nájem bytu: § 2235 a násl.
N á j e m
a obdobné právní reimy v rámci závazk „Penechání vci k uití jinému“, § 2189 a n. Sem náleí:
Výprosa
Výpjka
Nájem (a dalí s tím spojené jeho podtypy jako: podnájem, nájem bytu, nájem domu, nájem sluebního bytu, n. bytu zvlátního urení, nájem prostoru slouícího k podnikání; ubytování, nájem dopravního prostedku)
Podnikatelský nájem vcí movitých
Nájem dopravního prostedku
Ubytování
Pacht(podtyp: zemdlský pacht a pacht závodu)
Licence (podtyp licence k pedmtm chránným autorským zákonem)
Zápjka
Uacute;vr
Podstata nájmu: právo uívat cizí vci na úplatu (nejde vak o absolutní právo k vci cizí, nýbr o relativní = závazkový vztah)
Nájem je závazkový vztah, v nm se pronajímatel zavazuje penechat nájemci vc k doasnému uívání za úplatu, za nájemné.
Obecn o nájmu:
Pojmové znaky:
doasnost
úplatnost
úelovost
Subjekty: nájemce, pronajímatel
Pedmt nájmu: je kodifikován relativn neurit, me jít o jakoukoli vc nemovitou a nezuivatelnou vc movitou (nelze pronajmou tedy nap. jídlo, nápoj, prací prostedek…), v konkrétních smluvních typech je konkretizován : byt, dm, prostor slouící k podnikání, podnikatelský nájem vcí movitých … aj.
Je-li pronajatá vc zapsána do veejného seznamu (katastr nemovitostí, obchodní rejstík aj.), lze fakultativn zapsat tam i toto nájemné uívací právo. Nájem se sjednává na dobu uritou i neuritou, který vak je moné vypovdt. Zásadn se nevypovídá nájem na dobu uritou, ale v pípad dlouhodobého nájmu na dobu uritou více ne 50letou lze i tento nájem vypovdt , pokud tak bylo ve smlouv ujednáno.
Smlouva o nájmu : § 2205 a n., nemá pedepsanou formu; pronajímatel penechává pedmt nájmu nájemci, aby ji mohl k sjednanému úelu uívat. Bnou údrbu vci po dobu nájmu provádí nájemce (úklid domu, bytu, výmnu oleje v aut, oistu stavebního stroje po pouití aj.)
Obligatorní náleitosti:
pedmt nájmu
úel nájmu
výe nájemného
Povinnosti pronajímatele:
Problémy s vadami pronajaté vci: § 2207 odst. 2), § 2208; vada, která zásadn ztuje uívání vci me vést nap. k prominutí nájemného nebo k výpovdi bez bhu výpovdní doby (v píp. nájmu bytu nap. zízení hluného stavenit nebo jiného provozu vedle pronajatého bytu, kdy nájemci ani nemohou otevít okno a spát pro svtlo a hlunost v noci apod. Nebo vyazení výtahu z provozu dlouhodob, kdy byt je nap. v 11. poschodí)
Práva z vad je teba uplatnit do 6 msíc od jejich zjitní , v podstat se promlí : § 2208 odst. 3
(soud odmítne jím dovolávanou vadu po této lht proti námitce pronajímatele)
Právo na slevu z nájemného :§ 2210 je mono uplatovat nap. pi odstraování nebagatelních vad uívané vci, kdy oprava trvá nepimen dlouho a ztuje uívání vci nad obvyklou (neuitý pojem) míru (nap. práv nefunknost výtahu ve velmi vysokém dom). Pípadn aby pronajímatel poskytl nájemci jinou vc (byt v niím pate, jiné auto, jiný stroj s tými vlastnostmi apod.) Dále lze slevu poskytnout pi ruení práva nájmu tetí osobou, neposkytl-li pronajímatel nájemci ochranu, § 2212
Ped uzavením smlouvy o pronájmu si nájemce me v pedstihu vymínit právo si pedmt nájmu ádn prohlédnout, § 2219; zmna pronajaté vci nájemcem me nastat jen po písemném souhlasu pronajímatele, § 2220 (nap. výmna oken, dveí bytu, stavby)
Povinnosti nájemce: uívat vc k úelu sjednanému a s péí ádného hospodáe. Zmnu vci smí provést jen se souhlasem pronajímatele.a na svj náklad (nap. výmna oken, dveí, ve stavb). Souhlas musí mít stejnou formu, jak smlouva sama.
