ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
ПОДГОТОВКА ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ К РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ
В СУДАХ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
Под редакцией заслуженного юриста РФ
Н.К. ТОЛЧЕЕВА
Сведения об авторах:
Николай Кириллович Толчеев, председатель судебного состава первой инстанции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, заслуженный юрист Российской Федерации - предисловие, гл. 1 - 10, 11 (§ 1), 14;
Борис Александрович Горохов, председатель судебного состава по трудовым и социальным делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук - гл. 12;
Анатолий Федорович Ефимов, заместитель председателя Московского областного суда (в отставке), заслуженный юрист Российской Федерации - гл. 11 (§ 2 - 5), 13.
Глава 6. ДЕЛА ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ЗАЩИТОЙ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
§ 1. Судебная защита права собственности и
других вещных прав
Подготовка к судебному разбирательству дел по спорам, связанным с защитой права собственности, особенно на недвижимое имущество, представляет определенную сложность, поскольку уже на этой стадии гражданского процесса требуется учитывать целый комплекс правовых норм, регулирующих различные отношения собственности. Решая задачи, указанные в ст. 148 ГПК РФ, судья должен определить характер правоотношения, из которого возник спор, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, исходя из норм, подлежащих применению по делу, и круг доказательств, требуемых для подтверждения этих обстоятельств, при необходимости предложить сторонам и иным участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства.
Вместе с тем по каждому делу следует учитывать общие принципы и нормы, относящиеся к праву собственности, и предлагать сторонам представить доказательства, имеющие общее значение при разрешении споров о собственности (соответствующие выписки из ЕГРП, кадастровые паспорта, свидетельства о государственной регистрации прав, документы со штампом регистрационной надписи о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, акты, договоры и другие документы, на основании которых возникло право собственности, соответствующие планы, экспликации, а также другие предусмотренные процессуальным законодательством доказательства, подтверждающие соответствующие права лиц, участвующих в деле).
Основные правовые принципы регулирования отношений собственности основаны на конституционных нормах. Конституция РФ в ст. 8, относящейся к основам конституционного строя Российской Федерации, закрепляет принцип равного признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; в ст. ст. 34, 35, 36 и 44 определяет основные имущественные права вообще и право собственности граждан в частности, а также пределы осуществления этих прав; в ст. ст. 71, 72 относит к ведению Российской Федерации федеральную государственную собственность и управление ею, а к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ - вопросы разграничения государственной собственности; в ст. 130 устанавливает принцип, согласно которому местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Конвенция о защите прав человека и основных свобод <1> является согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы Российской Федерации. Статья 1 Протокола N 1 к этой Конвенции провозглашает право каждого физического или юридического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом; не допускает лишения того или иного лица своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; признает право государства на осуществление контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами либо для обеспечения уплаты налогов, других сборов или штрафов.
--------------------------------
<1> Заключена в Риме 4 ноября 1950 г. (вступила в силу для России 5 мая 1998 г.).
Конституционные положения о праве собственности нашли дальнейшее развитие в нормах действующего законодательства, прежде всего в нормах ГК РФ, раскрывающего содержание права собственности через правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209); определяющего субъектов права собственности и предусматривающего равную защиту прав всех собственников (ст. 212).
Судебная защита права собственности осуществляется на основе указанных принципов и норм Конституции РФ, которые подлежат непосредственному применению, если суд при разрешении дела придет к убеждению, что закон или иной нормативный правовой акт, регулирующий рассматриваемое судом правоотношение, противоречит соответствующим положениям, закрепленным в Конституции РФ или международном договоре.
Иски о правах на недвижимое имущество, подведомственные судам общей юрисдикции, предъявляются в суд по месту нахождения этого имущества (ст. 30 ГПК РФ). К таким искам относятся не только иски о признании права собственности на имущество, но и иные иски, предъявляемые в защиту других прав на недвижимое имущество (об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права владения и пользования недвижимым имуществом, о его разделе, об установлении либо отмене сервитута, об освобождении имущества от ареста и др.).
При подготовке к судебному разбирательству указанной категории дел следует учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом" (в ред. от 21 декабря 1993 г., с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Пленума от 25 октября 1996 г. N 10 и от 6 февраля 2007 г. N 6) <1>, Постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> и от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <3>.
--------------------------------
<1> Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. 1967 - 2007. М., 2007. С. 40.
<2> Там же. С. 76.
<3> БВС РФ. 2010. N 7.
В судебном порядке осуществляется защита не только права собственности, но и других вещных прав, основанных на владении имуществом по предусмотренному законом основанию (например, права хозяйственного ведения или оперативного управления). Содержание процессуальных действий судьи во многом зависит от избранного истцом способа защиты своего права. Лицо, считающее, что принадлежащие ему право собственности или иное законное право на имущество нарушены или создана угроза их нарушения, вправе требовать судебной защиты этих прав теми способами, которые предусмотрены законом.
