Дәріс № 10 Жерді бағалау: жалпы, жеке, салыстырмалы экономикалық.
Жер бағасы.
Нарықтық қатынастардың тереңдеп дамуы барысында жер шаруашылық объектінің тауарына айналуда. Яғни әр жер телімінің өз иесі, өзіндік бағасы қалыптасуда. Басқа тауарлар сияқты жерде нарықтық және тұтыным құнын иемденеді.
Тұтыным құны нақты қолдануға арналған жердің құнын анықтайды, ал нарықтық құн ашық және бәсекелестік нарықтағы жер телімінің сатылуға оңтайлы құнын анықтайды.
Жер тауар сияқты нақты немесе қуатты қажеттілікті қанағаттандыратын және белгілі бір сандық сапалық сипатқа ие сату-сатып алу объектісі болып табылады.
Баға жерге капиталданған рента ретінде танылады. Басқа тауарлар сияқты ол да сұраным мен ұсыныммен анықталады. Нарықта бағаның төмендеуі жер теліміне сұранымның көбеюіне, ал бағаның өсуі төмендеуге әкеледі.
Жердің тауар ретіндегі негізгі ерекшелгі ол нарықта ұсынылған жер көлемінің табиғаттың өзімен шектеледі, сондықтан жердің бағасы көбінесе сол жерде өндірілетін өнімнің бағасымен және сұраныммен анықталады. Мысалға, егер картоп немесе бидайға баға күрт төмендесе сәйкес жер көлемі қысқартылады және баға төмендейді.
Жерге сұраным әр ауданда әртүрлі факторлар негізінде қалыптасады: экономикалық, әлеуметтік, демографиялық, табиғи-климаттық т.б.
Тауар ретіндегі жердің өзіндік сипаттамасы ол - нарықтағы сұранымының абсолюттік икемсіздігі, яғни жоғары табысты мүдде қылған әр жер иегері бизнесіндегі жер үшін кез-келген ақыны төлеуге дайын (басқа жағдайда ол тіпті рентадан да айырылуы мүмкін).
Жердің нарықтағы сұранымның икемсіздігін ағылшын экономистісі Давид Рикардо (1772-1823 гг.) маңызды қорытындылар жасады.
Біріншіден, бидай бағасы жоғары, өйткені жер иегерінің рентасы жоғары деген пікір қате. Жердің бағасы жоғары болғандықтан нан бағасы жоғары емес, керісінше онда өсетін бидай бағасы жоғары болғандықтан жердің бағасы жоғары.
Екіншіден, жер иегерлерінің табыстарына салықтың өсуі азық-түлік бағасына әсер етпейді, тек олардың рентасын төмендетеді.
Үшіншіден, жердің құны толығымен онда өсірілетін өнімнің құнымен анықталады. Жер нарықтық қатынастың ерекше объектісі болып табылады. Негізінде жер нарығы жердің әртүрлі қасиеттерін тиімді қолдануды ынталандыра отырып, жерді ерекше құндылық ретін қарайтын қатынасты құрады және қолдайды.
Кәсіпкерлік мақсатқа жер телімін қолдану үшін, құрылысқа т.б. бірінші кезекте оның қандай жерде орналасқаны, көлемі, үлгісі, контуры және типографиясы, қапталдағы территорияны қолдану тәсілдері сияқты сипаттамалары қарастырылады.
Жердің жоғары қабатының құнарлығын құрайтын физикалық құрамы, топырақтың әртүрлігі, егіндік пен шабындықтардың болуы, жайылымдардың болуы— ауылшаруашылық өндірісі мен орман шаруашылығы үшін маңызды факторлар болып табылады.
Жердің ерекшелігін тауар ретінде тануда нарықтық келісімді жүзеге асыруға мүмкіндік беретін мақсатты бағытына байланысты категория бойынша жердің жіктелуін қарау керек.
Мүліктің құны (жер телімі немесе оны ұзақ мерізімге жалдау құқығы) түсінігіне ашық немесе бәсекелес нарықта оны сату кезінде немесе басқа сәйкес операция (кепіл, сақтандыру) жасауда соғұрлым оңтайлы бағаны алу жатады. Бағалау қызметіндегі заңдар нарықтық құн терминін қолдануды ұсынады. Экономикалық әдебиеттерде жер телімінің бірнеше түрін ажыратады.
Жердің нормативті бағасы келесі жағдайда қолданылады:
· жекеменшікке (сатып алу) жерді беру;
· ортақ бірлескен жеке меншік жоғары ақысыз норманы қою;
· мұра бойынша беру, сыйға қалдыру;
·жер телімі бойынша несие алу;
·мемлекеттік және қоғамдық қажеттілікке байланысты жерді құрап алу;
·жерге меншік құқының тұрғын үйге, құрылысқа көшуі т.б.
