б участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») с 01.01.2017 г.
1) Изменился минимальный размер уставного капитала Застройщика. Теперь он будет зависеть от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с ним юридических лиц. Таким образом, размер уставного капитала будет находиться в диапазоне от 2 миллионов 500 тысяч рублей до 1 миллиарда 500 миллионов рублей.
2) В Законе появится новая ст. 3.1 «Раскрытие информации Застройщиком», согласно которой Застройщик будет обязан обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта. На данном сайте будут располагаться, в том числе, и фотографии строящихся объектов (раньше это было не обязательно).
3) В договоре ДДУ будет необходимо более тщательно конкретизировать объект долевого строительства.
4) При передаче дольщику объекта ДДУ Застройщик будет обязан передать ему инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования. При этом, Застройщик не будет нести ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обусловленные несоблюдением дольщиком правил инструкции.
5) В Законе появилась прямая отсылка к Закону о защите прав потребителей. При приобретении физическим лицом квартиры для целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства Застройщик будет уплачивать неустойку (пени) в размере: 1 процент от стоимости квартиры в случае неустранения существенных недостатков, 1 процент от размера расходов на устранение несущественных недостатков при их наличии.
6) Договор ДДУ можно будет расторгнуть по требованию участника долевого строительства в судебном порядке, в том числе, в случае превышения допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
7) Изменения затронут институт обеспечения обязательств Застройщика перед участниками долевого строительства. В частности, поручительство банка, не соответствующего критериям Закона №214-ФЗ будет являться основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора поручительства, но не приведет к освобождению банка от обязанности исполнить свои обязательства, возникшие до такого отказа. Аналогичное правило будет использоваться во взаимоотношениях между Застройщиком и страховой организацией, обеспечивающей исполнение его обязательств.
8) Если Застройщик не соответствует критериям достаточности уставного капитала, он будет обязан дополнительно заключить договор поручительства с юридическим лицом (лицами), которое может быть участником Застройщика и которое должно соответствовать требованиям, установленным Законом для Застройщиков (за исключением требований к минимальному размеру уставного капитала).
9) Действительно революционной поправкой является установление возможности для Застройщика размещать денежные средства дольщиков на счетах-эскроу. Механизм использования счетов-эскроу предполагает депонирование (размещение) денежных средств до момента исполнения Застройщиком обязательств по передаче участникам долевого строительства квартир. Строительство объекта долевого строительства в таком случае осуществляется за счет кредитных средств, предоставленных Застройщику банком, открывшим счет-эскроу. Использование счетов-эскроу позволит Застройщику не прибегать к иным способам обеспечения обязательств.
10) Принимая во внимание, что 01.01.2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация прав собственности участников долевого строительства на построенные Застройщиков объекты недвижимости будет осуществляться в соответствии с данным законом.
11) Застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома. Ответственность за соблюдение данной обязанности будет возложена на генерального директора Застройщика/главного бухгалтера/иного лица, ответственного за ведение бухгалтерского учета.
12) Введен обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности Застройщика.
13) Денежные средства участников долевого строительства Застройщики смогут расходовать на строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Правда, это будет допускаться в двух случаях: если у дольщиков возникнет право общей долевой собственности на такой объект, или в случае его безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.
14) Проектная декларация станет официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. До заключения договора с первым дольщиком Застройщик будет должен отправить ее в уполномоченный орган субъекта РФ (в Москве, например, это Москомстройинвест), который в течение 30 дней со дня ее получения должен будет выдать заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона или об отказе в выдаче такого заключения. За достоверность сведений, содержащихся в проектной декларации, Застройщик будет нести ответственность.
15) Определенные изменения претерпел состав сведений, указываемых в проектной декларации, в том числе, информации о застройщике и информации о проекте строительства. Теперь он расширен и, более того, позволяет включать в проектную декларацию дополнительные, не указанные в Законе, сведения.
16) Увеличится объем компетенции уполномоченного федерального органа и контролирующего органа. Так, теперь уполномоченный орган — Минстрой России, будет утверждать форму проектной декларации, а контролирующие органы будут требовать от Застройщиков предоставления информации о юридических лицах, осуществляющих строительные работы. Кроме того, отклонение Застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения контролирующим органом внеплановой проверки его деятельности.
17) Застройщиков теперь посчитают. Правительство РФ установит состав и порядок ведения единого реестра Застройщиков, критерием вхождения в который станет соответствие требованиям Федерального закона №214-ФЗ.
18) В целях дополнительной защиты дольщиков, права которых по договорам ДДУ нарушаются Застройщиками, предполагается создание фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Максимальный размер взноса Застройщика не должен будет превышать 1 процент от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома.
При этом, 07.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства», которое определяет, в том числе, порядок формирования Фонда.
Кроме того, 7 декабря 2016 г. в Государственную Думу Российской Федерации депутатом Шаргуновым С.А. был внесен Законопроект № 48437-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», который предусматривает создание компенсационного фонда долевого строительства, который будет формироваться за счет обязательных взносов (отчислений) страховых организаций или обществ взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или банков, обеспечивающих исполнение обязательств застройщиков.