Перечень способов защиты гражданских прав, который не является исчерпывающим, определен в ст. 12 ГК РФ. Одни из них могут быть применены только судом (например, признание оспоримой сделки недействительной, присуждение к исполнению обязанности в натуре, неприменение акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, и т.п.), другие - самим собственником или законным владельцем имущества (самозащита права).
Истец может избрать несколько способов защиты своих прав, в частности соединить в одном заявлении требования о признании права собственности на объект недвижимости, признании недействительным акта органа местного самоуправления в отношении этого объекта, возмещении причиненных убытков и т.д. Судья не вправе предлагать ему избрать другой способ защиты, сформулировать по-иному исковые требования, поскольку это привело бы к нарушению основополагающих принципов гражданского судопроизводства - диспозитивности и равноправия сторон. Судья может лишь уточнить фактические основания заявленных истцом требований в целях определения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, и доказательств, которые следует представить сторонам в подтверждение либо опровержение этих обстоятельств.
Способы судебной защиты права собственности и других вещных прав зависят от характера правоотношений, из которых возник спор. Если нарушение права собственника или законного владельца имущества вытекает из договорных или иных обязательственных отношений, то нарушенное право защищается обязательственно-правовыми способами, к которым относятся иски о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, о возврате конкретного имущества в порядке исполнения условий договора, о возмещении утраченного или поврежденного имущества, определенного родовыми признаками, в натуре (предоставление аналогичной вещи, исправление причиненных повреждений), о возмещении внедоговорного вреда, причиненного имуществу, возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества и т.д. По таким искам, в том числе связанным с возвратом имущества (например, в порядке применения последствий недействительности сделки), обстоятельства, имеющие значение для дела, и необходимые доказательства определяются в соответствии с законодательством, регулирующим обязательственные отношения (в частности, по иску о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должны устанавливаться обстоятельства, имеющие правовое значение в соответствии с нормами гл. 9 ГК РФ).
При отсутствии обязательственных отношений защита права собственности и других вещных прав осуществляется вещно-правовыми способами, установленными гл. 20 ГК РФ, к которым относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), об устранении препятствий в осуществлении права собственности или других вещных прав, не связанных с лишением владения имуществом (негаторный иск), а также об освобождении имущества от ареста.
Виндикационный иск (от лат. vindicatio - заявляю претензию, требую) может быть предъявлен лишь в отношении индивидуально-определенной вещи, сохранившейся в натуре, находящейся в фактическом владении ответчика. Иск об истребовании несуществующего, уничтоженного или отсутствующего у ответчика имущества, а также вещей, определенных только родовыми признаками, бесперспективен, поскольку невозможно требовать того, чего не существует или индивидуально не определено. Однако в принятии искового заявления по мотиву отсутствия или неопределенности имущества не может быть отказано, эти обстоятельства входят в предмет доказывания и могут быть опровергнуты или подтверждены лишь при рассмотрении дела по существу.
Суду во всех случаях должны быть представлены доказательства того, что истребуемое имущество является индивидуально-определенным, сохранилось и находится во владении того лица, к которому предъявлен виндикационный иск. Если истребуемое имущество находится у другого лица, то речь может идти лишь о замене ненадлежащего ответчика с соблюдением правил ст. 41 ГПК РФ. При отсутствии согласия истца на замену ответчика подготовка и последующее рассмотрение дела осуществляются с участием указанного истцом ответчика, хотя на него и нельзя возложить обязанность по возврату отсутствующей у него вещи. Собственник не лишен возможности в последующем предъявить иск к фактическому владельцу истребуемого имущества, а если вещь утрачена - требовать защиты своего права другими предусмотренными законом способами, в частности посредством предъявления к лицу, виновному в уничтожении имущества, иска о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ).
Статья 301 ГК РФ наделяет собственника правом истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако ст. 302 ГК РФ ограничивает данное право, если спорное имущество было возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. В этих случаях юридически значимыми обстоятельствами по иску о возврате имущества (помимо факта нахождения этого имущества во владении ответчика), подлежащими доказыванию, по смыслу ст. ст. 301, 302 ГК РФ являются принадлежность спорного имущества истцу на праве собственности или другом вещном праве, основания и условия выбытия этого имущества из обладания собственника (законного владельца) и получения его другим лицом.
Имущество, приобретенное у не управомоченного на его отчуждение лица, не может быть истребовано от фактического владельца, если им будут представлены доказательства того, что он приобрел имущество возмездно и является добросовестным приобретателем этого имущества.
Добросовестный приобретатель - это лицо, владение имуществом которого основано на возмездной сделке, отвечающей всем признакам действительности, за исключением совершения данной сделки лицом, неуправомоченным на отчуждение имущества, о чем владелец имущества не знал и не мог знать. Бремя доказывания добросовестности приобретения имущества возлагается на ответчика, в частности, он может представить доказательства того, что при совершении сделки им были предприняты все разумные меры для установления правомочий лица, которым отчуждено имущество (изучены договоры, содержащие основания возникновения права собственности, выписка из ЕГРП, полномочия лица, совершающего сделку, учредительные документы организации, доверенность, приказы, распоряжения и т.д.).
Истец, утверждающий о недобросовестности приобретателя, может представить доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении сделки приобретатель имущества мог узнать об отсутствии у другой стороны сделки соответствующих полномочий. Такими доказательствами, в частности, могут быть тексты доверенности или других документов, с которыми приобретатель имущества имел возможность и обязан был ознакомиться, прежде чем заключить договор. Неосмотрительность приобретателя может быть подтверждена и сведениями из ЕГРП, которые приобретатель вправе был получить, о наличии притязаний третьих лиц на спорное имущество и данные о признании в последующем этих притязаний в установленном порядке правомерными.
Добросовестность приобретателя - это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения возникшего спора, подлежащее доказыванию по иску об истребовании имущества. Добросовестный приобретатель не может обращаться в суд с иском о признании его таковым, его право на владение вещью защищается путем ограничения правомочий собственника на истребование своего имущества. Однако на практике иногда обращаются в суд с исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем. Такое заявление не может быть принято к производству суда, а принятое должно быть оставлено без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 263 ГПК РФ. В данном случае истец, по сути, обращается за установлением факта, имеющего юридическое значение исключительно для разрешения спора о возврате имущества, наличие такого спора со всей очевидностью вытекает из характера искового заявления.
Если недвижимое имущество не может быть истребовано, оно остается в собственности добросовестного приобретателя, владеющего этим имуществом на основании возмездной сделки. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Собственник имеет безусловное право требовать возврата своего имущества только в случаях, когда оно перешло к приобретателю безвозмездно, а также от добросовестного приобретателя, получившего имущество по возмездной сделке, если это имущество выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Обязанность доказать факт выбытия имущества по указанным обстоятельствам лежит на собственнике (законном владельце) имущества.
Одновременно с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть заявлен иск о признании недействительными сделок об отчуждении имущества.
Подготовка к судебному разбирательству такого рода дел должна проводиться с учетом правил, установленных ст. ст. 301, 302 ГК РФ. В данном случае помимо обстоятельств, свидетельствующих о правах истца на спорное имущество и незаконности отчуждения этого имущества, должны также доказываться обстоятельства, с которыми ст. 302 ГК РФ связывает возможность истребования собственником своего имущества. В порядке применения указанных в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки имущество не может быть возвращено собственнику, поскольку он не являлся стороной ничтожной сделки, заключенной в отношении его имущества неуполномоченным лицом.
Общие последствия недействительности такой сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. При доказанности добросовестности приобретателя исковые требования о применении последствий недействительности сделки не могут быть удовлетворены. Такое конституционное истолкование соотношения норм, закрепляющих различные способы защиты нарушенных прав (реституцию и виндикацию), дано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.
Конституционный Суд РФ указал на то, что на сделку, совершенную с нарушением закона (ст. 168 ГК РФ), не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), если для этого имеются предусмотренные законом основания (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В Постановлении отмечено, что названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.
Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано имущество по основаниям, указанным в ст. 302 ГК РФ, также может предъявить требования о возмещении убытков, причиненных изъятием имущества, к лицу, незаконным образом завладевшему имуществом и не имевшему права его отчуждать. В связи с этим к участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения должно привлекаться лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абз. 2 ст. 462 ГК РФ непривлечение продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
В случае обращения добросовестного покупателя с иском о возмещении убытков к продавцу, не участвовавшему в деле, при подготовке дела к судебному разбирательству ответчику следует предлагать представить доказательства в подтверждение обстоятельств, препятствующих изъятию имущества. Факты и правоотношения, установленные вступившим в законную силу решением суда об истребовании имущества, не являются обязательными для суда и могут оспариваться продавцом, не участвовавшим в ранее рассмотренном деле (ч. 2 ст. 61, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ).
Из правила, допускающего возможность возврата имущества, закон делает исключение: деньги (ст. 140 ГК РФ) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК РФ) не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
Судебная защита прав собственника в случаях, когда нарушения не соединены с лишением его владения своим имуществом, осуществляется путем предъявления негаторного иска (ст. 304 ГК РФ).
Негаторный иск - это иск собственника, направленный на защиту от указанных нарушений. Предметом такого иска является устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска (например, требование о сносе постройки, возведенной на соседнем земельном участке с нарушением установленных норм и правил, в результате чего уровень освещенности жилых помещений в принадлежащем истцу доме уменьшился значительно ниже допустимого уровня, требование о демонтаже на общей лестничной площадке металлической двери, препятствующей свободному проходу в жилое помещение истца, и т.п.).
