МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Московский государственный университет

Путей сообщения (МИИТ)

Кафедра «Экономика и управление на транспорте»

Рабочая тетрадь

Для практических занятий по дисциплине

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

По теме

«МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Студент______________________________

Группа ______________________________

Вариант ______________________________

Москва – 2014


СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 4

2. ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 6

3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 8

3.1. МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 8

3.2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 16

3.3. МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 22

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 28

5. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. 33

6. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК ДИСКОНТИРОВАНИЯ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. 38

пРИЛОЖЕНИЕ. 43

 

 


ВВЕДЕНИЕ

Рабочая тетрадь к практическим занятиям по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов Московского государственного университета путей сообщения содержит теоретические вопросы, а также условия задач с многовариантными исходными данными по отдельным проблематикам курса.

Применение рабочей тетради на практических занятиях по дисциплине «Экономика недвижимости» позволяет сформировать у студентов навыки и умения по применению основных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости (затратный, рыночный, доходный) на практике, определению стоимости объектов недвижимости, использованию методов математической статистики при расчете параметров объекта недвижимости, а также рассмотренных показателей при обосновании решений по управлению недвижимостью.

В каждом разделе рабочей тетради приведены таблицы для решения задач, а также свободные ячейки для ответов на теоретические вопросы. В ходе практических занятий студент заполняет рабочую тетрадь в соответствии со своим вариантом. Вариант состоит из трех цифр, каждой цифре соответствует столбец с соответствующим номером вопроса. Список вопросов по каждому разделу рабочей тетради приведен в приложении. Цифру варианта следует выбрать согласно номеру указанному в скобках перед вопросом или показателем. Теоретический вопрос 4 является общим для всех вариантов.

Распределение теоретических вопросов по вариантам

Номер вопроса Вариант
(3) Вопрос 1
(2) Вопрос 2
(1) Вопрос 3

Например, варианту 123 соответствует вопросы 7,5,3. При решении практических задач руководствоваться аналогичным правилом.

 

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.  
2.    
3.    

 

4. Принцип наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

 

  Ø
  Ø
  Ø
  Ø

 

ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.  
2.    
3.    

 

 

4. Приведите пример разновидностей специальной стоимости.

Специальная стоимость

 

 

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.    
2.    
3.    

4. Приведите пример:

 

Физического износа недвижимости  
Морального износа недвижимости  
Внешнего износа недвижимости  

 

5. Решите задачи:

Задача 1.

В оцениваемом офисном здании имеется складское помещение, площадью S. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости показал, что в настоящее время данную площадь целесообразнее использовать как офисную. Оценить стоимость создаваемой офисной площади.

Показатель Вариант
(3) Площадь складского помещения (S), кв. м
(2) Сметная стоимость складского помещения, у.е. 15 000 16 500 18 000 19 800 21 500 24 000
(1) Физический износ складского помещения, % 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0
(3) Удельные затраты на ликвидацию, у.е./ кв. м
(2) Удельные затраты на ремонт под офис, у.е./ кв. м
(1) Стоимость возврата материалов, у.е. 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000

 

Формулы для решения задачи:
 

 

Расчетная таблица

Показатель Ед.изм. Значение
Сметная стоимость складского помещения    
Физический износ складского помещения    
Стоимость складского помещения с учётом износа    
Удельные затраты на ликвидацию    
Площадь складского помещения (S)    
Затраты на ликвидацию склада    
Удельные затраты на ремонт под офис    
Площадь складского помещения (S)    
Затраты на ремонт склада    
Стоимость возврата материалов    
Стоимость складского помещения за вычетом стоимости возврата материалов    
Общая стоимость создаваемой офисной площади    

 

Вывод:

   

Задача 2.

Определить остаточную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики.

Показатель Вариант
(3) Площадь здания, кв. м 2 000 2 300 2 500 2 700 3 000 3 200
(2) Период эксплуатации, лет
(1) Предполагаемый период эксплуатации, лет
(3) Удельные затраты на строительство объекта-аналога, у.е./кв. м
Формулы для решения задачи:
 

Расчетная таблица

Показатель Ед.изм. Значение
Удельные затраты на строительство объекта-аналога    
Площадь здания    
Затраты на строительство объекта-аналога    
Период эксплуатации    
Предполагаемый период эксплуатации    
Износ    
Остаточная стоимость офисного здания    

 

Вывод:

   

Задача 3.

Определить общий уровень износа установленного в оцениваемом здании электрооборудования, не соответствующего рыночным стандартам и требованиям арендаторов.

