Вопрос способ управления домом
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
| Способ управления | Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, иные ПК | Управляющие организации |
| Критерии дифференциации | |||
| Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники | Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ | Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
| Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключения договора не требуется | Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). | Заключается с каждым собственником отдельно |
| Обучение персонала | Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. | Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. | Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. |
| Затраты на обучение персонала | Могут быть. | Могут быть. | Нет. |
| Затраты на управление домом, содержание штата управления | Нет. | Есть. | Есть. |
| Количество собственников в доме | До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). | От 4 (условно). | От 4 (условно). |
| Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
| Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Нет расходов на управление домом. | - оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). | Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме. |
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
4) Вопрос
Процедура оформления и заключения договора энергоснабжения, к сожалению, представляет собой длительный и трудоемкий процесс с привлечением большого количества организаций (энергоснабжающих, органов Госэнергонадзора, архитектурно-планировочных управлений, ДЕЗов и т.д.), участвующих в данном процессе, в том числе:
· органа местной электрической сети, от которой осуществляется питание абонента (или субабонента): городской или сельской муниципальной сети, Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) и др.;
· энергоснабжающей организации, той, которая выдает Технические условия, справку об их выполнении и Разрешение на присоединение мощности: городской (сельской) воздушной или кабельной сети;
· энергосбыта, с которым непосредственно заключается договор энергоснабжения и в дальнейшем производятся расчеты за потребляемую электроэнергию;
· территориального (местного) органа Госэнергонадзора, который осуществляет осмотр и допуск электроустановок в эксплуатацию, выдает справку энергоснабжающей организации о разрешении на включение электроустановки к сети и проводит технический надзор за соблюдением норм и правил работы в электроустановках;
· архитектурно-планировочного управления, которое выдает ситуационный план на здание (помещение), где располагается электроустановка;
· специализированных монтажных, проектных и наладочных организаций, в том числе организаций, проводящих замеры сопротивления изоляции проводов и кабелей, проверку устройств защитного заземления и т.д., которые выполняют весь необходимый комплекс соответствующих работ по предписаниям Госэнергонадзора и Энергосбыта.
В табл. 3 приведен примерный перечень и последовательность работ по оформлению и заключению договора энергоснабжения.
В прил. 5 приведена поэтапная схема оформления и заключения договора энергоснабжения в системе ОАО «Мосэнерго».
Перечень и последовательность работ по оформлению и заключению договора энергоснабжения, приведенные в табл. 3, могут быть несколько изменены, сокращены или расширены, уточнены, скорректированы и т.д., что зависит от вида и состояния электроустановки (действующая, реконструированная или новая), характера нагрузки и значения присоединяемой мощности, от требований местной энергоснабжающей организации и целого ряда других факторов.
Однако общий принцип проведения такой процедуры, наличие большого количества трудоемких и длительных этапов, чрезмерно большие очереди потребителей электрической энергии и материальные затраты для получения того или иного документа в этой цепочке являются до сих пор труднорешаемыми проблемами для потребителей электрической энергии, особенно для субабонентов (субпотребителей).
Например, в одной из самых крупных энергоснабжающих организаций - ОАО «Мосэнерго» - для коммунально-обобществленных потребителей электрической энергии большинство этапов, указанных в табл. 3, включают в себя также отдельные подэтапные процедуры.
Чтобы получить, например, разрешение на присоединение мощности в СПиПР МКС ОАО «Мосэнерго» (табл. 3 п. 5), необходимо представить документы по пп. 1 - 3 этой таблицы с добавлением документов на право собственности помещения (или копию аренды) и затратить много времени, для того чтобы сдать все эти документы СПиПР МКС ОАО «Мосэнерго». Это связано с тем, что прием документов в СПиПР производится централизованно в одном месте, что приводит к большим очередям.
Однако это лишь начало процесса, так как после представления всех необходимых документов и при условии их правильного и полного оформления, будущему абоненту выписывают счет на оплату присоединенной мощности (до сих пор остается неясным правомочность такой оплаты). После оплаты счета абоненту приходится повторно терять много времени в той же очереди, чтобы получить лишь справку о принятии документов.
И только, как правило, через месяц (!) абонент сможет получить вожделенное разрешение на присоединение мощности. В общей сложности только этот этап оформления документов занимает не менее 2 мес.
Такая же сложная и длительная процедура имеет место при оформлении Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности... в МКС ОАО «Мосэнерго», когда для получения необходимых подписей и печати абоненту надо пройти, по крайней мере, 4 (!) инстанции, начиная с мастера участка, затем старшего мастера участка, главного инженера района (что не всегда получается в 1 день из-за скопления большого количества желающих получить эту подпись, поскольку прием посетителей заканчивается в 12 ч). После всего этого, абоненту необходимо отправиться по другому адресу - в Центральное Управление МКС ОАО «Мосэнерго» для того, чтобы скрепить визы мастеров и подпись главного инженера, полученные в районном отделении МКС, гербовой печатью.
