Итогового междисциплинарного экзамена
1.Инвестиционный проект предусматривает доход на инвестиции (капитал) в течение 7 лет под 15% годовых. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 5%. Сумма заемных средств – 100 тыс. руб. Рассчитать коэффициент капитализации и общую сумму возмещения денежных средств методом Хоскольда.
2.При инвестировании денежных средств в строительство торгового центра, объем заемных средств инвестора составляет 40 млн. у.е.
Условия кредитования: Срок – 5 лет, ставка доходности по кредиту – 15%. Рассчитать коэффициент капитализации и объем денежных средств, подлежащих возврату по методу Инвуда.
3.При инвестировании денежных средств в многоквартирный жилой дом, объем заемных средств инвестора составляет 20 млн. у.е.
Условия кредитования: Срок – 10 лет, ставка доходности по кредиту – 15%. Рассчитать коэффициент капитализации и объем денежных средств, подлежащих возврату по методу Ринга.
4.Ежемесячная рента за аренду торгового павильона в ТЦ “Манеж” составляет 1500 руб. в месяц. Ставка депозита 12%. Срок аренды – 2 года, частота накоплений – 1 год. Определить текущую стоимость аннуитета.
5.В банк положена денежная сумма в размере 2000 у.е. под 18% годовых. Рассчитать будущую стоимость этих денег через 5 лет.
6.Рассчитать стоимость опциона с помощью формулы Блека-Шоулза для совершения сделки купли-продажи недвижимости через 5 лет, если известно, что стоимость капиталовложений составляет 515 000 рублей, доход от объекта при текущем использовании- 1 500 000 руб.
N(d1) =1,649
Безрисковая ставка составляет 21%.
Стандартное отклонение доходности – 0,35.
Прогнозный период – 7 лет.
7.Рассчитать численное значение параметров куммулятивной функции вероятности N(d1) и N(d2), если известно:
Безрисковая ставка составляет 18%.
Доход от объекта при текущем использовании – 950 000 руб.
Стоимость капиталовложений – 781 000 руб.
Стандартное отклонение доходности – 15.
Прогнозный период – 5 лет.
8.Рассчитать стоимость опциона с помощью формулы Блека-Шоулза для совершения сделки купли-продажи недвижимости через 5 лет, если известно, что стоимость капиталовложений составляет 780 000 рублей, объект общей площадью 1200 кв.м сдается в аренду по цене 150 руб./кв.м. в месяц.
N(d1) =0,67
N(d2)=0.42
Безрисковая ставка составляет 10%.
9.Рассчитать величину амортизации денежной суммы в размере 10000 у.е. под 17% годовых за 2 года.
10.Рассчитать, сколько необходимо положить денег на счет в банк под 10% годовых,чтобы через 3 года получить 50 000 у.е.
11.Рассчитать сумму накопления денежной единицы через 5 лет под 12% годовых. Частота накоплений – 1 год. Сумма составляет 5000 у.е.
12.Определить фактор фонда возмещения кредита в размере 12000 у.е. под 19 % годовых за 2 года.
13.Определить величину валового рентного мультипликатора на основе следующих данных: Цена объекта, приобретенного на открытом рынке – 17 500 000 руб., Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 1750 кв.м., Рента в месяц составляет 950 руб./кв.м.
14.Определить внешний износ сопоставимых объектов методом рыночной выборки по имеющимся данным:
| Необходимые данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость продажи | |||
| Стоимость земельного участка | |||
| Стоимость объекта | |||
| ПВС | |||
| Суммарный износ | |||
| Срок экономической жизни | |||
| Эффективный возраст | |||
| Среднегодовой износ | |||
| Коэффициент среднегодового износа | |||
| Износ в % |
15.Определить внешний износ сопоставимых объектов методом рыночной выборки по имеющимся данным:
| Необходимые данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость продажи | 990 000 | 1 240 000 | 1 613 000 |
| Стоимость земельного участка | 123 500 | 216 800 | 174 200 |
| Стоимость объекта | |||
| ПВС | 1 640 000 | 1 890 000 | 2 012 000 |
| Суммарный износ | |||
| Срок экономической жизни | |||
| Эффективный возраст | |||
| Среднегодовой износ | |||
| Коэффициент среднегодового износа | |||
| Износ в % |
16.Определить величину внешнего износа торгового павильона в процентах методом срока жизни на основе следующих данных: Полная восстановительная стоимость объекта составляет 750000 руб. Срок экономической жизни – 80 лет, Эффективный возраст – 25 лет.
17.Провести согласование результатов оценки жилой квартиры методом квалиметрии на основе следующих данных:
Рыночная стоимость, полученная затратным подходом – 967 000 руб.
Сравнительным подходом – 1 080 000 руб.
Доходным подходом – 1 236 000 руб.