Показатель Вариант
(3) Сметная стоимость существующего электрооборудования, руб. 50 000 55 000 60 000 65 000 70 000 75 000
(2) Физический износ электрооборудования, руб. 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000
(1) Возврат материалов за счет продажи демонтированного оборудования, руб. 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500
(3) Стоимость демонтажа существующего электрооборудования, руб. 1 000 1 300 1 600 1 900 2 200 2 500
(2) Стоимость монтажа нового электрооборудования, руб. 4 500 4 300 4 100 3 900 3 700 3 500
(1) Уровень экономического износа, %
Формулы для решения задачи:
   

 

Расчетная таблица

Показатель Ед.изм. Значение
Сметная стоимость существующего электрооборудования    
Стоимость демонтажа существующего электрооборудования    
Стоимость монтажа нового электрооборудования    
Возврат материалов за счет продажи демонтированного оборудования    
Стоимость электрооборудования с учётом затрат на демонтаж и монтаж и вычетом стоимости возврата материалов    
Физический износ электрооборудования    
Физически износ электрооборудования с учётом затрат на демонтаж и монтаж и вычетом стоимости возврата материалов    
Общий уровень износа электрооборудования    

 

Вывод:

 

 

Задача 4.

Определить остаточную стоимость и уровень физического износа здания.

Показатель Вариант
(2) Стоимость, тыс. у.е.:
1. Фундамент
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия, покрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Отделка помещений
7. Система отопления и др. оборудование
(3) Действительный возраст, лет:
1. Фундамент
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия, покрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Отделка помещений
7. Система отопления и др. оборудование
(1) Срок полезного использования, лет:
1. Фундамент
2. Стены, перегородки
3. Перекрытия, покрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Отделка помещений
7. Система отопления и др. оборудование
Формулы для решения задачи:
   

Расчетная таблица

  Стоимость Действительный возраст Срок полезного использования Износ Остаточная стоимость офисного здания
1. Фундамент          
2. Стены, перегородки          
3. Перекрытия, покрытия          
4. Кровля          
5. Полы          
6. Отделка помещений          
7. Система отопления и др. оборудование          
Итого:          
             

 

Вывод:

   

 

 

МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.    
2.    
3.   -

 

 

4. Приведите основные элементы сравнения при использовании

метода сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости.

Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø

 

5. Решите задачи:

Задача 5.

Определить величину абсолютной корректировки стоимости 1 кв. м в год на местоположение магазина площадью S кв. м, расположенного около станции метрополитена, если в качестве аналога используется точно такой же магазин, находящийся в пяти остановках наземного транспорта от станции метро. Объект-аналог приносит доход на тыс. руб./г. меньше. Значение валового рентного мультипликатора равно ВРК.

Показатель Вариант
(1) , тыс. руб./г.
(2) ВРК 5,0 5,2 5,4 5,6 5,8 6,0
(3) S, кв. м

 

Формулы для решения задачи:
 

 

Обозначения к расчетной таблице:

Смаг. – стоимость оцениваемого объекта;

а – величина абсолютной корректировки.

 

Расчетная таблица:

Показатель Ед.изм. Значение
   
ВРК    
Смаг.    
S    
а    

 

Вывод:

 

Задача 6.

Объект недвижимости за счет лучшего местоположения приносит ежемесячно арендную плату на тыс. руб. больше, чем аналогичные объекты. Валовой рентный коэффициент по объектам-аналогам равен ВРК. Общая площадь объекта оценки равна S кв. м. Определить значение корректировки стоимости 1 кв.м в год на местоположение оцениваемой недвижимости.

Показатель Вариант
(1) , тыс. руб./мес.
(2) ВРК 5,5 5,7 5,9 6,1 6,3 6,5
(3) S, кв. м
Формулы для решения задачи:
   

 

Обозначения к расчетной таблице:

Смаг. – стоимость оцениваемого объекта;

а – величина абсолютной корректировки.

 

Расчетная таблица:

Показатель Ед.изм. Значение
   
ВРК    
Смаг.    
S    
а    

 

Вывод:

   

Задача 7.

Определить скорректированную стоимость объекта.

Показатель Вариант
(3) Цена объекта-аналога, млн руб. 5,0 7,0 9,0 11,0 13,0 15,0
(2) Время продажи объекта-аналога, мес. назад.
(1) Темп изменения цены, % в мес. 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0
(3) Поправка на местоположение, % 1,0 2,5 4,0 5,5 7,0 8,5
(2) Поправка на удобства, % 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0
(1) Поправка на экологическое положение, % 1,0 1,4 1,8 2,2 2,6 3,0
(3) Поправка на качество ремонта, % 1,0 2,3 3,6 4,9 6,2 7,5
Формулы для решения задачи:
 

 

Расчетная таблица:

Показатель Ед.изм. Значение
Время продажи объекта-аналога    
Темп изменения цены    
Поправка на время для определения стоимости объекта (коэффициент)    
Цена объекта-аналога    
Стоимость объекта    
Поправка на местоположение    
Поправка на удобства    
Поправка на экологическое положение    
Поправка на качество ремонта    
Сумма поправок для определения скорректированной стоимости объекта (коэффициент)    
Скорректированная стоимость объекта    

 

Вывод: