Единый налог на недвижимость

Принцип платности землепользования в РФ

Длительный исторический период с октября 1917 года землепользование в СССР было бесплатным. Это привело к ряду неблагоприятных последствий: нерациональное использование земель, сокращение сельскохозяйственных земель, рост нарушенных и загрязненных земель.

Формы платы за землю: земельный налог и арендная плата.

Земельный налог

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах (ст.65 п.2 3K РФ). Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, обла-гаются ежегодным земельным налогом.

Земельный налог в соответствии со ст. 15 НК РФ ч.1 относится к системе местных налогов. Это предполагает, что при установлении местного налога представительными органами местного самоуправления в нормативно-правовых актах определяются налоговые ставки, порядок и сроки уплаты, а также формы отчетности по данному налогу, кроме этого могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади (один квадратный метр) в расчете на год в процентах от кадастровой стоимости. Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменениями, не зависящими от пользователей земли и условиями их хозяйствования.

За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

Объектами налогообложения являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли.

Глава 3 НК РФ «Земельный налог» разграничивает налогообложение по сельскохозяйственным и несельскохозяйственным угодьям, а также по категориям земель, выделенным в Земельном кодексе.

Арендная плата

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п.З ст.65 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Местные платежи за землю

Обеспечение нормального функционирования города требует значительных затрат. Город возмещает свои затраты из местных налогов. Затраты города можно разделить на капитальные: бюджет развития, строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, капиталовложения в благоустройство городской территории; текущие: бюджет текущих расходов – содержание органов местного самоуправления и правопорядка, учреждений культуры и искусства, затраты на поддержку малообеспеченных слоев населения и др.

Ценность города определяется стоимостью его недвижимости, значит облагать налогом надо эту недвижимость. Недвижимость включает земельные участки, здания и сооружения. Возникает вопрос: облагать налогом стоимость всей недвижимости или стоимость ее элементов? Мировая практика и теория дают ответ: предпочтительным объектом налогообложения является земля.

Земельный налог относится к категории местных налогов и в соответствии с гл.31 НК РФ должен использоваться на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению государственного земельного кадастра, мониторингу, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование, а также на инженерное и социальное обустройство территории [56].

Так, начиная с 1999 года, средства земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков, зачисляемые в федеральный бюджет, будут направляться лишь на проведение мероприятий в рамках Государственной программы повышения плодородия почв. Таким образом, из федерального бюджета не стали финансироваться мероприятия на инженерное и социальное обустройство территории. Это не означает, что эти мероприятия подлежат отмене, они должны финансироваться из региональных и местных бюджетов.

Таким образом, плата за землю является маркированным налогом, т.е. налогом с целевым использованием, и средства, поступающие от его сбора, не могут расходоваться на иные цели. Это является важным преимуществом земельного налога, так как облегчает контроль за его использованием.

Имеет место следующая схема: плата за землю – инвестиции в городскую территорию – рост рыночной стоимости земли. Логичным рыночным подходом, который обеспечит эффективность инвестиций, заинтересованность городских властей в их поступлении и проведении массовой оценки, станет последний шаг – увеличение арендной платы за землю.

Плата за землю может стать основным источником формирования местных бюджетов. При этом массовая оценка и налогообложение земель, инвестиции в развитие территории муниципалитетов и кадастровые работы будут иметь смысл и экономическую эффективность при следующих условиях, которые стимулируют реализацию экономического потенциала муниципальных земель:

- передача полномочий по исчислению и дифференциации стоимости земель в муниципальных образованиях местным администрациям;

- отмена отчислений от платы за землю в муниципальных образованиях в краевой и федеральный бюджеты в виде процентной ставки и замена их фиксированной ставкой с 1 м² площади муниципальных земель; обеспечение возможности согласования и опротестования величины налога между субъектом нижестоящего и вышестоящего уровней.

9.3 Государственная оценка земель и кадастровая стоимость земли

Государственная кадастровая оценка земельных участков – это определение стоимости групп земельных участков по состоянию на определенную дату на обширной географической территории с использованием статистического анализа, обеспечивающего сопоставимость результатов при определении налогооблагаемой стоимости земли на основе применения единого подхода к определению стоимости и принятия компромиссного значения стоимости земли по результатам оценки большого числа участков на всей оцениваемой территории.

