ІНСТРУМЕНТАРІЙ УПРАВЛІННЯ ТА ОЦІНЮВАННЯ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА
Оцінка – це результат визначення і аналізу якісних , кіль-х характеристик об’єкту , а також процесу управління ним .
До основних елементів процесу оцінки відносять:
- визначенняоб’єкта оцінки – потенціалу підприємства;
- визначеня суб’єкта оцінки;
- критерії оцінки;
- показник або система показників;
- шкала вимірювання (одиниця виміру);
- глибина оцінки.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 1. Класифікація методичного забезпечення оцінки потенціалу
Оцінка вартості потенціалу підприємства безпосередньо пов'язана з теорією зміни вартості грошей у часі, тому що:
-по-перше, існує певний часовий лаг між моментом вкладання коштів у підприємство як об'єкт оцінки та моментом отримання доходів від користування ним як товаром;
-по-друге, існування такого часового лагу обумовлює необхідність урахування як інфляційних очікувань, так і ризику неотримання прогнозованих доходів.
Вартість - це грошовий еквівалент цінності об'єкта, який покупець готовий обміняти на право власності на цей об'єкт.
Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу:
Ø Витратний (майновий) — визначає вартість об’єкта на основі суми витрат на його створення та використання.
Ø Порівняльний (ринковий) — методи цієї групи визначають вартість на базі співставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод.
Результатний (дохідний) — вартість об’єкта оцінюється на основі величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.
Сутність методів доходного підходу полягає в прогнозуванні майбутніх доходів від використання об'єкта на один або кілька років з наступним перетворенням цих доходів у поточну вартість об'єкта. При цьому мають значення тривалість періоду одержання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, що супроводжують даний процес.
Методи оцінки об'єкта власності за доходом базуються на принципі очікування та відбивають майбутню прибутковість об'єкта власності, яка найбільшою мірою цікавить будь-якого гіпотетичного покупця, тому цей підхід є домінуючим як у зарубіжній, так і в українській оцінній практиці.
Використовуючи оцінку за доходом використовують наступні види доходу:
· чистий операційний дохід;
· грошовий потік;
· чистий прибуток.
Чистий операційний дохід – дохід, одержаний від нерухомості, що здається в оренду.
Грошовий потік – нерівномірні надходження грошових платежів від реалізації продукції, послуг.
Чистий прибуток – дохід, що залишається у розпорядженні фірми після відшкодування витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позичкові кошти.
Існує два метода перетворення доходів від експлуатації фірми у оцінку вартості:
- капіталізації;
- дисконтування доходів.
Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.
Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього прийнято розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:
1) загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);
2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capitalization
rate);
3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);
4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).
Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, що відображає звязок між доходом за один рік, або середньорічною величиною доходів за декілька років, і вартістю фірми:
Вф = Д / Кк
де Вф – вартість фірми;
Д – дохід;
Кк – коефіцієнт капіталізації.
Для розрахунку коефіцієнту капіталізації використовують наступні методи:
· за ставкою дисконту;
· на основі співставлення продажу;
· метод вирахування;
· звязаних інвестицій;
· для власного і позичкового капіталу;
· для складових частин нерухомості;
· метод Еллвуда.
Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід від експлуатації обєкту не обмежений у часі, коли вартість обєкту протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не обовязкове.
2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу обєктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми відшкодування капіталу.
Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою вартість. Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого, на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у оцінюваний обєкт.
Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:
· прямолінійне відшкодування капіталу;
· повернення капіталу за фактором відшкодування;
· повернення капіталу за фактором відшкодування і безризикової ставки дисконту.
Метод прямолінійного повернення капіталу використовується коли доходи від експлуатації оцінюваного обєкту зменшуються. Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за формулою:
Нв = 1/nв,
де Нв – норма віднкодування;
nв - число років, за які планується відшкодувати вартість обєкту.
Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу, що і вкладення в оцінюваний обєкт. Використовується при рівних періодичних доходах від експлуатації обєктів, а також в умовах, коли угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.
У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування: Нв = SFF
SFF = 1/Sn
Sn = ((1+r)n –1)/r,
де Sn – накопичення грошової одиниці за період;
SFF – фактор фонду відшкодування.
Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що приносить оцінюваний оюєкт висока і її важко досягти при реінвестуванні.
Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який планується відшкодувати вартість обєкту.
Нв = SFFб
Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст вартості обєкту що оцінюється.
Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості обєкту на фактор фонду відшкодування.
Метод звязаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і позичкового капіталу – метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу; і, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для землі і будівель – метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості.
Метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу використовується у тому випадку, якщо обєкт нерухомості придбаний за допомогою залученого капіталу.
У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:
Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв
де Kk – коефіцієнт капіталізації;
M – відношення величини кредиту до вартості нерухомості;
Rm – іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і фактора фонду відшкодування;
Ккв – коефіцієнт капіталізації на власний капітал.
Метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:
Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,
де З – вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;
Ккз – коефіцієнт еапіталізації для землі;
Н – вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;
Ккб – коефійієнт капіталізації для будівлі.
Використання метода звязаних інвестицій в умовах України обмежено у звязку:
· нерозвинутістю іпотечного кредитування;
· відсутності ринку землі, що не дозволяє дати ринкову оцінку вартості землі.
Метод Єллвуда при розрахунку коефіцієнта капіталізації враховує крім факторів, що вираховуються методом звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу, враховує такаж зміни вартості майна на прогнозований період.
Кк = У – М*С + dep – app(SFF),
Де У – ставка доходу на власний капітал;
С – іпотечний капітал;
dep – зменшення вартості майна за прогнозований період;
app – підвищення вартості майна за прогнозований період;
SFF – фактор фонду відшкодування при ставці У для прогнозованого періоду володіння.
Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:
С = У + Р(SFF) - F,
Де Р – частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду;
f – іпотечна постійна.
Іпотечний коефіцієнт знаходиться за допомогою спеціальних таблиць розроблених Єллвудом.
Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.
Метод дисконтування доходів грунтується на приведенні майбутніх доходів від експлуатації фірми у теперішню його вартість:
Вартість фірми = Сума майбутніх доходів.
Для використання оцінки за доходом необхідно:
1. визначити, яким чином слід привести майбутні доходи до теперішньої вартості;
2. розрахувати коефіцієнт капіталізації;
3. оцінити величину доходу від експлуатації обєкту, що оцінюється.
Як правило, для приведення майбутньої вартості до теперішньої використовують ставку дисконту. Тоді формула для визначення теперішньої вартості буде мати вигляд:
n
РV = FV/(1+r)n
i=1
де PV – теперішня вартість;
FV майбутня вартість;
і – число періодів (1…n)
Для визначення ставки дисконту найчастіше використовують два методи: метод оцінки капітальних активів, метод кумулятивної побудови.
МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ СТАВКИ ДИСКОНТУ
| Назва методу | Загальна характеристика | Технологія розрахунку | Специфіка використання | |
| Метод кумулятивної побудови | Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки | 
де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компенсація за і-тий ризик; n — кількість урахованих ризиків
| Безризикова ставка дорівнює депо- зитній ставці комерційних банків, ураховуючи: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співставна з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкта співставний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка розраховується як середня між названими вище факторами провідних банків країни | |
| Метод співставного продажу | Ставка дисконту визначається шляхом ділення чистого операційного потоку за об’єктами-аналогами на їх ринкову вартість (у комерційних угодах) |  ,
де NCFі — чистий операційний потік капіталу за і-тим об’єктом; MVі — ринкова вартість і-того об’єкта-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку
| Використовується у випадку наявності в аналітика достовірної ін- формації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, застосовуваного устаткування тощо | |
| Метод капітальних активів | Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу |  ,
де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; b — коефіцієнт бета (коефіцієнт системного ризику); ррин — середня дохідність ринку
| До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за відмінності у масштабах діяльності; компенсація за спеціальні ризики об’єкта тощо | |
| Метод сполучених інвестицій | Виступає у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єкта; передбачає встановлення ставки дисконту за середньозваженою технологією | 1)  ,
де q — частка позикових джерел фінансування у загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра — нормальна дохідність власного капіталу.