У субабонента, помимо прочего, может возникнуть тупиковая ситуация при оформлении Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности... когда он, получив Разрешение на присоединение мощности, не может себя вписать в Акт разграничения, так как основной абонент, например ДЕЗ, такого Разрешения может не иметь.
В связи с этим у субабонента не имеется возможности заключить договор энергоснабжения и открыть в Энергосбыте лицевые счета на установленные приборы учета для расчета за потребляемую электроэнергию.
Поэтому можно понять заявление мэра Москвы Ю. Лужкова (в газете «Курьер», 2003, № 16) о том, что «...столичные власти намерены разрушить монополию ОАО «Мосэнерго» на энергетическом рынке города», поскольку «...считают ее финансово-экономическую политику неэффективной и тупиковой».
Имеется немало причин для оформления, переоформления, иногда обновления и заключения Договора энергоснабжения, в т.ч.:
· подключение новой или реконструкция существующей электроустановки;
· изменение наименования организации;
· необходимость в увеличении присоединенной мощности;
· смена владельца организации, офиса, помещения и т.д.;
· реорганизация структуры Энергосбыта и др.
5) Вопрос
Постановление Правительства РФ от 13 мая 2013 г. № 406 “О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения”
На основании статьи 4 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
Основы ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения;
Правила регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения;
Правила определения размера инвестированного капитала в сфере водоснабжения и водоотведения и порядка ведения его учета;
Правила расчета нормы доходности инвестированного капитала в сфере водоснабжения и водоотведения.
2. Установить, что:
а) к отношениям, связанным с регулированием тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, Основы ценообразования в сфере деятельности организаций коммунального комплекса и Правила регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2008 г. № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса», не применяются со дня вступления в силу настоящего постановления;
б) переход к регулированию тарифов с применением метода доходности инвестированного капитала, долгосрочный период регулирования которых начинается в 2014 году, допускается только для организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения в городах с населением более 500 тыс. человек и городах, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации;
в) при установлении тарифов на 2014 год метод экономически обоснованных затрат может применяться органом регулирования в отношении организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения вне зависимости от критериев выбора и случаев применения методов регулирования тарифов, предусмотренных Основами ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденными настоящим постановлением.
3. Федеральной службе по тарифам:
а) в срок до 25 мая 2013 г. утвердить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации и Министерством регионального развития Российской Федерации методические указания по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения;
б) в 4-месячный срок:
утвердить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации, Министерством регионального развития Российской Федерации и Федеральной антимонопольной службой регламент установления регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения;
утвердить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации:
правила согласования решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов о переходе к регулированию тарифов с применением метода доходности инвестированного капитала и об установлении долгосрочных параметров регулирования тарифов для организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения в городах с населением более 500 тыс. человек и городах, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации; перечень критериев, учитываемых федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов при согласовании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов об утверждении им тарифа на услуги организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения, в случае, если размер утверждаемого тарифа влечет превышение предельного индекса изменения тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, установленного указанным федеральным органом исполнительной власти;
в) в 6-месячный срок утвердить форму предоставления информации об определении базы инвестированного капитала для ведения его учета, направляемой организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения, в органы регулирования тарифов.
| Председатель Правительства Российской Федерации | Д. Медведев |
Основы
ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения
(утв. постановлением Правительства РФ от 13 мая 2013 г. № 406)
I. Общие положения
1. Настоящий документ определяет систему, принципы и методы регулирования федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, органами местного самоуправления поселений и городских округов (в случае если законами субъектов Российской Федерации полномочия на осуществление государственного регулирования тарифов переданы органам местного самоуправления поселений и городских округов) тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения, тарифы которых подлежат государственному регулированию в соответствии с Федеральным законом "О водоснабжении и водоотведении", а также предельных индексов изменения тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения (далее соответственно - органы регулирования тарифов, регулируемые организации, регулируемые тарифы, предельные индексы).
