ПОРІВНЯЛЬНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ НОРМАТИВНО-ГРОШОВОЇ ТА ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНОК ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Таблиця 6.3
| Нормативно-грошова оцінка | Експертна оцінка |
| Земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній | Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості |
Закінчення табл. 6.3
| Нормативно-грошова оцінка | Експертна оцінка |
| Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки | Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині |
| Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва | Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки |
| Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом | Оперує реальним орендним доходом |
| Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні | Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки |
| Вартість похідна від площі земельної ділянки | Вартість похідна від показників дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ділянки |
| Носить тільки нормативний характер | Носить ринковий характер |
| Не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування | Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування |
Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного
продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.
Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.
1. Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (ВБД.С), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д).
2. Визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ДБД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації
ВБД.С × rБД.С = ДБД.С
3. Розрахунок частини залишкового чистого доходу, який припадає на земельну ділянку (Д З)
ДЗ = Д – ДБД.С
4. Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (ВЗ)
ВЗ = ДЗ × r З
Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.
Диференціальна рентавідображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:
— ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;
— ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальнорегіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);
— ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.
Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.
Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.
Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:
ВЗЕМ = ((ОС × РН)/КН) ×КФ × КМ × SЗЕМ,
де Взем — вартість земельної ділянки, грн; ОС — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км2; РН — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6 %); КН — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); КФ — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; КМ — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; SЗЕМ — площа земельної ділянки, км2.
Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (се-
рединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.
Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: 1) за одиницями порівняння; 2) за елементами порівняння.
Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці по-
рівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м2, 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м2 чи
1 м3 розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за картину, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.
Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є:
— правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);
— умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);
— дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);
— місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);
— фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).
Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.
Використовується в основному для оцінки малоосвоєних тери-
торій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем [5]. Метод ґрунтується на принципі додаткової
продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні
витрати на планування, проектування та делімінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного
лота.
Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:
1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;
2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;
3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;
4) залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;
5) залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;
6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;
7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;
8) залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але, не функціонуюча нерухомість.
Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м2, 1 м3 тощо) і таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.
Даний метод практично реалізується такими етапами:
1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. В якості еталона-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.
2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов і фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами
3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки
ВОБ = ПОД × Q,
де ВОБ — вартість об’єкта на дату оцінки; ПОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.
Використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м2 цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (ціні) 1 м2 чи підраховується окремо. При наявності необхідної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (або вартості заміщення).
Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:
,
де ВОБ — вартість об’єкта оцінки; Vi — об’єм і-го елемента в об’єкті оцінки; Ві — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виокремлених елементів об’єкту оцінки; Кн — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; Кз — коефіцієнтвідмінностей у частині щодо фізичного зносу та старіння об’єктів.
Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.
При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати раніше названі одиниці порівняння, визначати їх кількість в оцінюваному об’єкті та ступенів його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:
1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи кількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.
2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єктами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкта оцінки.
Експертні методи порівняння базуються на використанні точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога, браку фінансових ресурсів або часу для проведення трудомістких аналітичних розрахунків тощо.
Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, формуючих дохід.
Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:
,
де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); ВЗ — очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.
6.2. План семінарського заняття
1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу.
2. Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.
3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.
4. Оцінка вартості об’єктів нерухомості.
Питання для поглибленого вивчення теми
1. Роль, місце і значення земельних ділянок, об’єктів нерухомості у виробничому процесі підприємств (організацій) різних сфер діяльності.
2. Нормативно-правове поле та сучасна практика господарської оцінки земельних ділянок підприємств України.
3. Основні фактори, які визначають вартість земельних ділянок сучасних підприємств.
4. Механізми відведення та оренди земельних ділянок на регіональному рівні.
6.3. Література
1. Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка стоимости предприятий: Имущественный подход. — М.: Дело, 1998. — 224 с.
2. Мендрул А., Пузий Ф., Галкин И., Скринько С. и др. Учеб. пособие для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, бизнеса, техники и оборудования (категории А, В, С). — К.: Консалтинговая фирма «Эксперт-Л», 2000. — 323 с.