Правила об исковой давности по негаторному иску не применяются (ст. 208 ГК РФ). Размер государственной пошлины по такому иску составляет для физических лиц 200 руб., для юридических лиц - 4000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, имеет равные с собственником права на защиту своего владения, в том числе против самого собственника (ст. 305 ГК РФ).
В судебной практике иногда отказывают в принятии искового заявления о возмещении материального ущерба, причиненного повреждением автомобиля, которым истец пользуется на основании полной доверенности. Отказ мотивируется тем, что в данном случае истец обращается не за защитой своего права, а в интересах собственника поврежденного автомобиля, не уполномочившего его на предъявление иска в суд (ст. ст. 3, 4, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). С подобной практикой трудно согласиться. Лицо, владеющее имуществом на основании доверенности и представляющее интересы собственника перед третьими лицами, обязано возвратить это имущество в том же состоянии, в каком оно получено, с учетом естественного износа и представить отчет с приложением оправдательных документов. Следовательно, убытки, причиненные повреждением автомобиля, падают на лицо, владеющее автомобилем по доверенности, что является основанием для признания его надлежащим истцом по иску о возмещении таких убытков. По такому иску собственник привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца (ст. 43 ГПК РФ).
§ 2. Споры о праве собственности на жилой дом, квартиру
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (в ред. от 20 марта 2011 г.) (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск, если иное не предусмотрено законом, подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
На стадии подготовки к судебному разбирательству дел по искам о признании права собственности на жилой дом, квартиру при совершении процессуальных действий, составлении процессуальных документов (определений, ходатайств, запросов и т.п.), установлении необходимых для правильного разрешения дела доказательств следует исходить из нормативных правовых актов, определяющих понятия, содержание и правовой режим этих объектов недвижимости и их составных частей.
Жилищное и гражданское законодательство определяют жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры как самостоятельные виды жилых помещений, являющихся объектами жилищных прав (ст. 16 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). ЖК РФ в отличие от ГК РФ признает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав также и комнату, хотя по сути комната (изолированное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания) является частью квартиры. Каких-либо иных помещений, которые можно было бы признать самостоятельной частью квартиры, не имеется. Помещения вспомогательного назначения (кухня, ванная комната, коридор и т.п.) не предназначены для постоянного проживания, относятся ко всей квартире и не могут рассматриваться как ее часть.
Следует обратить внимание на то, что под жилым домом жилищное и гражданское законодательство понимают одноквартирный дом. Когда речь идет о многоквартирном доме, то на это специально указывается в соответствующей правовой норме (гл. 6 ЖК РФ, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Объектами индивидуального жилищного строительства, при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте которых не требуется осуществление подготовки проектной документации, признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 ГсК РФ). Возводимый жилой дом приобретает статус объекта индивидуального жилищного строительства со дня приемки его в эксплуатацию. До этого он может быть отнесен лишь к объектам незавершенного строительства. Критерии, позволяющие отнести незавершенное строительство к недвижимости, нормативно не определены. Представляется, что по смыслу ст. 130 ГК РФ основным критерием следует считать невозможность перемещения строящегося объекта без нанесения несоразмерного ущерба его предназначению.
Составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилого строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Судебные споры возникают в отношении возводимого жилого дома (незавершенное строительство), возведенного до введения в действие Закона о регистрации (31 января 1998 г.) и в период действия этого Закона. Право собственности на возведенный жилой дом на день обращения с заявлением в суд может быть зарегистрировано и не зарегистрировано. В зависимости от ситуации определяются доказательства, которые необходимо представить суду в подтверждение обстоятельств, имеющих юридическое значение.
Незавершенное строительство относится к недвижимому имуществу (недвижимости), т.е. к прочно связанным с землей объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 25 Закона о регистрации, п. 1 ст. 130 ГК РФ), и может являться предметом судебного спора. В частности, в судебном порядке заинтересованные лица могут оспаривать отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства или произведенную регистрацию, а также требовать признания права собственности на такой объект либо на его часть. Споры о праве собственности на объект незавершенного строительства возникают, как правило, между супругами и наследниками умершего застройщика.
В зависимости от правового режима объекта недвижимости и характера возникшего правоотношения в процессе подготовки дела суду представляются:
документы, подтверждающие право собственности или иное право гражданина на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП, акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, выписка из похозяйственной книги и др.);
разрешение на строительство;
документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, если предметом спора является такой объект;
документы о приемке жилого дома в эксплуатацию;
документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Доказательства наличия права на земельный участок необходимы в тех случаях, когда судебный спор связан с новым строительством, приемкой в эксплуатацию жилого дома, а не с правами на существующий жилой дом. При проведении реконструкции или капитального ремонта жилого дома собственник этого дома, осуществляющий свои полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом путем его преобразования, является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и не должен доказывать факт отвода ему земельного участка для целей реконструкции или капитального ремонта жилого дома, тогда как по спорам, связанным с объектом незавершенного строительства, данный факт подлежит обязательному доказыванию.
