Анализ месторасположения участка

Окружение участка

С юга и запада участок окружен жилой застройкой (9-12 этажей; застройка 70-80 годах), что положительно влияет на привлекательность жилой недвижимости на данном участке.

С юго-востока находиться автовокзал. Его влияние можно оценить как негативно-нейтральным. Прямыми сообщениями (дорогами) автовокзал с участком не связан. Но отрицательно влияние может проявиться как вид из окна.

Необходимо узнать планы города относительно участка между Спендиарова 5 и автовокзалом. В зависимости от типа и этажности будущей застройки близость к автовокзалу можно нивелировать.

Транспортная доступность

С северной стороны участок граничит с Южнобережным шоссе. С одной стороны постоянный поток автомобилей может негативно сказаться на привлекательности, но с другой стороны отличная транспортная доступность. Участок находиться практически при въезде в Ялту со стороны Симферополя. Это позволит жителям комплекса минимально передвигаться по самой Ялте, где с каждым годом усложняется ситуация с автомобильными пробками.

Местонахождение с позиции развлечения

Расстояние до набережной Ялты составляет 1,9 км. В данном случае набережную Ялту следует рассматривать как место отдыха, развлечений, а не как место купания.

Местонахождение с позиции доступа к морской воде и пляжам

Говоря объективно, в Ялте и в прибрежной территории морская вода не самая чистая для купания. Поэтому рациональному покупателю нет смысла приобретать жилье в непосредственной близости к береговой линии. Скорей всего человек, который регулярно отдыхает на ЮБК, будет ездить либо на санаторные пляжи, либо на пляжи в пригородах Большой Ялты и прочих маленьких прибрежных поселений, где вода и пляжи более чистые.

Поэтому, в целом, месторасположение участка можно оценить как положительное.

Анализ конкурентов

В Приложение №1 к Бизнес-плану прилагается паспорта 27 объектов жилой недвижимости города Ялты и прилегающей территории в 7-10 км.

Сводная таблица с ключевыми параметрами приведена ниже.

Изучив текущие проекты, следует принять во внимание следующие моменты:

· ЖК по ул.Спендиарова 5 является в настоящий момент самым высотным комплексом в Ялте. Его этажность составляет от 18-20 этажей. В то время, как среди конкурентов максимальная этажность – 17 этажей (два проекта), 16 этажей – два проекта, и один дом – 15-ти этажный.

Такая высокая этажность позитивно влияет на ценообразование.

По более чем 70% объектов удорожание кв.м. жилья с каждым этажом составляет более 100 долларов.

· С точки зрения стадийности строительства и ввода в эксплуатацию текущие проекты можно разделить следующим образом:

Продажи по проекту Спендиарова 5 планируется начать в 2010 году в объеме 10% от жилых площадей и паркинга.

Планируемая цена кв.м. в 2010 году – 3000 дол/кв.м. и 22000 дол/парко-место. Интерес покупателей на этой стадии будет отражать больше инвестиционные намеренья и в основном будет сконцентрирован на наиболее ликвидных квартирах (вид, этажность, площадь). Поэтому необходимо выработать политику продаж с ограничением продаж наиболее ликвидных квартир на первых стадиях.

Следует отметить, что на начало 2010 года на объекте будут закончены все земляные работы, а также залиты фундаменты (более половины или полностью), а степень готовности до конца 2010 года будет составлять уже 25-30%. Для такой степени готовности вполне реально продать 10% жилых площадей и паркинга.

При планируемых 645 квартирах в ЖК запроектировано всего около 250 подземных машиномест или одно машиноместо на 2,5 квартиры. Поэтому продать 10% паркинга (то есть каждому 2-3 покупателю квартиры) не должно составить проблем. Политика многих застройщиков – придержать паркинг до последнего (паркинг более ликвидный в сравнении со средней квартирой). Минимальная текущая цена на машиноместо в Ялте сегодня составляет $25000 (только в ЖК Эгоист есть м/м по цене 15000 евро, но для малолитражных машин).

· По многим объектам предоставляется скидки (как правило, за счет заниженного курса грн/доллар и грн/евро). По всем объектам компании Консоль (14 проектов из 27) проводиться акция – курс грн/дол до конца февраля 2009 года – 5,05 грн/дол., что эквивалентно 37,5% скидки.

Кроме Консоли скидки предоставляются еще по двум объектам - №5 и 25.

Важно понимать, что в условиях экономического и финансового кризиса установленные застройщиками цены на недвижимость не являются индикаторами реальных цен. По многим проектам продажи идут очень слабо, а это свидетельствует, что цена на недвижимость не является рыночной.

Но в тоже время во время кризиса рыночная цена может опускаться ниже реальной себестоимости, поэтому для выработки правильной политики ценообразования необходимо в первую очередь отталкиваться от себестоимости, а не текущей конъюнктуры рынка.

В непосредственной близости от участка планируется построить два жилых комплекса – ЖК «Royal House» и ЖК по ул.Изобильная (Застройщик Консоль).

ЖК на Спендиарова 5 находиться приблизительно по середине между комплексами “Royal House” и ЖК на ул.Изобильная.

ЖК на ул.Изобильная (паспорт №20) находиться на стадии Проект. Цена кв.м. жилья колеблется от 1500-2000 дол. (действует акция – курс 5,05 грн/дол до конца февраля). Комплекс находится выше Южнобережного шоссе и представляет из себя отдельно стоящий дом. По классности этот дом можно отнести к классу «эконом».

ЖК «Royal House» (паспорт №9) можно отнести к «бизнес-классу». По местонахождению находиться ближе к автовокзалу. С двух сторон проходят оживленные улицы – Московская и Киевская. Сейчас на объекте уже готово свайное поле. Планируемое окончание строительства – май 2010 года. Жилые апартаменты находятся начиная с 4-го этажа. Текущая цена кв.м. – от 2600 (вид на горы, 4эт.) и 2700 (вид на море, 4 эт.) и до 3400 (вид на горы, последний этаж) и 3500 (вид на море, последний этаж). С этажом стоимость кв.м. растет ровно на 100 дол. Вид на море на 100 долларов дороже, чем вид на горы. Машиноместа в настоящий момент на продаются. Застройщик / Заказчик - Девелоперская компания Техком Украина (Севастополь, www.tekh.com.ua). Никаких скидок в настоящий момент не предусмотрено.

ЖК «Royal House» следует рассматривать как ориентир по многим вопросам (ценообразование, строительство, ход продаж). Этот комплекс и все с ним связанное может выступить как маяк раннего предупреждения. Например, в паспорте объекта (№9) есть сведенья по ходу получения разрешительной документации, проведение работ по монтажу свай. Но самая главная информация – это ход продаж, ценовая политика, ключевые арендаторы по коммерческой недвижимости и ставки аренды / продажи, площади квартир, их планировка, отделка общих зон.

С точки зрения коммерческой недвижимости ЖК «Royal House» имеет явное преимущество связанное с местонахождением. Но размеры комплекса меньше, чем ЖК на Спендиарова. Этот фактор немного выравнивает преимущество по местонахождению.

• ⇐ Назад
123
Далее ⇒