3. Практическое руководство по оценке основных фондов. — М.: РОО, 1993. — 42 с.
4. Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України: Практичний посібник. Ч. І. — К.: УКРелс., 1999. — 89 с.
5. Симененко Б. А., Теліженко О. М., Соколов М. О. Приватизація та оцінка міських територій. — Суми: ВВП «Мрія — 1» ЛТД, 1995. — 250 с.
6. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 1996. — 235 с.
7. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: «Тандем», «Экмос», 2000. — 352 с.
6.4. Навчальні завдання
Ø Орієнтовні теми реферативних доповідей
1. Визнання земельних ділянок, будівель і споруд частиною потенціалу підприємств та організацій.
2. Методологічні принципи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.
3. Сутність і специфіка нормативної та експертної оцінки земельних ділянок підприємств та організацій.
4. Методи результатного підходу оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.
5. Витратні методики оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.
6. Методи порівняльного підходу до оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.
Ø Питання для дискусій
1. Чому принцип найліпшого й найефективнішого використання вважається ключовим при оцінці вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.
2. Які переваги і недоліки мають витратні, результатні й порівняльні методики оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів
нерухомості.
3. Як впливають зовнішні (ринкові) фактори на вартість земельних ділянок, будівель і споруд.
4. Чому існує об’єктивна необхідність системної оцінки цілісного земельно-майнового комплексу підприємства.
5. Як змінюється вартість земельної ділянки чи нерухомості залежно від специфіки їх господарського використання.
Ø Тестові завдання для самоперевірки знань
1. Чи переплітається оцінка вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості з юридичними процедурами регулювання відносин власності?
а) зовсім не переплітається;
b) тісно переплітається;
с) переплітається тільки у випадку відкритого продажу на ринку;
d) переплітається при наданні об’єктів оцінки у заставу;
е) правильна відповідь відсутня.
2. На чому ґрунтується визнання земельних ділянок, будівель і споруд складовими потенціалу підприємства?
а) на порівнянні структури витрат;
b) на дослідженні характеру участі у виробничому процесі;
с) на порівнянні загальносистемних рис потенціалу та специфічних рис земельних ділянок, будівель і споруд;
d) на вивченні способу використання;
е) на аналізі можливостей результативного використання.
3. Чи відрізняється потенціал окремої земельної ділянки або об’єктів нерухомості від потенціалу цілісного земельно-майнового комплексу підприємства:
а) не відрізняється;
b) суттєво відрізняється;
с) відрізняється при інтенсивному господарському використанні;
d) несуттєво відрізняється.
4. Земельна ділянка — це …
a) частина земної поверхні, котра характеризується природними властивостями, а також правовим статусом, які дозволяють використовувати її у господарських відносинах;
b) частина земної поверхні, яка має визначені фізичні параметри, правовий статус і задіяна в господарському процесі;
c) частина земної поверхні, котра має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом, які дозволяють використовувати її в економічних відносинах;
d) частина земної поверхні, котра характеризується невизначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами,
правовим і господарським статусом, які дозволяють використовувати її в економічних відносинах.
5. Юридичний статус земельної ділянки …
a) набувається при юридичному оформленні угод купівлі-продажу;
b) залежить від господарського використання;
c) визначається внутрішніми бізнес-процесами підприємств;
d) набувається при введенні в дію нормативно-законодавчих актів щодо регулювання прав власності на землю;
e) формується сукупністю ухвалених нормативно-законодавчих актів щодо регулювання прав власності на землю;
f) усі відповіді неправильні.
6. Цільове призначення земельної ділянки — це … порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей:
a) встановлені законодавством;
b) визначені керівництвом підприємства;
c) визначені власниками підприємства;
d) визначені ринком;
e) обумовлені технологією.