Здесь уместно отметить, что при отсутствии права на земельный участок незавершенное строительство является самовольной постройкой и право собственности на такой объект не возникает. С учетом требований подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ лицо, обращающееся за судебной защитой своего права на объект незавершенного строительства, должно представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, для строительства данного объекта недвижимости, но и о том, что строительство жилого дома ведется в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции жилого дома, а также для его капитального ремонта, если при проведении такого ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома. Такое разрешение обязательно должно представляться по спорам о правах на объект незавершенного строительства. В силу ч. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) в иных случаях, если в соответствии с ГсК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на 10 лет и может быть продлено при условии, что в период его действия были начаты строительство, реконструкция или капитальный ремонт жилого дома, а заявление о продлении срока подано не менее чем за 60 дней до истечения срока действия выданного разрешения. Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 <1>. Выданные до ее установления в соответствии с ГсК РФ 1998 г. разрешения на строительство по форме, принятой законом и иными нормативными актами субъектов РФ, признаются действительными (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <2>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.
<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 17.
По делам об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство либо в продлении срока действия разрешения обязанность доказать наличие оснований для такого отказа, предусмотренных ч. ч. 13, 20 ст. 51 ГсК РФ, возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об отказе (ч. 1 ст. 249 ГПК РФ).
Вместе с тем с 1 сентября 2006 г. для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом достаточно представить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земельный участок и документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества на этом земельном участке. Отсутствие в этом случае у гражданина разрешения на строительство (если объект недвижимого имущества не является объектом незавершенного строительства) не может служить основанием для приостановления государственной регистрации или для отказа в данной регистрации (ст. 25.3 Закона о регистрации). Поэтому при подготовке дел по требованиям, связанным с таким объектом недвижимости, разрешение на строительство не является необходимым доказательством и может не представляться.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, и содержащими описание данного объекта, являются технический паспорт (до 1 марта 2008 г.) и кадастровый паспорт.
В соответствии с ч. 5 ст. 19 ЖК РФ осуществляется государственный технический учет жилищного фонда, включающий в себя техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанных с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Технический учет жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации - унитарными предприятиями, службами, управлениями, центрами, бюро (именуемыми БТИ).
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (в ред. от 27 декабря 2009 г.) установлен государственный кадастровый учет недвижимого имущества. Предусмотрено, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости (ст. 14); до 1 января 2013 г. устанавливается переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ст. 43); кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу данного Закона (1 марта 2008 г.) в целях, связанных с осуществлением соответствующей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (ст. 47).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Кадастровый паспорт является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, и представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости (вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке и др.). Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. N 32 утверждены: форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (приложение N 1); форма кадастрового паспорта помещения (приложение N 2); форма кадастрового паспорта земельного участка (приложение N 3) <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2008. 22 февр.
Объект незавершенного строительства прекращает свое существование с момента принятия жилого дома в эксплуатацию. С этого времени предметом судебного спора может быть жилой дом (часть дома), а не объект незавершенного строительства. Лица, считающие себя собственниками возведенного жилого дома или его части, могут, в частности, оспаривать в суде отказ в государственной регистрации их права собственности, а также регистрацию права других лиц, если она будет произведена.
Основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта недвижимости являются документы, удостоверяющие возможность эксплуатации этого объекта. До введения в действие нового ГсК РФ (1 января 2005 г.) таким документом являлся акт приемки объекта в эксплуатацию. Приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилась государственными приемочными комиссиями в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" <1> (в ред. от 30 декабря 1998 г.). Датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией.
--------------------------------
<1> Свод законов СССР. Т. 6. С. 5.
После 1 января 2005 г. документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГсК РФ). Однако до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ). До указанной даты единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства (п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации).
Право собственности на вновь созданный (построенный, реконструированный) жилой дом возникает с момента государственной регистрации такого права в ЕГРП. Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также ограничениях (обременениях) прав, о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2010 г. N 180 <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2010. 13 окт.
Государственная регистрация права собственности на вновь возведенный жилой дом производится за лицом, имеющим право собственности или иное законное право на земельный участок, на котором возведен жилой дом, а также разрешение на строительство этого жилого дома. Презюмируется, что владелец земельного участка построил жилой дом для себя, реализовав предоставленное ему подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ право на возведение жилого строения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Вместе с тем в создании нового объекта недвижимости могут участвовать несколько лиц. Не вызывает сомнения, что лица, выполнявшие за определенную плату работы по строительству дома в соответствии с заключенными с ними договорами (подрядчики, специалисты), независимо от объема выполненных работ не могут претендовать на созданный объект и требовать признания за ними права собственности на жилой дом или его часть. Совершенно очевидно, что эти лица не имели цели создания имущества для себя, выполняли строительные работы за вознаграждение (иногда в порядке оказания безвозмездной помощи).
