ПОПРАВКИ ЗАЛЕЖНО ВІД ФУНКЦІОНАЛЬНОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
2. Поправку на чисельність населеного пункту визначають таким чином:
КN = 0,148 × 500,377.
3. Коефіцієнт, який відображає залежність вартості ділянки від її площі, визначають таким чином:
4. Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:
5. Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:
6. Питома вартість 1 м2 земельної ділянки становить:
,
Примітка: перша складова 3,65 — базова вартість земельних ділянок, визначена на основі минулого продажу.
7. Загальна вартість земельної ділянки становить 35,7 × 460 =
= 16 422 грн.
Задача-приклад 6.2
Російська інвестиційно-фінансова група вивчає можливість купівлі незабудованої земельної ділянки для організації супермаркету електроніки загальною площею 1600 м2. Витрати на освоєння та благоустрій території оцінені у 15 000 грн. Крім того, територія віддалена на 5 км від залізничного та на 4 км від автовокзалу. Ділянка знаходиться у Києві та віддалена від центра міста на 4 км. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.
Визначити ринкову вартість земельної ділянки, якщо нормативна рентабельність використання земельної ділянки становить 6%, а коефіцієнт капіталізації 3 %.
Розв’язок:
1. Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:
2. Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:
3. Визначаємо базову вартість земельних ділянок у місті Києві:
грн.
4. Визначаємо вартість земельної ділянки:
Задача 6.3
Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ЗАО «Катен», становить 52 100 тис. грн; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12 450 тис. грн.
Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ЗАО, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 5,3 %, а для землі — 2,8 %.
Задача 6.4
Розрахувати вартість виробничих приміщень у складі цілісного земельно-майнового комплексу, якщо відомо:
ü Об’єкти виробничого призначення складають 76 % загального об’єму об’єкта оцінки, у т. ч.:
— виробничі приміщення — 53 %;
— інші приміщення виробничого призначення — 47 %.
ü Об’єкти невиробничого призначення — 24 % загального об’єму об’єкта оцінки.
ü Середня вартість 1 м3 виробничих приміщень складає 1495,4 грн.
ü Коефіцієнт обліку відмінностей об’єкта оцінки від аналога становить 0,463.
ü Коефіцієнт відмінностей у рівні зносу об’єктів нерухомості становить 0,621.
Задача 6.5
На основі методу дисконтованих грошових потоків, який застосовується для визначення теперішньої вартості майбутніх доходів, які принесуть використання об’єкта нерухомості та можливий його перепродаж (ремісію), розрахуйте теперішню вартість виробничої нерухомості, яку підприємець здає в оренду на 10 років з отриманням наступних сум орендної платні:
| Роки | ||||||||||
| Річна орендна платня, тис. грн |
Очікується, що до кінця строку оренди нерухомість буде коштувати 600 тис. грн. Ставка дисконту дорівнює 11 %.
Задача 6.6
Вартість земельної ділянки, придбаної за 45 тис. грн, щорічно підвищується на 14 %. Скільки буде коштувати ділянка через чотири роки після придбання?
Задача 6.7
Потрібно оцінити об’єкт нерухомості з ПДВ у 1 500 000 грн. Маємо такі дані про нещодавно продані аналоги:
| Аналог | Ціна продажу, анал., грн | ПДВ, грн |
| А | 8 000 000 | 1 600 000 |
| В | 9 500 000 | 1 750 000 |
| С | 6 500 000 | 1 350 000 |
Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між об’єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.
Задача 6.8
Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розташувати автозаправочну станцію на три колонки. Валові капітальні вкладення на одну колонку визначені у розмірі 48 780 грн. Аналіз експлуатації працюючих АЗС в аналогічних за місцезна-
ходженням умовах дозволив встановити, що: протягом часу на одній колонці в середньому заправляється 4 автомобілі; одна заправка також у середньому дорівнює 20 літрам бензину; чистий прибуток з одного літра бензину складає приблизно 0,026 грн. Запланована дохідність від об’єкта нерухомості — 12 %; строк економічного життя — 6 років. Повернення інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.
Задача 6.9
Ринкова вартість споруд дорівнює 450 тис. грн. Тривалість їх економічного життя 50 років. Ставка доходу на інвестиції 12 %. У перший рік експлуатації майновий комплекс (земельна ділянка і збудовані на ній споруди) приніс чистий операційний дохід у розмірі 65 тис. грн. На основі техніки залишку для землі необхідно розрахувати вартість земельної ділянки. Інвестиції у будівлі компенсуються за ануїтетним методом (0,120417).