7. Який із принципів оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд є визначальним?
a) корисності;
b) заміщення;
c) очікування;
d) елімінованості;
e) збалансованості;
f) розподілу;
g) оточення;
h) ринковий;
i) найліпшого та найефективнішого використання.
8. Нерухомість — це …
a) матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі;
b) матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею;
c) матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, що визначають їх юридичний статус;
d) матеріальні об’єкти та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, що визначають їх юридичний статус;
e) правильна відповідь відсутня.
9. Будівлі — це …
a) будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів;
b) частина архітектурного комплексу, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними параметрами;
c) сукупність будівельних елементів і конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції у господарському процесі;
d) інженерно-архітектурні споруди, де створюються (використовуються) приміщення для здійснення бізнес-процесів підприємства.
10. Споруди — це …
a) будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів;
b) частина архітектурного комплексу, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними параметрами;
c) сукупність будівельних елементів і конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції у господарському процесі;
d) інженерно-архітектурні споруди, де створюються умови для здійснення бізнес-процесів підприємства.
11. Оцінка вартості земельних ділянок виробничого призначення базується на наукових засновках …
a) теорії ринкового ціноутворення;
b) теорії оцінки нерухомості;
c) теорії арбітражного ціноутворення;
d) теорії фінансового аналізу;
e) усі відповіді правильні;
f) правильна відповідь відсутня.
12. Незалежна експертна оцінка вартості земельних ділянок, будівель і споруд має на меті визначення їх реальної …
a) ринкової вартості;
b) цільової вартості;
c) ліквідаційної вартості;
d) відновної вартості;
e) інвестиційної вартості.
13. Нормативна оцінка вартості земельних ділянок, будівель і споруд базується на …
a) аналізі ринкових умов здійснення угод купівлі-продажу;
b) урахуванні стратегічних орієнтирів розвитку підприємства;
c) використанні офіційно затверджених інструктивно-методичних доку-
ментів;
d) комбінуванні витратних, результатних і порівняльних методик оцінки.
14. Визначення вартості земельних ділянок на основі методу залишку для землі використовується для оцінки …
a) неосвоєних ділянок, призначених для комерційного використання;
b) цілісних земельно-майнових комплексів;
c) сільськогосподарських земель;
d) земель невиробничого призначення;
e) незабудованих ділянок.
15. Метод капіталізації земельної ренти передбачає визначення вартості земельних ділянок на основі …
a) приведення грошових потоків від виробничого використання земель;
b) капіталізації чистих притоків капіталу від ефективного виробничого використання земель;
c) капіталізації доходів від здавання земельних ділянок в оренду (платне використання);
d) капіталізації надлишкових прибутків підприємства.
16. Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на (декілька) види(ів):
a) два;
b) три;
c) чотири;
d) п’ять;
e) шість.
17. Ефективність цільового використання земельних ділянок відображає … рента:
a) диференціальна;
b) монопольна;
c) абсолютна;
d) конкурентна;
e) майнова.
18. Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів:
a) одиниць та елементів порівняння;
b) часом проведення угоди та якісними характеристиками;
c) юридичного статусу та способу господарського використання;
d) площею і рельєфом.
19. Який із методів ґрунтується на принципі додаткової продуктивності?
a) метод залишку для землі;
b) метод капіталізації земельної ренти;
c) метод співставного продажу;
d) метод переносу;
e) метод витрат на освоєння.
20. Залежно від функціонального призначення всі об’єкти нерухомості поділяються на:
a) будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;
b) спеціальну, типову та унікальну нерухомість;
c) функціонуючу нерухомість; нерухомість на стадії будівництва; завершену, але не функціонуючу нерухомість;
d) капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості.
Ø Практичні завдання
Задача-приклад 6.1
Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м2. Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу — 6 км, а до автовокзалу — 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.
Визначити вартість земельної ділянки.
Розв’язок:
1. За функціональною ознакою, ділянка відноситься до земель комерційного використання, тобто коефіцієнт функціонального використання становить 1,513 (визначене значення згідно з таблицею).