Сложнее разрешить вопрос о правах лиц, которые совместно с владельцем земельного участка участвовали в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), имея намерение приобрести право на часть жилого дома по завершении его строительства. Именно эти лица при отрицании их права на созданный объект недвижимости обращаются за судебной защитой. Иски о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве предъявляются в суды как членами семьи, родственниками застройщика, помогавшими ему в строительстве, так и посторонними для застройщика лицами.
При подготовке данной категории дел необходимо в первую очередь определить характер отношений, сложившихся между владельцем земельного участка (застройщиком) и лицами, претендующими на часть жилого дома, а также степень их участия в создании недвижимого имущества. Каждое такое дело имеет свои особенности, что не позволяет перечислить все доказательства, которые необходимо представить лицам, участвующим в деле. Рассмотрим общие принципы, выработанные судебной практикой при определении юридически значимых обстоятельств и необходимых для их подтверждения доказательств по подобной категории дел.
Сам по себе факт участия в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилого дома посторонних для застройщика лиц, а равно членов его семьи, родственников, оказывавших ему содействие своим трудом либо денежными средствами, не может служить основанием для удовлетворения их притязаний на жилой дом либо его часть. В случае спора эти лица вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.
Общая долевая собственность застройщика и указанных лиц на совместно созданный ими объект может возникнуть в соответствии с положениями п. 1 ст. 218, п. 4 ст. 244 ГК РФ. Предметом доказывания по иску созастройщиков о признании права собственности на часть жилого дома является не только сам факт участия в строительстве, но и отношение к этому застройщика, а также цель, которую преследовали участники строительства. Иск может быть удовлетворен судом лишь при условии, если будет доказано, что все лица, участвовавшие в строительстве, действовали для достижения общей для них цели, заключающейся в приобретении права долевой собственности на объект недвижимости по окончании его строительства.
Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами, на которые следует обратить внимание сторон и предложить представить в их подтверждение доказательства, являются наличие между застройщиком и лицами, претендующими на часть жилого дома, договоренности о создании общей собственности на жилой дом, а также мотивация участия указанных лиц в строительстве. Названные обстоятельства неразрывно связаны между собой, ибо при доказанности договоренности о создании общей собственности и факта участия в строительстве лиц, претендующих на часть жилого дома, вполне логично сделать вывод, что эти лица вкладывали свой труд и средства в строительство именно в целях приобретения права собственности на определенную часть жилого дома. Вопрос состоит в том, какими средствами доказывания могут подтверждаться эти обстоятельства.
В юридической литературе высказывается мнение, что "соглашение о создании общей долевой собственности представляет собой не что иное, как сделку (ст. 153 ГК РФ), а поэтому в силу предписаний ст. 160 ГК РФ такое соглашение должно быть облечено в простую письменную форму. При нарушении требований закона о простой письменной форме свидетельские показания должны быть исключены как средства доказывания наличия соглашения и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ)" <1>.
--------------------------------
<1> Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д, 2003. С. 123.
Такое мнение представляется верным лишь отчасти. Действительно, указанное соглашение можно считать сделкой, однако авторы не называют норму закона, устанавливающую письменную форму для выражения намерения создать в будущем общую собственность. Что касается условия об объеме материальных вложений каждой из сторон в строительство, то это условие должно подтверждаться письменными и другими доказательствами, за исключением свидетельских показаний, если сумма вложений превышает указанный в подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ размер.
Судебная практика также исходит из того, что соглашение о совместном строительстве жилого дома, определяющее цели вложения его участниками своих средств и трудовых затрат в строительство, не обязательно должно заключаться в письменной форме. Письменные договоры, отражающие намерение сторон создать общую долевую собственность, заключаются редко, а между лицами, проживающими совместно без регистрации брака, практически отсутствуют. В то же время свидетельские показания признаются недопустимыми при доказывании обстоятельств, свидетельствующих о фактах и размере материальных вложений каждого из участников строительства, в тех случаях, когда требуется их письменное подтверждение.
Следовательно, в обоснование утверждения о состоявшемся соглашении суду могут быть представлены любые фактические данные, на основе которых можно установить наличие или отсутствие договоренности о создании общей собственности на жилой дом, который будет возведен на земельном участке, принадлежащем одному из участников соглашения. О наличии такого соглашения может свидетельствовать характер взаимоотношений сторон (например, длительное совместное проживание мужчины и женщины одной семьей без регистрации брака, ведение ими общего хозяйства и осуществление строительства дома для последующего проживания в нем), планировка жилого дома, имеющего обособленные части дома с отдельными выходами, предназначенные для каждого из участников строительства, порядок пользования помещениями жилого дома после его постройки, участие в расходах по содержанию жилого дома, оплате налогов и другие конкретные обстоятельства. Каких-либо препятствий для подтверждения указанных обстоятельств свидетельскими показаниями не имеется.
