спортивные объекты;
¾ религиозные объекты.
С недвижимостью могут осуществляться различные сделки, например, купля-продажа или аренда. В этих случаях необходима оценка стоимости недвижимости.
Понятие и виды стоимости недвижимости
Стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов обменять на какой-либо объект исходя из его полезности и затрат.
Во многих ситуациях необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. При расчете рыночной стоимости оценщик учитывает различные факторы.
При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.
Стоимость недвижимого имущества зависит от следующих факторов:
1. Внешние факторы :
- социальные (например, изменение численности населения)
- экономические (которые влияют на покупательную способность населения, например, уровень цен, налогов)
- законодательство
- физические факторы, например, климат в регионе (если жаркий климат, затраты на строительство здания ниже)
2. Внутренние факторы, которые влияют на спрос на объект недвижимости:
- доход от объекта недвижимости
- риск, связанный с получением дохода
- время получения доходов от объекта
Принципы оценки недвижимости
Основой процесса оценки стоимости являются принципы оценки. Это законы формирования стоимости объектов недвижимости.
Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки.
Первая группа объединяетпринципы, основанные на представлениях собственника.Она включает принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания. Данная группа принципов является наиболее значимой, так как составляет основу подходов к оценке стоимости недвижимости.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Для недвижимости полезностью является способность приносить доход. Принцип полезности заключается в том, что чем в большей степени объект собственности полезен собственника, тем выше его стоимость.
принцип замещения: максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект-аналог с равной полезностью. На принципе замещения основаны затратный и сравнительный подходы к оценке.
Из принципа полезности следует еще один принцип оценки – принцип ожидания. Полезность любого объекта собственности определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На принципе ожидания основан доходный подход к оценке.
Вторая группа принципов оценки обусловленаэксплуатацией собственности и связана с представлением производителей. Эта группа включает принцип вклада, принцип остаточной продуктивности, принцип предельной производительности, принцип пропорциональности.
Доходность любой экономической деятельности определяется влиянием четырех факторов производства. Это земля, рабочая сила, капитал и управление. Доходность имущества – это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость собственности как системы определяется на основе оценки дохода. Принцип вклада - для оценки стоимости объекта собственности нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода от имущества.
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что объект собственности, включающий в себя земельный участок, будет оценен выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход.
Принцип предельной производительности связан с тем, что изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.
Принцип сбалансированности: максимальный доход от собственности можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Третья группа принципов напрямуюобусловлена действием рыночной среды.
Согласно принципу соответствия объекты собственности, не соответствующие требованиям, предъявляемым на текущий момент требованиям рынка по оснащенности, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда собственность характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого имущества, вероятнее всего, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его создание. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного объекта собственности, скорее всего, окажется выше его стоимости. Примером принципа прогрессии является завышенная стоимость жилой недвижимости в центре мегаполисов.
Содержание принципа конкуренции сводится к следующему. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.
Результатом действия и совместного анализа всех принципов оценки явился принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, который предполагает определение направления использования собственности, которое юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость имущества.