18.При проведении оценщиком анализа НЭИ земельного участка в пос. Моква общей площадью 15 соток (2000/1 сот.), рассматривается три варианта строительства коттеджей. Определить, какой из предложенных вариантов является наиболее эффективным.
| Параметры | Площадь коттеджей | ||
| 420 кв.м | 510 кв.м | 630 кв.м | |
| Рыночная стоимость | 150 000 | 175 000 | 180 000 |
| Стоимость строительства | 105 000 | 107 100 | 119 700 |
| Стоимость земли | |||
| Ожидаемая прибыль |
19.Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующих данных:
ПВС = 870 000 руб.
Физический износ = 23%
Функциональный износ = 2%
Внешний износ = 0.34%
20.Определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застройки земельного участка малоквартирными жилыми домами путем определения недостающих данных:
| Наименование | Стоимость | ||
| 12-кв. дом, 450 кв.м | 8-кв.дом, 150 кв.м | 6-кв. дом, 130кв.м | |
| Затраты на строительство | 171 000 | 130 000 | 109 200 |
| Рентный платеж за 1 кв.м в месяц | |||
| Потенциальный валовой доход | |||
| Затраты на ремонт и обслуживание | 110 000 | 100 000 | 90 000 |
| Заработная плата персонала | 120 000 | 110 000 | 100 000 |
| Налог на имущество | 80 000 | 75 000 | 71 000 |
| Операционные расходы | |||
| Чистый операционный доход |
21.Скорректировать стоимость коттеджа в районе Триумфальной арки относительно стоимости сопоставимого объекта, пользуясь принципом вклада и определить продажную цену оцениваемого объекта
| № п/п | Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
| Продажная цена | 1 600 000 | ||
| Бассейн | нет | есть | |
| Сауна | есть | нет | |
| Гараж на 2 автомобиля | есть | нет | |
| Зимний сад | нет | есть |
Известно, что рыночная стоимость вкладов на 2008 г. составляет:
Бассейн – 85 000
Сауна – 120 000
Гараж на 2 автомобиля – 140 000
Зимний сад – 90 000
22.Определить величину поправочного коэффициента на физический износ при использовании сравнительного подхода при оценке недвижимости и скорректировать стоимость объекта - аналога:
Физический износ объекта равен 12%
Физический износ аналога равен 17%
Рыночная стоимость объекта-аналога составляет 980 000
23.Рассчитать полную восстановительную стоимость объекта недвижимости на март 2009 года, если на 1.01.1984 г. ПВС объекта составляла 112000 рублей.
24.Рассчитать полную восстановительную стоимость объекта недвижимости на июнь 2007 года, если на 1.01.1969 г. ПВС объекта составляла 79000 рублей.
25.В случае применения метода укрупненных показателей рассчитать ПВС придорожного кафе на основе следующих данных: Восстановительная стоимость единицы составляет 15633 руб. Строительный объем объекта – 417 кв.м, коэффициент, учитывающий конструктивные различия здания – 0,97.
26.Рассчитать полную восстановительную стоимость объекта недвижимости на сентябрь 2008 года, если на 1.01.1991 г. ПВС объекта составляла 567000 рублей.
27.Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующих данных:
Стоимость приобретения земельного участка – 35 000 руб.
Благоустройство территории – 5 600 руб.
ПВС = 207 000 руб.
Износ = 6%
28.В случае применения метода укрупненных показателей рассчитать полную стоимость воспроизводства при наличии следующих данных:
Восстановительная стоимость единицы составляет 790 000
Строительный объем объекта – 676 кв.м.
Коэффициент, учитывающий конструктивные различия здания – 0.9
29.Определить суммарную величину физического износа (в %) методом срока жизни торгового центра «Кристалл» в г. Курске на основе следующих данных:
Полная восстановительная стоимость объекта составляет 1 360 000
Срок экономической жизни – 150 лет
Эффективный возраст объекта – 70 лет.
30.Определить величину физического износа частного домовладения по ул. Советской методом рыночной выборки на основе сопоставления рыночных продаж аналогичных объектов. Итоговую величину износа рассчитать путем согласования результатов методом квалиметрии
| Объекты | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| ПВС | 870 000 | 920 000 | 840 000 |
| Стоимость здания | 620 000 | 740 000 | 610 000 |
| Величина суммарного износа | |||
| Значение физического износа в % | |||
| Износ домовладения по ул. Советской |
31.При инвестировании денежных средств в многоквартирный жилой дом, объем заемных средств инвестора составляет 28 млн. у.е.
Условия кредитования: Срок – 10 лет, ставка доходности по кредиту – 16%. Рассчитать коэффициент капитализации и объем денежных средств, подлежащих возврату по методу Ринга.
32.Определить величину внешнего износа торгового павильона в процентах методом срока жизни на основе следующих данных: Полная восстановительная стоимость объекта составляет 890000 руб. Срок экономической жизни – 90 лет, Эффективный возраст – 30 лет.
33.Провести согласование результатов оценки жилой квартиры методом квалиметрии на основе следующих данных:
Рыночная стоимость, полученная затратным подходом – 998 000 руб.
Сравнительным подходом – 1 280 000 руб.
Доходным подходом – 1 436 000 руб.
Приложение №3