Помимо доказывания наличия договоренности о создании общей собственности истец должен также доказать размер своего участия в строительстве, без чего невозможно определить его долю в праве общей собственности на жилой дом. В подтверждение факта и размера материальных вложений могут представляться письменные заявления, указания застройщика о производстве соответствующих работ либо приобретении материалов и оборудования, чеки, счета, квитанции, накладные о приобретении и перевозке строительных материалов, договоры с организацией, осуществлявшей строительство, или с физическими лицами, выполнявшими работы по строительству, их расписки в получении денежных сумм, сведения налоговых органов о включении этих сумм в совокупный доход получивших их лиц за соответствующий год и т.п.
Иногда вывод о распределении размера долей основывается на соотношении размера долей лиц, проживавших одной семьей без регистрации брака в период строительства жилого дома, либо исходя из реально обособленных частей жилого дома, поступивших во владение каждого участника соглашения по окончании строительства. Такая позиция заслуживает внимания, поскольку основана на объективных данных, позволяющих определить доли участников общей собственности в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ.
Если предметом судебного спора является возведенный жилой дом, право собственности на который уже зарегистрировано в ЕГРП, то в просительную часть искового заявления следует включать требование об оспаривании права ответчика (обладателя зарегистрированного права) на соответствующую часть жилого дома. Это позволит избежать неясностей и затруднений при осуществлении государственной регистрации права собственности в соответствии с состоявшимся решением суда, если заявленные требования будут удовлетворены.
Лицо, оказавшее содействие застройщику в создании объекта индивидуального строительства, может претендовать только на часть жилого дома, соответствующую размеру его участия в строительстве. Право на возведенный объект индивидуального жилищного строительства в целом (как, впрочем, и на объект незавершенного строительства) у граждан, оказавших содействие застройщику в строительстве, не может возникнуть по соглашению о создании общей долевой собственности на данный объект. Разрешение на строительство выдается конкретному лицу на создание на отведенном ему земельном участке определенного недвижимого имущества, титульным собственником которого в будущем становится данное лицо. Замена лица, получившего такое разрешение на создание для себя на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимости, другим лицом требует передачи в установленном законом порядке права на земельный участок новому застройщику, изменения всех ранее выданных разрешений, для чего одного соглашения указанных лиц недостаточно. Право собственности на весь возведенный жилой дом граждане, участвовавшие в его строительстве, могут приобрести после государственной регистрации права собственности застройщика на этот дом лишь на основании гражданско-правового договора, оформленного и зарегистрированного в установленном порядке (договора купли-продажи, мены, дарения и т.п.).
Определенные особенности имеет подготовка к судебному разбирательству дел по искам о праве собственности на часть жилого дома по основанию участия в его реконструкции, в том числе связанной с возведением пристроек. Возможность удовлетворения в судебном порядке указанных требований не исключается, и нельзя согласиться с существующим мнением о том, что основанием для признания права собственности на часть жилого дома может быть содействие застройщику (по договоренности о создании общей собственности) только в стадии строительства самого жилого дома.
Существенное значение для правильного разрешения дела в данном случае имеют объем и характер осуществленной реконструкции, под которой понимается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического оборудования (п. 14 ст. 1 ГсК РФ).
При наличии изложенных выше обстоятельств, влекущих возникновение общей долевой собственности, участие лица в реконструкции жилого дома, связанной с возведением капитальной жилой пристройки, вследствие которой увеличиваются размер и стоимость жилого дома, может служить основанием для признания за ним права собственности на долю жилого дома, приходящуюся на возведенную пристройку или ее часть в зависимости от объема участия в реконструкции и существовавшей договоренности. Размер доли, приходящейся на жилую пристройку, от всего жилого дома, в состав которого она входит, определяется судом на основании заключения эксперта (порядок определения размера долей в общей собственности на дом рассматривается ниже).
В то же время возведенная в результате реконструкции пристройка, которая не может самостоятельно использоваться по назначению, соответствующему назначению жилого строения, является вспомогательным помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома (веранда, неотапливаемое мансардное помещение и т.п.). В данном случае претензии лиц, участвовавших в реконструкции, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными, они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.
Необходимо обратить внимание на то, что при отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть жилого дома суд не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за понесенные расходы и тогда, когда факт их вложения и размер подтверждены соответствующими доказательствами. Если на стадии подготовки дела к судебному разбирательству истец, проанализировав возражения ответчика и сопоставив свои доказательства с доказательствами, представленными ответчиком, придет к выводу об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения его иска, то уже на этой стадии процесса ему целесообразно изменить предмет своего иска и потребовать возмещения произведенных затрат. Это позволит избежать излишних расходов, связанных с рассмотрением иска о признании права собственности и предъявлением после отказа в его удовлетворении другого иска о возмещении затрат на строительство (по государственной пошлине, проведению судебных экспертиз, оплате юридической помощи адвоката и т.п.).