В основу проведения кадастровой (массовой) и индивидуальной оценки положен систематизированный метод получения оценок стоимости. Задача государственной кадастровой оценки земли – создать единую систему для налоговой оценки всех земель РФ.

Принципы государственной кадастровой оценки земель:

1) объективное установление предполагаемой реальной стоимости земель (рыночная стоимость);

2) независимость от целей ее применения;

3) признание государством (утверждение).

Необходимость государственной кадастровой оценки земли и цели использования ее результатов:

- налогообложение земли (ст. 564 II ч. НК РФ);

- взимание сборов в бюджет при совершении земельных сделок;

- приватизация земли;

- принудительный выкуп земельного участка;

- обоснование землеустройства, внедрение экономических методов регулирования земельных отношений;

- ориентирование при продаже и покупке, а также залоге земель;

- оценка существующего использования земель.

При проведении государственной кадастровой оценки земель используются следующие подходы: сравнительный, доходный, затратный.

Единый налог на недвижимость

Земельный налог является местным налогом, однако за земли городов и поселков определенная доля земельных платежей поступает на бюджетные счета как органов местного самоуправления, так и субъектов РФ и в федеральный бюджет. Земельные платежи составляют около 1,6 % от общих налоговых поступлений, а затраты на их сбор, особенно с физических лиц, велики, поэтому часто являются убыточными для местных бюджетов.

Налог на имущество предприятий – региональный налог, поступает в бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты в равных долях. В настоящее время этот налог дает около 8 % общих налоговых поступлений.

Налог на имущество физических лиц – третья составляющая налога на недвижимость. Платежи зачисляются в местный бюджет по месту нахождения объекта налогообложения, при этом налог на имущество физических лиц составляет очень малую долю (менее 1 % от общей суммы всех налогов).

Таким образом, рассмотренные налоги в настоящее время не являются основными источниками доходов местных бюджетов, в то время как во многих странах имущественные налоги в доходах местных бюджетов составляют значительную долю. Разработка системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости нацелена на решение важнейших задач – укрепление доходной базы местных бюджетов, создание стимулов для приватизации недвижимости и развития рынка недвижимости.

Налог на недвижимость является новым для налоговой системы РФ (гл.40 НК РФ). В основу этого налога заложены следующие принципы:

- налогом облагается объект недвижимости вне зависимости от того, кто является его собственником;

- земля и постройки рассматриваются как единый объект налогообложения;

- налогооблагаемая база является производной от рыночной стоимости;

- стоимость объекта должна отражать его наиболее эффективное использование.

Налог на недвижимость предположительно будет региональным, хотя в настоящее время ведутся дискуссии по возможному отнесению его к местным налогам. Конкретные налоговые ставки будут устанавливаться законодательным органом власти субъекта РФ.

Достоверная оценка объекта недвижимости имеет первостепенное значение, в противном случае у налогоплательщика может пропасть желание к добросовестной уплате налога. Наиболее сложной проблемой, связанной с введением налога на недвижимость, является полный учет объектов недвижимости и их оценка для целей налогообложения. Поэтому прежде всего необходима разработка единой методики оценки недвижимости для целей налогообложения и проведение на ее основе оценки всех объектов недвижимости, а также создание информационной базы по всем объектам недвижимости, инвентаризация всех объектов и создание реестра недвижимости для целей налогообложения [57, 59].

Ожидаемые результаты при введении налога на недвижимость. Организации, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса своей базы из центральной части города на менее дорогие земельные участки.

Введение платы на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от хозяйственной деятельности.

Благодаря оформленной в соответствии с законодательством собственности на недвижимость увеличится инвестиционная привлекательность организаций, городов. Юридические лица получат возможность брать кредиты под залог объектов недвижимости, что приведет к сокращению неплатежей, окажет позитивное влияние на расширение производства.

Планирование использования земельных ресурсов

Планирование использования земельных ресурсов осуществляется в директивной форме; ведущая роль принадлежит федеральным целевым программам с учетом условий муниципального образования на основе социально-экономических программ, земельно-кадастровой, землеустро-ительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.

Использование земель осуществляется на основе территориального планирования и зонирования. В основу территориального планирования должны быть положены:

1) генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации;

2) схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил субъекта Федерации;

3) федеральные, областные и местные программы использования и охраны земельных ресурсов, районные схемы землеустройства;

4) схемы и проекты районной планировки;

5) генеральные планы городов, других населенных пунктов (поселений);

6) генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;

7) территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, а также ряд других документов.