Жердің нақты телімі бойынша жердің нормативті бағасы сәйкес мақсатты бағытындағы жер телімінің бірлігіндегі жер салығының ставкасының еселі мөлшерінде анықталады. Жер ресурстары бойынша Комитеттің ұсынысымен атқарушы биліктің органдары және жер құрылысы әртүрлі мақсатты бағыттағы жерлерге нарықтық баға деңгейіне байланысты бағаланудағы жер аумағы бойынша жердің нормативті бағасы өлшемінде жоғарылайтын және төмендейтін коэффиценттерді қоюы мүмкін.
Қала әкімшілігі жоғарыдағы ереже бойынша қойылған жердің нормативті бағасын өзгертуі мүмкін, бірақ 25%-тен көп емес.
Жерді сату-сатып алу келісімін жасау немесе жер телімін сатып алу барысында (жекешелендірілген кәсіпорыннан басқа) барлық жағдайда жердің нормативті бағасы есебінде, жеке тұлғалардың жер телімдерін сату-сатып алу келісімдерін қоса, тұрғын үйлер, саяжай және бау-бақша жер телімдеріне сәйкес коэффициент қоданылады.
Жер телімінің нарықтық құны – бұл ашық және бәсекелестік нарықта ақпаратпен жақсы қамтылған сатушы мен сатып алушының мүддесінде қалыптасқан оңтайлы баға.
Жердің нарықтық бағасына соғұрлым көп әсер ететін факторлар болып жердің пайдалылығы, сұраным, жердің тапшылығы, жойылуы табылады.
Бұл факторлдардың өзарабайланысы нақты нарықтық жағдайда және сол мезгілде объективті сипаттағы жер тілімінің нарықтық бағасын қалыптастырады. Жер теліміне құқық оның иесіне сол мүлікті қолдануға және әртүрлі құн деңгейін қоюға мүмкіндік береді. Мысалға, мерзімсіз пайдалануға тек кәсіпорындардағы жер телімдері жатады.
Мұндай жер телімдерін сату-сатып алу объектісі ретінде саналу күші болмаса оны теориялық түрде нарықтық құны туралы айтуға келмейді. Олар иегердің келісімімен жер телімі жалға берілуі мүмкін. Сондықтан бұл жағдайда нарықтық құн болашақ жалдау төлемінің аралық құны болып табылады.
Егер мерізімсіз қолдану құқы өзіне иегердің жалға беруге келісімін иемденбесе, онда мұндай құқықта нарықтық құн болмайды.
Жердің бағасытабыс пен рентаны капитализациялау негізінде анықталады.
Жердің бағасы – бұл капиталдың мерізімсіз салымы. Сондықтан, егер
(6.1)
мұнда R — жылдық рента;
i — қарыздың нарықтық проценті
Егер рента $500-ға тең болса, ал қарыз ставкасы проценті — 5%, онда жердің бағасы 500/5% = 100000 болады.
Бұл қатынас жер телімінің сату бағасының өзгерісінің тек екі мүмкін көзі бар екендігін көрсетеді.
(6.2)
Жер ресурстары тек ауыл шаруашылығында ғана емес, сонымен қатар өнеркәсіптердің басқа да салаларында, яғни өндіруші салада ғимараттар мен үйлерді тұрғызу, жол құрылыстары, минералды шикізат ресурстарын жер қойнауынан алу үшін қолданылады. Жердің осы мақсаттарда қолданылуы көп жағдайларда ауыл шаруашылығына қарағанда жоғары дифференциалдық рента әкеледі.
Бұл жағдайда жердің экономикалық бағалауы Эж келесі теңдеумен анықталады:
Х Мұндағы: Қ,рт - белгілі жер бөлігін пайдаланғанда болатын, орташа жылдық дифференциалдық рента;
Ең - тиімділіктің нормативтік коэффициенті. Мысалы, егер жылдық дифференциалды рента 800 тг, ал тиімділік коэффициенті 0,1 болса, онда жер бөлігінің экономикалық бағалауы Эж= 800/0,1 = 8000 тг.
Жерді экономикалық бағалау саласындағы зерттеулер мен есептеулер ауыл шаруашылығын жоспарлау мен орналастыру, оны мамандандыру, мелиорация, жер бөлісінің ретін орнату және т.б. үшін қолданылады, сонымен қатар жер кадастрын өңдеу кезінде есептеледі.