2) 
де qЗЕМ — частка вартості землі в загальній вартості об’єкта; rЗЕМ — ставка дисконту для землі; qНЕР — частка вартості нерухомості у загальній вартості об’єкта; rНЕР — ставка дисконту для нерухомості; qN — частка вартості n-го елемента в загальній вартості об’єкта; rN — ставка дисконту для n-го елемента
| Використовується при позиковому фінансуванні купівлі та функціонуванні об’єкта оцінки, або за наявності точних даних щодо всіх складових (конструкційних) елементів об’єкта | |
| Метод середньозваженої вартості капіталу | Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньозважених витрат на капітал | 
де qП — частка кредиту в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — кредитна ставка; qВ — частка власного капіталу в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — вартість використання власного капіталу; qN — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкта; vN — вартість використання n-го джерела фінансування
| Використовується для приведення грошових потоків, визначених по моделі сукупного капіталу | |
| Метод внутрішньої норми дохідності | Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дисконту відповідно рівню внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора |
 ,
де СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi (a) —
| Використовується при розрахунках мінімальної вартості об’єкта, яка відповідає нульовому бюджетуванню грошових потоків | |
| Метод ставки LIBOR | Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової одиниці на Лондонській валютній біржі, враховуючи державний ризик |  ,
де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; bК — рівень ризику країни
| При фінансуванні об’єкта через європейські валютні ринки на стан- дартних умовах залучення | |
Але у практиці оцінки можливі ситуації, коли використання доходного підходу утруднене або не дає об'єктивних результатів, тому в таких випадках корисно буває використовувати порівняльний і майновий підходи.
Порівняльний підхід припускає визначення вартості об'єкта власності за результатами порівняння його характеристик із характеристиками аналогічних об'єктів, угоди купівлі-продажу за якими вже здійснилися, а ціна цих угод відома. Основою ефективного застосування методів порівняльного підходу є якісний вибір повної і достовірної інформації про об'єкти-аналоги, яка є доступною в умовах існування активного ринку порівнянних об'єктів власності. Така інформація повинна включати: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу та фінансування і т. ін. Ефективність порівняльного підходу знижується, якщо кількість угод незначна, моменти їх здійснення й оцінки розділяє тривалий період або якщо ринок знаходиться в аномальному стані і швидкі зміни на ринку призводять до викривлення показників.
Таким чином, даний підхід заснований на застосуванні принципу заміщення, а вартість об'єкта власності за ним визначається мінімальною вартістю об'єкта з аналогічною корисністю. Причому, як правило, між порівнянними об'єктами існують розбіжності, які враховуються в процесі визначення величини вартості за допомогою коректування даних, що спирається на принцип внеску.
Сутність майнового підходу полягає у визначенні вартості об'єкта власності як різниці між вартістю всіх його активів, оцінених окремо, і сумою залученого капіталу. Якщо об'єктом оцінки виступають окремі активи підприємства, то правомірно говорити не про майновий підхід, а про витратний, сутність якого в даному випадку полягає в калькулюванні всіх витрат, пов'язаних із відтворенням цього активу. Інформація, необхідна для використання цього підходу включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартості матеріалів, витрати на устаткування, прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку і т. ін.
Використання майнового (витратного) підходу обмежено цілями оцінки, тому що вартість активів (або витрат на їхнє відтворення) не відбиває ефективності використання цих активів і не враховує синергічний ефект від їхньої спільної взаємодії.
Застосування даного підходу доцільне у випадках, коли виникає необхідність переоцінки основних фондів, вирішення завдань поточного внутрішнього управління, оцінки об'єктів, які є учасниками ринку з низьким ступенем активності, або коли мета отримання доходу не є основою для інвестицій (лікарні, урядові будинки).
Міжнародні стандарти оцінки та Норми професійної діяльності оцінювача України вимагають застосування в процесі оцінки об'єктів власності декількох підходів із наступним узгодженням результатів. Це пов'язано з тим, що кількість і якість інформації для використання того чи іншого підходу в різних ситуаціях не завжди відповідає необхідному рівню, тому об'єктивність результатів досягається тільки в процесі їх інтеграції.
Конкурентоспроможність - це властивість об'єкта, що характеризується ступенем реального чи потенційного задоволення їм конкретної потреби в порівнянні з аналогічними об'єктами, що діють на даному ринку. Конкурентоспроможність визначає можливості виживання підприємства в умовах постійної конкурентної боротьби на ринку і відбиває продуктивність використання його ресурсів. Тому для забезпечення конкурентоздатності підприємства повинні постійно піклуватися про найбільш повне й ефективне використання ресурсів.