Методи визначення коефіцієнта капіталізації.

Найбільш поширеними методами визначення коефіцієнта капіталізації є метод екстракції і метод кумулятивної побудови.

Метод екстракції передбачає визначення характерного співвідношення між чистим операційними доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок.

Ск = ЧОД/Ц

ЧОД – чистий операційний дохід від використання подібної земельної ділянки (поліпшеної або не поліпшеної);

Ц – ціна продажу подібної земельної ділянки.

Метод кумулятивної побудови передбачає розрахунок коефіцієнта капіталізації як суми безризикової процентної ставки та ризиків, пов’язаних із інвестуванням в об’єкт нерухомості.

Ск = Сб + ∑Пі

Сб – без ризикова ставка капіталізації (приймається за рівнем норми доходу на без ризикові інвестиції, наприклад, за рівнем норми доходу на депозити в найбільш стабільних банках країни);

∑Пі – сума премій (надбавок) за додаткові ризики, пов’язані із інвестуванням в об’єкт нерухомості.

В якості додаткових ризиків найчастіше розглядаються надбавки за ліквідність нерухомості, за інвестування в різні об’єкти нерухомості, за інвестиційний менеджмент.

Премія за ліквідність об’єкта нерухомості додається для компенсації низької ліквідності нерухомості. Під ліквідністю розуміють можливість переведення нерухомості в грошову форму за найкоротший термін з мінімальними втратами.

Премія за інвестування в різні об’єкти нерухомості залежить від специфіки об’єкта оцінки. Чим більш специфічним є об’єкт оцінки, тим вищий ризик, пов'язаний із інвестуванням в даний об’єкт, тим вища премія за ризик інвестування в об’єкт.

Премія за інвестиційний менеджмент додається для компенсації необхідності і складності управління об’єктом нерухомості. Чим більш нетиповим є об’єкт нерухомості, тим більш ризикованим є інвестування в нього, тим більш компетентного управління воно потребує.

Коефіцієнт (ставка) капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Для забудованої земельної ділянки коефіцієнт капіталізації розраховується на основі коефіцієнтів капіталізації для земельної ділянки та земельних поліпшень, а також питомої ваги вартості земельної ділянки і вартості земельних поліпшень в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

 

С0 = СЗ * ЧЗ + Сп * Чп

 

де К– середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації

СЗ, Сп - коефіцієнт (ставка) капіталізації для землі та для поліпшень;

ЧЗ, ЧБ – частка земельної ділянки та будівель і споруд відповідно до загальної вартості.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на
земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос, де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях); Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях). Очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки приймається на основі ринкових даних про продаж подібних об’єктів. Капіталізований чистий операційний або рентний дохід розраховується за методом прямої капіталізації (ЧОД /Ск або РД/Ск).

Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності. Принцип додаткової (граничної) продуктивності (внеску) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

 

Комбінації трьох зазначених підходів формують методи визначення вартості земельних ділянок.