2. В настоящем документе используются следующие понятия:
"база инвестированного капитала" - величина инвестированного капитала, определяемая органом регулирования тарифов на соответствующий год долгосрочного периода регулирования, на основе которой определяется величина дохода инвестированного капитала при установлении тарифов с применением метода доходности инвестированного капитала;
"базовый уровень операционных расходов" - уровень операционных расходов, установленный на первый год долгосрочного периода регулирования;
"долгосрочные параметры регулирования тарифов" - параметры расчета тарифов, устанавливаемые органом регулирования тарифов на долгосрочный период регулирования;
"долгосрочный период регулирования" - период длительностью не менее 5 годовых периодов регулирования (не менее 3 годовых периодов регулирования при первом применении долгосрочных тарифов), на который устанавливаются долгосрочные параметры регулирования тарифов, если иное не предусмотрено федеральным законом;
"долгосрочные тарифы" - тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения, устанавливаемые на основе долгосрочных параметров регулирования тарифов;
"инвестированный капитал" - стоимость объектов централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения, принимаемая органом регулирования тарифов для целей тарифного регулирования с использованием метода доходности инвестированного капитала, определяемая в соответствии с Правилами определения размера инвестированного капитала в сфере водоснабжения и водоотведения и порядка ведения его учета, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 406;
"компонент на холодную воду" - составная часть тарифа на горячую воду (горячее водоснабжение), подаваемую с использованием закрытой системы горячего водоснабжения, размер которой устанавливается в виде ценовой ставки (одноставочной или двухставочной) на холодную воду;
"компонент на тепловую энергию" - составная часть тарифа на горячую воду (горячее водоснабжение), подаваемую с использованием закрытой системы горячего водоснабжения, размер которой устанавливается в виде ценовой ставки (одноставочной или двухставочной) на тепловую энергию;
"недополученные доходы" - доходы регулируемой организации, не полученные в предыдущие периоды регулирования в связи со снижением (по причинам, не зависящим от регулируемой организации) объема поданной воды и (или) принятых сточных вод по сравнению с объемом поданной воды и (или) принятых сточных вод, применяемым для расчета при установлении тарифов;
"неподконтрольные расходы" - расходы регулируемой организации, связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг) по регулируемым видам деятельности, на величину которых влияют факторы, не зависящие от деятельности регулируемой организации и в отношении которых не устанавливаются требования к их снижению;
"необходимая валовая выручка" - экономически обоснованный объем финансовых средств, необходимый в течение периода регулирования регулируемой организации для осуществления регулируемого вида деятельности и обеспечения достижения целевых показателей деятельности регулируемой организации, предусмотренных инвестиционными и производственными программами;
"норма доходности инвестированного капитала" - величина, отражающая экономически обоснованный уровень доходности инвестированного капитала;
"операционные расходы" - расходы регулируемой организации, связанные с осуществлением регулируемых видов деятельности, величина которых зависит от деятельности регулируемой организации и в отношении которых регулируемой организацией должны приниматься меры по их снижению, обеспечивая при этом выполнение производственной программы в полном объеме;
"первоначальный размер инвестированного капитала" - величина инвестированного капитала, установленная органами регулирования тарифов в соответствии с Правилами определения размера инвестированного капитала в сфере водоснабжения и водоотведения и порядка ведения его учета, принимаемая для расчета размера необходимой валовой выручки при переходе к регулированию тарифов с применением метода доходности инвестированного капитала или на первый год очередного долгосрочного периода регулирования;
"период регулирования" - период продолжительностью не менее 1 года, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О водоснабжении и водоотведении";
"поверхностные сточные воды" - сточные воды, принимаемые в централизованные системы водоотведения, к которым относятся дождевые, талые, инфильтрационные, поливомоечные и дренажные сточные воды, отводимые с поверхности земельных участков;
"полный размер инвестированного капитала" - величина инвестированного капитала, отражающая полную стоимость инвестированного капитала, принимаемая для расчета величины возврата инвестированного капитала при применении метода доходности инвестированного капитала;
"экономически обоснованные расходы, не учтенные при установлении регулируемых тарифов в предыдущие периоды регулирования" - расходы, связанные с незапланированным ростом цен на продукцию, потребляемую регулируемой организацией на осуществление производственной деятельности в течение предыдущего периода регулирования, изменением законодательства, а также расходы, не учтенные органом регулирования тарифов в предыдущий период регулирования тарифов, но признанные экономически обоснованными федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов либо судом.
Термины "абонент", "водоотведение", "водоподготовка", "водоснабжение", "гарантирующая организация", "горячая вода", "инвестиционная программа", "питьевая вода", "централизованная система холодного (горячего) водоснабжения", "производственная программа", "транспортировка воды (сточных вод)", "техническая вода" применяются в значениях, предусмотренных Федеральным законом "О водоснабжении и водоотведении".
3. Расчет размера необходимой валовой выручки, тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, долгосрочных параметров регулирования тарифов, дифференциация регулируемых тарифов осуществляются в соответствии с методическими указаниями по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утверждаемыми Федеральной службой по тарифам (далее - методические указания).
6) Вопрос