Задача 6.10
Провести розрахунок диференційованого рентного доходу землі по Україні, якщо: врожайність зернових — 60 центнерів; ціна реалізації центнера зернових — 280 грн; виробничі затрати на гектар — 160 грн; коефіцієнт норми рентабельності — 0,12.
Задача 6.11
Необлаштована земельна ділянка площею 3840 м2 надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 240 місць. За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 20 % річного фактичного доходу від автостоянки.
Вважається, що 75-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає її ефективному використанню. Відомо, що: сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку, дорівнює 7411 грн; плата за машино-місце на автостоянці становить 3 грн за добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 9,7 %.
Задача 6.12
Будівельна компанія «Київміськбуд» має намір придбати земельну ділянку в м. Києві для будівництва п’ятизіркового міжнародного готелю на 820 номерів.
Згідно з розробленим бізнес-планом вартість будівництва готельного комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє оздоблення готелю, складатиме 48,5 млн грн. Витрати, пов’язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (30 %) та за рахунок позики, яку надає міська мерія (70 %). При цьому, ставка капіталізації на позиковий капітал становить 16 %, а ставка капіталізації на власний капітал — 12%.
За результатами попередніх розрахунків сумарні доходи за рік можуть сягнути 32,5 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 22,75 млн грн.
Освоєння обраної під будівництво готельного комплексу земельної ділянки не потребує на інженерну підготовку значних витрат, загальний обсяг яких не перевищить 600 тис. грн. Інші витрати, пов’язані з реалізацією проекту забудови, включають:
· витрати на проектування та відведення земельної ділянки (9 % вартості будівництва);
· витрати, пов’язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (3 % вартості будівництва);
· прибуток, прийнятний для забудовника (16 % від сумарних витрат на реалізацію проекту).
Обрахувати вартість земельної ділянки.
Задача 6.13
На земельній ділянці розташована будівля універмагу з площею торгових залів 3000 м2, які здаються в оренду за щомісячною ставкою
11 грн/м2.
Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду становить 85 % від потенційно можливого доходу.
Річні витрати, пов’язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:
· управлінські 22 080 грн;
· електроенергія 3700 грн;
· теплопостачання 19 100 грн;
· водопостачання та каналізація 2500 грн;
· земельний податок 1200 грн;
· поточний ремонт будівлі 16 000 грн;
· пожежна сигналізація, охорона об’єкта 7800 грн;
· інші витрати 5520 грн.
На сьогодні освоєння та забудова земельної ділянки власнику універмагу коштувала б 1 920 440 грн, зокрема:
· розробка проектної документації та відведення
земельної ділянки 91 190 грн;
· інженерна підготовка території та будівництво 1 302 750 грн;
· менеджмент 55 760 грн;
· фінансове обслуговування 203 240 грн;
· маркетинг 23 560 грн;
· прибуток забудовника 243 940 грн.
Аналіз ринкових даних свідчить, що ставка капіталізації для ділянок з аналогічною функцією забудови в даному районі становить
12,5 %.
Визначити ринкову вартість будівлі універмагу та земельної ділянки.
Задача 6.14
Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн, при цьому 4 % відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40 %. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5 %.
Задача 6.15
Підприємство з іноземними інвестиціями «Лукойл-Україна» в одному з районів м. Києва планує побудувати нову автозаправочну станцію з двох колонок. Це дасть змогу одночасно заправляти чотири автомобілі і забезпечувати оптимальне співвідношення між розміром і пропускною спроможністю станції. Обсяг необхідних капітальних вкладень на спорудження колонок АЗС та її стандартних інфраструктурних об’єктів (міні-маркета, місць для підкачки шин і заміни масел та інших) має скласти 500 тис. грн. Для розташування станції знадобиться земельна ділянка розміром 800 м2.
Досвід експлуатації такого типу АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дає підстави проектувати таке: протягом години на кожній колонці в середньому заправлятимуться 4 автомобілі; одна пересічна заправка дорівнюватиме 20 літрам бензину; чистий дохід з одного літра бензину складатиме 0,14 грн, а від продажу так званих супутніх товарів і послуг — 5% від чистого доходу, що отримує АЗС від продажу бензину; дохідність інвестицій в об’єкт нерухомості прогнозується на рівні 14 %, а строк його економічного життя — 8 років.
Враховуючи наведені дані, визначте загальну вартість і вартість 1 м2 земельної ділянки, на якій інвестор планує розміщення АЗС.