Je-li souhlas odepen, . dojde ke zmn vci bez souhlasu pronajímatele, bude nov nájemce povinen uvést vc do pvodního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem poádán (podle souasného stavu je k tomuto povinen a po skonení nájmu), a pokud nájemce neuvede vc do pvodního stavu na ádost pronajímatele, me pronajímatel vypovdt nájem bez výpovdní doby. Výslovn se ji také upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou vc.
Se souhlasem pronajímatele lze právo uívání zídit dalí osob, neboli lze zídit podnájem. Souhlas s podnájmem musí mít stejnou formu jako n. smlouva.
Nájemné: hradí se obvykle v penzích, není vyloueno i sjednání jiného plnní i kombinovaného (práce, sluby, nap. úklid snhu ped domem v zim ); ze zákona se platí msín pozadu (v iv. realit je to ale obrácen)
Zmnou vlastníka pronajaté vci se nájem neruí, § 2221, výjimka je moná: odst. 2) a 3) a pak strana vypovídající poskytne druhé odstupné.
Skonení nájmu: explicit. upraveno: uplynutím sjednané doby (událostí) nebo výpovdí (právním jednáním)
Výpovdní doba: vlastn není samostatn upravena, ale s pihlédnutím k § 2222 odst. 3) lze mít za to, e u movité vci je tato doba jednomsíní a u nemovitosti (domu, pozemku…) tímsíní.
nájem bytu: § 2235 a násl.
úel nájmu: zajitní bytových poteb nájemce event. len jeho domácnosti. Úel neme být krátkodobý (nap. rekreace). Nájem bytu se povauje zásadn za dlouhodobý vztah.
pojem bytu: § 2236, místnosti urené k úelu bydlení (jsou tak zkolaudovány); pípadná absence úelu bydlení nejde k tíi nájemce. Nejsou eeny tzv. bytové kategorie, praxe po nich dost „volá“.
Byt musí být zpsobilý k nasthování a obývání,§ 2243; je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouv, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je istý, v dobrém stavu a jsou zajitna bná plnní spojená s uíváním bytu (voda, elektina, topení, odpady apod.). Není-li byt zpsobilý k nasthování nebo neodpovídá sdlení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nasthovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se vak nasthuje, má právo pouze na pimenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní.
nájemní smlouva: pedepsána písemná forma, fikce smlouvy § 2238 (právn jde vlastn o vydrení práva nájmu)
zakázaná ujednání § 2239: nepimené povinnosti nájemce a smluvní pokuta nájemci. Jde o ochranu slabí strany vztahu
nájemné: pevná penitá ástka, obvykle za msíc. Platí se v dob ujednané; není-li ujednáno, tak msín pozadu § 2218; je mono jednat i jistotu, § 2254 (kauci)je to a 6násobek msíního nájemného (me být i mení, slouí k úhrad event. nezaplaceného nájmu a jiných povinných plateb nájemce, ale jinak je nedotknutelná)
práva a povinnosti stran : § 2255 a násl.
Úpravy a jiné zmny bytu nebo domu: § 2260
Spolený nájem : smlouva uzavená s více nájemci, §2270; POZOR, neexistuje ji spolený nájem bytu maneli a eení bydlení po zániku manelství rozvodem je upraveno §§ 768-770, musí se bu eit dohodou nebo soudem. Zjednoduen eeno, manel, který nemá právo nájmu nebo obecn slabí právo k bydlení a ml by byt opustit, má právo bydlet dál v rodinné domácnosti (nkdy do obstarání náhr. bydlení, nkdy 1 rok), zásadn vak jej má právo manel se silnjím právem bydlení (výhradní nájem, vlastnictví nebo jiné vcné právo) vysthovat.
Podnájem: § 2274, rozdíl od obecné úpravy podnájmu: ást bytu lze poskytnout tetí osob do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele , pokud nájemce zde ije trvale a sám; za jiných podmínek, § 2275 ovem opt jen se souhlasem pronajímatele. ádost i souhlas musejí být písemné – stejn jako správná smlouva o nájmu. Podnájem skoní nejpozdji spolen s nájmem.
Zvíe v byt, dom: § 2258, nelze to zakázat, nesmí vak chov psobit ostatním obyvateslm nepimené obtíe. Event. zvýené náklady na údrbu spol. ástí domu hradí nájemce –chovatel pronajímateli.
Následky smrti nájemce : § 2279 , pechod práva nájmu na vyjmenované osoby, trvá 2 roky. Chránný nájem, ochrana slabí strany vztahu. Není-li osob, které bydlely v spolené domácnosti v den smrti nájemce a nemají vlastní byt, pechází právo nájmu na nájemcovy ddice, § 2282.
