Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, де-
тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де-
нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется
метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от-
личаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер-
ческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится
(или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те-
кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-
ной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви-
дов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти-
руют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго-
щенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе-
мельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный
поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных
средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые
обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный
период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре-
альных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого
владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредито-
ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определен-
ных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из
налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действи-
тельного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де-
нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов
является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион-
ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль-
ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и
величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение
долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива-
ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об-
служиванию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо
вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимостирассчитыва-
ется следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе
арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель-
ца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и
расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы
владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре-
версии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния
рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений
относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо-
сти за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про-
гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки ка-
питализации.
Определение ставки дисконтирования.«Ставка дисконта - коэффи-
циент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы,
получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а
также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка-
питализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо-
сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой
дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене-
ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в
номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и став-