В практике судов встречаются также дела по искам о признании права собственности на совместно приобретенные несколькими лицами жилой дом, квартиру с регистрацией права собственности на одно лицо, указанное в договоре в качестве покупателя. Суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск членов семьи о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.
Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому при оспаривании указанного права ответчик не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно поступают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.
Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.
Посторонние для покупателя лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, не могут претендовать на признание за ними права собственности на часть этих объектов недвижимости по мотиву договоренности о совместной покупке. Они вправе лишь требовать возврата переданной ими суммы либо оспаривать договор купли-продажи, если для этого имеются предусмотренные законом основания.
По исковым требованиям о признании права собственности на совместно возведенные (приобретенные) жилой дом, квартиру суду следует обсуждать причины, по которым не было зарегистрировано право собственности истца на спорный объект недвижимости в соответствии с достигнутой, по его утверждению, договоренностью о создании общей собственности, и предлагать истцу представить доказательства того, что именно эти причины не позволили либо существенно препятствовали ему надлежащим образом и своевременно оформить свои права.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В частности, законом установлен иной момент возникновения права собственности граждан на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищно-строительными кооперативами. Первоначально право собственности на кооперативный жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суд.
Право пользования гражданина жилым помещениям в доме кооператива трансформируется в право собственности на это помещение, предоставленное ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Государственная регистрация, предусмотренная ст. 131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.
Общий срок исковой давности для защиты нарушенного права на жилой дом, квартиру (их часть) составляет три года. Течение давностного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (например, со дня совершения ответчиком действий, явно отрицающих право другого лица на общее имущество, государственная регистрация прав на которое не произведена, либо предъявления требования об освобождении спорного имущества), а при оспаривании зарегистрированного права - со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что внесенной записью в ЕГРП нарушены его право на оформление части имущества в собственность в соответствии с имевшейся договоренностью.
Вышеизложенное не относится к супругам, осуществившим строительство (реконструкцию) или приобретение во время брака жилого дома, квартиры, что является законным основанием для возникновения их общей совместной собственности на объект недвижимости независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован, за исключением случаев, когда иное установлено брачным договором между ними.
§ 3. Споры, связанные с самовольной постройкой
Право собственника земельного участка возводить на своем участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам основано на конституционных полномочиях собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Такими же правами обладают лица, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Реализация указанного права не должна наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Строительство или реконструкция, результатом которой является новый объект недвижимости, должны быть осуществлены с соблюдением требований закона и иных правовых актов. В противном случае возведенная постройка будет считаться самовольной, лицо, осуществившее строительство, не приобретает на нее права собственности и не вправе продавать, дарить, сдавать ее в аренду, совершать иные сделки по распоряжению такой постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Такие сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими из этого последствиями. Лица, виновные в самовольном строительстве, реконструкции жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Любого из перечисленных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать возведенный (реконструированный) объект недвижимости самовольной постройкой.
Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен в суд собственником земельного участка, на котором находится постройка, иным субъектом вещного права на земельный участок или его законным владельцем, а также лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С таким иском в публичных интересах вправе обратиться в суд прокурор или уполномоченные федеральным законодательством органы, к каковым можно отнести органы местного самоуправления, регулирующие вопросы планировки и застройки территории муниципальных образований, осуществляющие выдачу разрешений на строительство (ст. 8, ч. 4 ст. 51 ГсК РФ).
Лицо, не обладающее правом на земельный участок, обязано указать в исковом заявлении о сносе самовольной постройки, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов этой постройки. Правом требовать сноса постройки только по тому основанию, что она является самовольной, данное лицо не обладает, поскольку может обращаться в суд исключительно за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов и лишь при этом условии суд возбуждает гражданское дело (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). Истец по такому иску обязан доказать нарушение его прав и законных интересов, например представить доказательства того, что самовольная постройка, возведенная на земельном участке, смежном с его земельным участком, приводит к разрушению принадлежащих ему строений в результате ливневых стоков с постройки на эти строения, снижению их солнечного освещения ниже допустимого уровня и т.п.
В судах возникают также споры, связанные с отказом в государственной регистрации права собственности на постройку либо в выдаче свидетельства о праве на наследство по мотиву самовольного возведения постройки. Обстоятельства, подлежащие доказыванию по таким спорам, определяются с учетом правовых норм, регулирующих отношения, связанные с предоставлением земельных участков и осуществлением на них строительства.
Однако больше всего рассматривается дел по искам граждан о признании за ними права собственности на жилой дом, построенный (реконструированный) при отсутствии надлежащих разрешений.