Pechod nájmu bytu znamená, e pronajímatel je povinen strpt jako nového nájemce bytu, jeho dosavadní nájemce zemel, uritou osobu, která spluje zákonem stanovené podmínky pro pechod nájmu bytu.“[1] Pechod nájmu bytu znamená, e pronajímatel je povinen strpt jako nového nájemce bytu, jeho dosavadní nájemce zemel, uritou osobu, která spluje zákonem stanovené podmínky pro pechod nájmu bytu.
Skonení nájmu: výpov, § 2288, výpovní doba 3 msíce, vázána pouze na výpovdní dvody (zákonné, ale event i smluvní, pokud neodporují ust. § 2239). Nájemce me vypovdt smlouvu i bez zdvodnní. V. je písemná a musí být druhé stran (prokazateln) doruena. Výpovdní doba (nikoli lhta) má poátek prvního dne kalendáního msíce po té, co byla vypovídané stran doruena. Oprávnnost výpovdi je pezkoumatelná soudem. (pozor na situace, kdy me dojít ke skonení nájmu i bez výpovdní doby).
To není jediný moný zpsob zániku nájmu bytu.
Zpsoby zániku nájmu bytu jsou dále:
Dohodou (pronajímatele a nájemce)
Uplynutím doby (na dobu uritou)
Ukonením výkonu práce, § 2297
Nemoností plnní (zvl. ze strany pronajímatele, nap. v pípad zániku bytu, domu)
Smrtí nájemce (nikoli pronajímatele, ddické nástupnictví)
Odstoupením od smlouvy (v podstat „výpov“ bez výpovdní doby)
Splynutím (splyne-li právo s povinností v jedné osob, pichází v úvahu snad jen pi koupi bytu, domu nájemcem)
Narovnáním
Zánikem lenství v bytovém drustvu (dohodou, vystoupením, vylouením lena, pevodem drustevního podílu…)
Vyklizením bytu (nájemce zemel a nájem nepechází na leny nájemcovy domácnosti a nájemcv ddic není znám do 6 msíc od nájemcovy smrti. Pronajímatel byt vyklidí sám, vci uloí nap. ve veejném skladu, pokud ddic si je nepevezme,je pronajímatel oprávnn vci prodat. Náklady na úschovu a prodej jdou k tíi ddice. Není-li ho, pecházejí vci na stát, pak u je prodat není moné.)
Výpovdí
výpovdní dvody jsou zákonné § 2288, nebo smluvní (zákon je nezakazuje, ale :§2238, zákaz ujednání - judikatura)
zákonné dvody pronajímatele: (doba smlouvy neuritá i uritá)
-hrubé poruení povinností
-úmyslný trestný in proti pronajímateli nebo osobám mu blízkým
-má-li být byt vyklizen ve veejném zájmu a nebude mono ho dále uívat
-jiný obdobn závaný dvod
- pi poruení povinností zvlát závaným zpsobem lze vypovdt i bez výpovdní doby a poadovat vysthování bez zbyteného odkladu
výpovdní dvody jen u nájmu na dobu neuritou:
- uívání bytu samotným pronajímatelem nebo jeho rozvádjícím se manelem
- poteba bytu pro svého manela nebo píbuzného v ad pímé i poboné
Odpadá povinnost opatovat bytovou náhradu.
Výpovdní dvody nájemce: § 2287
-v pípad smlouvy na dobu uritou je dvod zmna okolností , za nich dolo k uzavení smlouvy
- pípad poruení povinností pronajímatele (nap. neodstranní vad, které brání uívání bytu )
Bytmusí být pi opoutní odevzdán ve stavu, v jakém byl pevzat, nepihlíí se k bnému opotebení (nap. není nov vymalováno, )a den, kdy nájem koní. Lze to udlat i konkludentnVpípad nepovolených zmn má pronajímatel právo ádat, aby byt byl uveden do pvodního stavu (ledae by s nimi vlastn souhlasil… me jít nap. o výmnu plechové vany za plastovou, výmnu kamen apod.)
Pokud v den skonení nájmu nájemce byt neopustí a setrvává v nm nadále, a k oputní a odevzdání bytu dojde pozdji, za pedmtnou tam strávenou dobu má pronajímatel právo na náhradu odpovídající díve sjednanému nájemnému.
Pechodná ustanovení u nájmu bytu a nájmu domu: § 3074 NOZ stanoví, e nájem se po úinnosti nového obanského zákoníku bude ídit práv jeho úpravou, by by ke vzniku nájmu dolo ped tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jako i práva a povinnosti vzniklé pede dnem nabytí úinnosti NOZ se vak budou posuzovat podle staré úpravy. Neplatí to vak pro nájem vci movité a pro pacht.
Podtypy nájmu bytu:
Nájem sluebního bytu § 2297 : je ujednán v souvislosti s výkonem zamstnání a doba nájmu je vázána na dobu tohoto výkonu, po smrti nájemce smí v byt zstat osoba, která s ním byt sdílela, me být vak vyzvána, aby byt opustila do tí msíc od jejího obdrení.
Nájem bytu zvlátního urení § 2299: zvl. byty pro zdravotn postiené osoby nebo byt v dom s peovatelskou slubou. Osoby ijící s nájemcem v takovém byt po jeho smrti nemají právo na pechod nájmu a musí byt do 3 msíc vyklidit, pípad to provést ddici nájemce.
Pacht: na rozdíl od nájmu poskytuje hodnoty pachtýi výnos z propachtované vci
podtypy: Pacht závodu, zemdlský pacht
pojmové znaky:
úplatnost (pachtovné, pípadn poskytnutí ásti výnosu z (pírstku, plod) pedmtu pachtu)
vedle uívání také poívání propachtované vci
doasnost
zvlátní povaha pedmtu pachtu – vc „plodonosná“ pináející plody, pírstky, uitky , obecn výnosy
Výprosa: § 2189 Penechání vci (nijak nespecifikované) k bezplatnému uívání jinému, ani by byla dohodnuta délka doby uívání a úel. Podobá se výpjce , ale lií se neuritostí doby výprosy. Proto me pjitel , nevázáný ádnou lhtou , po výprosníkovi ádat okamité vrácení vci.
Výprosník odpovídá za kody na vci, z té se vak me liberovat, kdy prokáe e nakládal s vcí ádn dle její povahy.
Druh vci je uren absolutn neurit, me jít tedy i o pozemek, byt, nebytový prostor…
Jedná se o starobylý, ji ímský institut, tzv. prekarium.
Výpjkaje právní vztah vzniklý na základ smlouvy o V., podle ní penechává pjitel vypjiteli nezuivatelná vc vc do bezplatného a doasného uívání (§ 2193 a n. ObZ).
Pojmové znaky smlouvy o V. tvoí:
penechání uívání vci,
bezplatnost (tím se lií od nájmu) a
doasnost.
Pedmtem V. jsou jen vci urené individuáln a jsou nezuivatelné (nenap. pytel brambor, ne peníze) a tato vc musí být bez poruení podstaty vrácena pjiteli.
Doasností se lií od výprosy, a bezplatností od nájmu.
Pjitel je povinen vc odevzdat a ponechat odevzdanou vc vypjiteli (vypjitel ji má v detenci – ve faktickém drení). Jiné ne uívací právo mu ale k vci nenáleí, neme být tedy nap. v dobré víe, e by mu z drby (detence) vci vzniklo vlastnictví.
Vypjitel má právo vrátit vc pedasn, ale pjitel se neme domáhat pedasného vrácení vci. (výjimka: protiprávní uívání a nevyhnutelné dvody).
Pjitel je povinen pouit vypjitele , jak vc uívat § 2195 (nap dodrení zvlátních pravidel, zejména ídí-li se uívání návodem nebo je-li upraveno technickou normou, je pjitel povinen vypjitele s nimi seznámit, ledae by lo o pravidla obecn známá) nesplní-li tuto povinnost, odpovídá za kodu, v opaném pípad – pi nedodrení pravidel vypjitele – hradí kodu ten.
Vypjitel je oprávnn a zárove povinen vc uívat ádn a v souladu s úelem, který byl ve smlouv dohodnut nebo kterému vc obvykle slouí.
Pípadný zánik vypjené vci zpsobuje vznik povinnosti náhrady kody v reimu obecné objektivní („smluvní“) odpovdnosti.
Zápjka: § 2390, zapjitel penechá jinému (vydluiteli) zastupitelnou vc (tedy i zuivatelnou) aby ji libovoln uil a po ase vrátil vc stejného druhu
Pedmt zápjky : peníze a jiné zastupitelné vci ( nap.stavební hmoty, plodiny, rzné materiály apod.) . U penitých plnní lze dohodnout úroky, je to vak dispozitivní. Vrácení me být dohodnuto i ve splátkách.